"Gdańsk to średni pomysł". Agenci szczerze o inwestowaniu nad morzem

Stogi to specyficzne miejsce. Niegdyś uchodziło za "trudną dzielnicę" Gdańska. Z czasem jednak branża nieruchomości doceniła jej zalety — a zwłaszcza bliskość morza. Ci, którzy w porę tam zainwestowali, dziś mają powody do zadowolenia. Czy dziś mieszkania w stolicy Pomorza dają takie perspektywy? Nawet agenci działający w tym mieście są sceptyczni.

— Przeliczmy. Za niedużą kawalerkę trzeba dać teraz jakieś 400 tys. zł. Jej wynajem da gdzieś 2 tys. zł miesięcznie, a więc 24 tys. zł rocznie. Długo trzeba będzie czekać, aż się zwróci — opowiada jeden z nich.

Jak dodaje, lepszy interes można zrobić teraz, kupując mieszkania w miastach w okolicach Gdańska. — Wolałbym teraz kupić 10 mieszkań w Tczewie niż trzy w Gdańsku. Tam jest dużo taniej i są perspektywy, żeby lepiej na tym zarobić — przekonuje. Z tym że Tczew nad morzem już nie leży. Czy to oznacza, że inwestowanie w budynkach przy plaży straciło sens?

Agentka z Kołobrzegu przekonuje w rozmowie z Business Insider Polska, że nie zawsze w takich inwestycjach chodzi o czysty zysk.

— Motywacje ludzi co do inwestowania nad morzem są oczywiście przeróżne. Czasem chcą się przeprowadzić, czasem pomieszkać np. w Kołobrzegu przez rok czy dwa. Są czasem motywacje czysto inwestycyjne — klienci kalkulują, że taka nieruchomość może się zwrócić w dłuższym terminie. A czasem jest to też fanaberia, że ktoś chce mieć zwyczajnie lokum nad morzem — opowiada.

Na te pytania trzeba sobie odpowiedzieć

Działający nad Bałtykiem agenci od nieruchomości mówią, że na początek trzeba sobie zadać pytanie, które tylko pozornie wydaje się oczywiste — czemu ma służyć taka nieruchomość.

— Wynajmowanie? To ma oczywiście sens. Jednak naprawdę duże zarobki ma się z tego, gdy sami zajmujemy się ogarnianiem nieruchomości. Gdy zlecamy to agencji, przychody się dość mocno kurczą — opowiada nam jeden z agentów.

Niektórzy planują, że częściowo będą mieszkać, a częściowo wynajmować. Agenci przypominają natomiast, że takie założenia mogą się wykluczać. Bo właściciele mieszkań nad morzem chcą zwykle spędzać w nich miesiące letnie — a dokładnie wtedy chcą tam wypoczywać klienci decydujący się na wynajem krótkoterminowy.

Jak słyszymy jednak od agentów, całkiem spora część kupujących — a może nawet większość — nie podchodzi do inwestowania nad morzem "z excelem w oczach". Często po prostu chodzi o to, by mieć apartament nad morzem i jeździć tam w wolnych chwilach, licząc, że za dekadę czy dwie taka nieruchomość zyska na wartości.

— Muszę powiedzieć, że niezależnie od inwestycji, zdecydowana większość naszych klientów łączy wynajmowanie z mieszkaniem od czasu do czasu w swoich lokalach — mówi z kolei Jan Wróblewski ze Zdrojowa Inwest & Hotel, firma która stawia luksusowe apartamentowce i hotele w popularnych kurortach.

Prosta zasada

— Zasada jest prosta — im bliżej linii brzegu, tym drożej. A najdroższe są te nieruchomości, które mają widok na samo morze. Podam przykłady — w Ustroniu Morskim ceny zaczynają się od 800 tys. zł, ale przy morzu to już jest od 1 mln zł w górę. Mówimy tu o standardowych lokalach w okolicach 37 m kw. — opowiada jedna z agentek.

Jak dodaje agentka z Kołobrzegu, zdarzają się oczywiście okazję. — Miałam na sprzedaż nieruchomość przy kołobrzeskim porcie za 650 tys. zł — opowiada agentka.

Była też jednak nieruchomość za 2,9 mln zł. — Czy to może się zwrócić? Ten apartament za prawie 3 mln zł był oferowany na wynajem za 1-1,2 tys. zł za dobę. Częściowo więc taki lokal na siebie zarabia. Natomiast mówiąc szczerze, mało kto ma oczekiwania, żeby taka inwestycja szybko się zwracała. Klienci sobie po prostu cenią posiadanie apartamentu w takim miejscu — i liczą raczej, że w dłuższej perspektywie lokale będą zyskiwać na wartości — mówi agentka.

Zobacz także: Konstancin w tyle i nieoczekiwany lider. Oto najdroższe przedmieścia w Polsce

Czy można znaleźć "drugie Stogi"?

Większość agentów kręci głową, gdy pytamy ich, czy nad morzem można jeszcze znaleźć prawdziwe okazje — niczym to wspomniane na początku mieszkanie w gdańskiej dzielnicy Stogi.

— Nie ma już nad Bałtykiem nieodkrytych miejsc. Mogę to powiedzieć z całą pewnością, bo po prostu znam całe Wybrzeże — mówi w rozmowie z Business Insider Polska Jan Wróblewski.

Agenci mają jednak garść porad dla inwestorów, którzy nie boją się ryzyka. W końcu miasta takie, jak Świnoujście czy Kołobrzeg nie są typowymi kurortami — na stałe mieszka w nich kilkadziesiąt tysięcy osób. Są więc "zwykłe" mieszkania, często nawet w starszych blokach, które można kupić za całkiem atrakcyjne pieniądze, nawet za mniej niż 10 tys. zł za m kw. Takie mieszkania można też wynajmować turystom i liczyć na wzrost ich wartości.

Są natomiast i poważne czynniki ryzyka — takie lokale znajdują się zwykle dość daleko od plaż, a nie każdy turysta chce spędzać wypoczynek w wielkiej płycie. Niemniej — niektórzy nie boją się ryzykować i decydują się na takie lokale. Jak wyjaśnia jedna z agentek, często ich właściciele przeznaczają je na wynajem długoterminowy, np. ludziom, którzy przyjechali do pracy w Kołobrzegu czy Świnoujściu.

Są i inne miejsca, w których można szukać okazji. Na przykład miejscowości położone w pobliżu morza, a jednak oddalone o 1-1,5 km od samej linii brzegowej. O tym, że warto czasem rozważać takie inwestycje, mówił Business Insider Polska ekspert ds. nieruchomości Marcin Drogomirecki.

Niektórzy agenci sugerują też, że czasem warto odpuścić samo morze i przyjrzeć się pobliskim lokalizacjom. — Jest na przykład Zalew Szczeciński. Miejscowości jak Trzebież czy Nowe Warpno są stosunkowo mało znane — i na razie nie ma tam jeszcze wielkich hoteli czy apartamentowców. A kto wie, może to jest miejsce, które zyska popularność — i ceny tam wystrzelą — słyszymy od jednego ze szczecińskich agentów.

Jan Wróblewski ma natomiast bardziej konserwatywne podejście. — Inwestorom radzę dobrze porównać stosunek atrakcyjności do ceny. Miejscowości, które żyją cały rok, nie tylko w wakacje — jak Sopot, Świnoujście czy Kołobrzeg — są bardziej estetyczne i droższe. Mniejsze są spokojniejsze poza sezonem, ale tańsze. Warto też zwrócić uwagę na architekturę czy jakość — zaleca.

Wszyscy przedstawiciele branży, z którymi rozmawiamy, przyznają, że Bałtyk doczekał się zaskakującej konkurencji ze strony Hiszpanii. — Jeszcze kilka lat temu wydawałoby się zupełnie nieprawdopodobne, że ktoś się zastanawia, czy wybrać Mielno, czy Costa del Sol — uśmiecha się jeden ze szczecińskich agentów.

Jak zaznaczają agenci i przedsiębiorcy, Mielno nie musi być tu na straconej pozycji. — Robiłem ostatnio rekonesans na Półwyspie Iberyjskim. Apartament o podobnym standardzie, który u nas kosztuje 0,5-1 mln zł, tam jest wystawiany za dwa razy tyle. A te tańsze mieszkania w Hiszpanii są bardzo niskiej jakości. Jeśli cena nie jest problemem, to Półwysep Iberyjski oczywiście nie jest złym rozwiązaniem. Natomiast w wakacje są tam bardzo duże upały, a konkurencja na rynku wynajmu jest nieporównywalna do Bałtyku — mówi Jan Wróblewski.

Autor: Mateusz Madejski, dziennikarz Business Insider Polska