Ile kosztuje zarządzanie nieruchomością? "Wynajem mieszkania doprowadzał mnie do szału"

Jednak nie tylko osoby, które wyprowadziły się gdzieś dalej, korzystają z takich usług. Wielu inwestorów po prostu nie ma czasu na samodzielne pilnowanie najmu w swoich mieszkaniach, bo problemów związanych z tym biznesem jest znacznie więcej, niż by się mogło wydawać. – Polecam taką usługę wszystkim, którzy nie mają czasu samemu obsługiwać swoich mieszkań na wynajem. Przez ostatnie trzy lata zajmowałem się wynajmem mojego mieszkania, co doprowadzało mnie z każdym nowym najemcą do szału. Wziąłem firmę, która szybko ogarnęła mieszkanie i znalazła najemcę – mówi pan Tomasz z Warszawy.

Zarządzanie najmem – dla kogo?

– Z naszych usług korzysta kilka różnych typów klientów. Pierwszy z nich to osoby, które nie są dostępne na miejscu, czyli mieszkają za granicą lub w innym mieście i potrzebują kogoś, kto będzie w stanie to obsłużyć operacyjnie. Drugi typ to klient, który bardziej ceni swój czas wolny. Często są to osoby, które mają więcej niż jedno mieszkanie. Mówimy o nich "typ inwestora". Teoretycznie do pięciu mieszkań byliby w stanie obsługiwać sami, ale już nie chcą tego robić. Trzeci typ klientów to tacy, którzy nie mają wystarczającej wiedzy na temat najmu i nie chcą jej zgłębiać – mówi Artur Misztal, dyrektor zarządzający w firmie M2Rent z Warszawy.

Jest jednak jeszcze jedna strona medalu. Jeśli traktujemy najem czysto zarobkowo, to teoretycznie nie powinniśmy dopuścić do sytuacji, kiedy powstaje jakaś zażyła relacja między nami a najemcami. Bo kiedy przestajemy sobie mówić na "pan", znacznie trudniej jest np. podwyższyć czynsz czy porozmawiać o powstałej szkodzie. – Najem to nie jest działalność charytatywna. Mamy też klientów, którzy właśnie z powodu tego, że nie chcą wchodzić w bliższą relację z najemcami, wolą skorzystać z usług firmy – mówi Artur Misztal.

Zarządzanie najmem czy agencja nieruchomości?

Jeśli chodzi o szukanie najemców i załatwienie wszystkich wstępnych formalności, to można też skorzystać z usług agencji nieruchomości, nie trzeba od razu wynajmować firmy zarządzającej najmem. Różnica polega tutaj na tym, że agencja będzie nam towarzyszyła do momentu podpisania umowy z najemcą i przekazania lokalu, a firma zarządzająca najmem zaopiekuje się przez cały okres umowy.

Koszt agencji to standardowo jednomiesięczny czynsz. Natomiast koszt firmy zarządzającej to średnio 10 proc. czynszu miesięcznie. Czyli przy umowie najmu na 12 miesięcy, zapłacimy o 20 proc. jednomiesięcznego czynszu więcej firmie zarządzającej, ale w zamian będziemy mieli przez ten cały czas kompleksową obsługę. Taka firma pomoże też prawidłowo określić wysokość najmu, bo zdarzają się przypadki, że właściciele pobierają zdecydowanie za mało.

Zobacz także: "Potężne tąpnięcie" u deweloperów. Co się dzieje na rynku?

A może jednak samodzielnie?

Jest jednak spora grupa osób, które nie chcą dzielić się zyskiem z najmu i uważają, że lepiej ogarnąć wszystko samodzielnie i mieć te parę złotych więcej w kieszeni. Przyjrzyjmy się zatem, ile w rzeczywistości taka usługa kosztuje i co tak naprawdę nam daje.

W ramach swoich usług firmy zarządzające najmem oferują przede wszystkim odciążenie w szukaniu najemców. Bo to rzeczywiście chyba najtrudniejszy element tego biznesu, najbardziej czasochłonny i obarczony największym ryzykiem. Jednak przecież każdy z nas potrafi zamieścić ogłoszenie o wynajmie swojego mieszkania na jakimkolwiek portalu i odebrać te kilka telefonów od potencjalnych zainteresowanych.

Czym w takim razie różni się szukanie najemców przez takie firmy? Przede wszystkim potrafią one znacznie wnikliwiej zweryfikować kandydatów pod kątem zarówno wypłacalności, jak i odpowiedzialności.

– Korzystamy z usług instytucji finansowych, takich jak BIK czy KRD i dzięki temu identyfikujemy przypadki osób zadłużonych, ale to nie wszystko. Istnieją także nieformalne bazy nieuczciwych najemców, do których takie firmy, jak nasza, mają dostęp. Wymieniamy się informacjami między sobą. Klienci nieuczciwi nie będą też chcieli wynajmować, jeśli najmem zajmuje się firma, bo wiedzą, że tak łatwo nie uda się nas oszukać – mówi ekspert od zarządzania najmem.

Najemcy = kłopoty

Dobrze, załóżmy, że nam też się udało znaleźć odpowiednich najemców i podpisaliśmy z nimi umowę najmu okazjonalnego. Przed nami już tylko widmo comiesięcznych stałych wpływów. Czy rzeczywiście? – Wynająłem mieszkanie dwóm młodym studentkom z zagranicy. Pieniądze przychodziły na czas, ale wszystko im nie pasowało: za jasne zasłony, przez które słońce prześwituje, za wąskie łóżko, za mała płyta grzewcza, brak dodatkowych zamków w drzwiach do każdego pokoju, mimo że wynajęły mieszkanie jako całość. Na koniec jeszcze jedna z nich wyrwała drzwi z zawiasów i zażądała rekompensaty za brak drzwi przez miesiąc. Żałowałem, że nie wziąłem wcześniej firmy, która by z nimi porozmawiała inaczej – skarży się pan Michał, wynajmujący 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Woli.

Takich przypadków, jak pana Michała, jest mnóstwo. Wyłamane drzwi czy zalana podłoga to szkody materialne, ale zdarzają się też historie znacznie poważniejsze. – Zawsze pomagamy w sytuacjach, kiedy najemca nie chce się wyprowadzić, stwarza różne problemy. Mieliśmy sytuację, kiedy zadzwoniła do nas policja, że albo ktoś z nas przyjedzie z kluczami, albo oni wyważają drzwi, bo w środku jest osoba podejrzana o handel narkotykami. Bywa też, że umowę najmu podpisała jedna osoba, a w trakcie wizyty kontrolnej okazuje się, że w lokalu mieszka ich kilkanaście – opowiada Artur Misztal.

Ile kosztuje święty spokój?

Firmy zarządzające najmem oprócz weryfikacji i szukania najemców zajmują się także rozliczeniem czynszu i mediów, naprawą bieżących awarii, odbiorem lokalu i rozliczaniem kaucji, a nawet mogą za nas pójść na zebranie wspólnoty mieszkaniowej, załatwić świadectwo energetyczne czy pomóc w rozliczeniu rocznego PIT-u od najmu. Za to wszystko zapłacimy ok. 7,5-12 proc. czynszu miesięczne netto, średnio jest to 10 proc. miesięcznie. Czyli w przypadku 2-pokojowego mieszkania za 4 tys. zł miesięcznie, oddamy firmie ok. 400 zł. Czy to dużo, czy mało, aby kupić sobie święty spokój? Oceńcie sami. Nie wszyscy są do tego przekonani.

– Taka firma to strata pieniędzy. Ja nie mam zaufania do tego typu firm. Myślę, że sama ogarnę to najlepiej i zostanie mi więcej w kieszeni. Jestem asertywna, jeśli chodzi o dodatkowe życzenia moich najemców. Wykonuję tylko to, co jest zawarte w umowie, czyli np. konieczne naprawy. Rzeczy związane z aranżacją wnętrza leżą po stronie najemców — mówi pani Ala, wynajmująca 2-pokojowe mieszkanie na warszawskiej Ochocie.