"Potężne tąpnięcie" u deweloperów. Co się dzieje na rynku?

Jednym z przypuszczalnych powodów kwietniowego spadku liczby zawieranych umów deweloperskich są wysokie ceny nowych mieszkań. W stolicy średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich przekroczyła już pułap 17,5 tys. zł, choć trzeba zauważyć, że w kwietniu utrzymała ona poziom z poprzedniego miesiąca. Z podobną sytuacją mieliśmy do czynienia w Trójmieście oraz w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Podwyżkę o 1 proc. odnotowano w Krakowie i Wrocławiu, natomiast w Poznaniu średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 3 proc., przekraczając pułap 13 tys. zł.

W kwietniu tegorocznym liderem podwyżek był Poznań. Od początku roku średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań wzrosła w tym mieście aż o 7 proc. W czołówce w wyścigu cenowym są także Warszawa i Łódź z 5-proc. wzrostem średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie. W Krakowie średnia poszła w ciągu czterech miesięcy w górę o 4 proc., we Wrocławiu — o 3 proc., a w miastach wchodzących w skład Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii — tylko o 1 proc. Jedynie w Trójmieście średnia cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w ofercie jest taka sama jak w grudniu ubiegłego roku.

Oczywiście to jeszcze nie przesądza, że taka sytuacja utrzyma się w kolejnych miesiącach. Sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest bowiem dynamiczna. W skali miesiąca średnia cena metra kwadratowego może wzrosnąć lub spaść w zależności od tego, czy na rynek trafi pula drogich, czy stosunkowo tanich – jak na dany rynek – mieszkań.

Zobacz także: Tych nieruchomości w internecie nie znajdziesz. Off market jest tylko dla wtajemniczonych

Na rynku kredytów mieszkaniowych jest gorzej i… lepiej

Wygaszenie programu wsparcia kredytobiorców Bezpieczny kredyt 2 proc. skutkuje spadkiem liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. Przy czym w styczniu i lutym nie był on jeszcze tak gwałtowny z uwagi na to, że jeszcze wiele decyzji kredytowych dotyczyło właśnie Bezpiecznego kredytu 2 proc. W kwietniu nastąpiło ostateczne pożegnanie z tym programem. Z danych Biura Informacji Kredytowej (BIK) wynika, że banki udzieliły w tym okresie zaledwie 16,4 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o 11 proc. mniej niż w marcu i o ponad jedną trzecią mniej niż w styczniu tego roku.

Z drugiej strony BIK informuje o systematycznym wzroście liczby składanych wniosków kredytowych. Może to świadczyć o odbudowywaniu się rynku kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki na warunkach rynkowych. Prawdopodobnie byłoby ich więcej, gdyby nie zapowiedź nowego programu wsparcia kredytobiorców Kredyt mieszkaniowy #naStart. Mogła ona spowodować, że część potencjalnych nabywców mieszkań postanowiła poczekać na korzystniejsze warunki kredytowe.

Przygasł zapał inwestycyjny firm deweloperskich

W tej sytuacji w rozterce są deweloperzy. Wygląda na to, że na wszelki wypadek postanowili zwolnić tempo rozpoczynanych inwestycji. GUS podał, że w kwietniu deweloperzy rozpoczęli budowę 12 581 mieszkań, czyli o jedną piątą mniej niż miesiąc wcześniej. Jednak po czterech miesiącach ten wynik wciąż jest dużo lepszy od ubiegłorocznego.

Z danych GUS wynika, że w tym okresie rozpoczętych przez firmy deweloperskie było blisko 54,6 tys. lokali, czyli o ok. 80 proc. więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem, gdy deweloperzy nie zaczynali budów z powodu zapaści na rynku kredytów mieszkaniowych, a w efekcie załamania w sprzedaży mieszkań.

Dodajmy, że tylko nieznacznie lepszy od tegorocznego pod względem liczby rozpoczętych mieszkań był początek 2021 r. Przy czym trzy lata temu budownictwo deweloperskie napędzały rekordowo tanie kredyty mieszkaniowe.

Wakacje kredytowe wydłużone na rok 2024

Prezydent Andrzej Duda podpisał nowelizację ustawy o wsparciu kredytobiorców, która przedłużyła wakacje kredytowe o kolejny rok. To oznacza, że już od połowy maja kredytobiorcy, których rata spłaty kredytu hipotecznego przekroczy 30 proc. dochodu (liczonego jako średnia za poprzednie trzy miesiące), mogą składać wniosek o jej zawieszenie. Wakacje kredytowe umożliwiają w tym roku zawieszenie w sumie czterech rat.

Po dwie w okresie od czerwca do sierpnia i od września do grudnia. W okresie zawieszenia spłaty kredytu kredytobiorca nie płaci raty kapitałowo-odsetkowej (poza ewentualnymi opłatami z tytułu umowy ubezpieczenia kredytu). Okresu zawieszenia spłaty kredytu nie wlicza się do okresu kredytowania, co oznacza, że okres kredytowania przedłuża się o miesiące, w których spłata kredytu była zawieszona. Wniosek o wakacje kredytowe można złożyć w swoim banku pisemnie lub przez bankowość elektroniczną, w zależności od tego, jakie funkcjonalności udostępni bank.

Czy to już koniec spadków cen materiałów budowlanych?

Jak podaje Grupa PSB Handel, która monitoruje rynek wyrobów wykorzystywanych przede wszystkim w budownictwie jednorodzinnym, w kwietniu nastąpiło odwrócenie tendencji spadkowej na wzrostową cen materiałów budowlanych w relacji miesiąc do miesiąca.

Jeszcze w marcu średnia dynamika była na lekkim minusie, a na 20 grup towarowych tylko trzy nie komunikowały przeceny. W kwietniu średnia cena była już minimalnie wyższa niż miesiąc wcześniej. Na razie zmiany są raczej symboliczne, ale jeśli w maju sytuacja się powtórzy, czyli ceny monitorowanych grup towarowych ponownie w komplecie odbiją w górę w odniesieniu do kwietnia, przesilenie korekty cenowej materiałów budowlanych stanie się faktem.

Autorem zestawienia jest Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl