Kiedy pierwsze hipoteki z nową stawką WIRON? Ile będzie można zaoszczędzić? Oto kluczowe informacje

I choć pierwsze transakcje dotyczące nowego wskaźnika już zostały zawarte na rynku bankowym, to klienci indywidualni muszą jeszcze poczekać na nowe produkty z tą stawką. Banki w oficjalnym przekazie mówią, że pierwsze hipoteki z WIRON-em zaoferują w połowie roku i że tzw. mapa drogowa, opracowana przez Narodową Grupę Roboczą (NGR; grupa ta zajmuje się reformą wskaźników referencyjnych), daje im na to czas do końca tego roku.

Zmiana tylko pozornie prosta

Na przykład Citi Handlowy informował niedawno o przygotowaniach do wprowadzenia do oferty produktów opartych na wskaźniku WIRON. — Naszą intencją jest, by być gotowym z w tym zakresie jeszcze w tym roku, ale nie możemy podać jeszcze dokładnej daty — mówiła prezes Elżbieta Czetwertyńska. Podkreśliła, że implementacja nowego wskaźnika do sprzedawanych produktów wiąże się z dużymi wyzwaniami m.in. technologicznymi, administracyjnymi i analitycznymi.

Z naszych rozmów z bankowcami wynika, że jednym z głównych wyzwań jest budowa odpowiedniego dużego rynku zabezpieczeń stopy procentowej, które instytucje finansowe muszą stosować.

— Jeśli bank ma zacząć oferować instrumenty oparte na stawce WIRON, musi utworzyć odpowiednie pozycje zabezpieczające, jest to ściśle wymagane przez regulacje. Muszą powstać odpowiednio duże wolumeny na rynku, aby zabezpieczenie dotyczące nowych wskaźników było możliwe. To niezbędne, aby ruszyło udzielanie hipotek czy innych instrumentów bazujących na tych stawkach. Najwcześniej może do tego dojść w II kwartale, ale być może później. Dlatego pierwszych hipotek z WIRON-em spodziewam się bliżej przełomu lata i jesieni — mówi nam jeden z bankowców, który nadzoruje kredyty mieszkaniowe w jednym z największych polskich banków.

— Zamiana jednego indeksu na inny wydaje się prostą sprawą, ale to tylko pozory. To bardzo złożona operacja. Szczególnie dotyczy to umów z klientami indywidualnymi, bo jest ich bardzo dużo, w przypadku firm sprawa jest nieco prostsza, bo panuje tam większa indywidualizacja i umów jest mniej. Dlatego przygotowania do wprowadzenia pierwszych produktów ze stawką WIRON muszą trochę potrwać — wtóruje inny bankowiec odpowiadający za kredyty mieszkaniowe.

— Nie mamy finalnej decyzji dotyczącej daty wprowadzenia produktów z WIRON, ale nasz plan zakłada wprowadzenie indeksu dla nowej produkcji w obszarze bankowości detalicznej na początku IV kwartału bieżącego roku. Dotyczy to głównych produktów, m.in. hipotek, pożyczek gotówkowych, kredytów inwestycyjnych, kart kredytowych itd. Podobny termin może być w przypadku wprowadzenia produktów bankowych z WIRON dla firm — dodaje nasz rozmówca.

Brunon Bartkiewicz, prezes ING Banku Śląskiego, na niedawnej konferencji mówił, że każdy bank w ramach NGR opracowuje własną mapę drogową wdrożenia WIRON-u wskaźnika referencyjnego do nowej produkcji. — Ogłosiliśmy tylko orientacyjną datę wdrożenia nowego wskaźnika dla produkcji kredytów hipotecznych. Zakładamy, że będzie to następować na przełomie II i III kwartału tego roku — stwierdził Bartkiewicz, przypominając, że w innych krajach tego typu reformy również przebiegały stopniowo.

Zobacz też: Kredytobiorcy zaczynają uginać się pod ciężarem rat. Niepokojące dane

— Liczba potrzebnych zmian na tyle duża, że nie da się tego zrobić z dnia na dzień. Na przykład zupełnie inny jest mechanizm aktualizacji raty. W przypadku WIBOR 3M klient raz na trzy miesiące otrzymuje przeliczenie raty uwzględniające aktualną stawkę WIBOR. Jeśli zostanie wprowadzony WIRON 1M, powinien otrzymywać ją co miesiąc i to najlepiej jak najbliżej dnia płatności raty, aby indeks był "najświeższy". To wymaga odpowiednich zmian w systemach informatycznych banków. Część z nich może mieć problem z tym, że WIBOR notowany jest do dwóch miejsc po przecinku, ale WIRON do pięciu. To pozornie prozaiczne sprawy, w niektórych bankach systemy będą musiały przejść poważną przebudowę — dodaje inny bankowiec, z którym rozmawialiśmy.

Wskazuje ponadto, że bank musi też zmienić proces udzielania hipotek, przebudować dokumentację, formularze informacyjne i symulacje rat tak, aby uwzględniały nową stawkę referencyjną. Konieczna jest zmiana informacji o ryzyku stopy procentowej, ale także obsługi posprzedażowej, np. trzeba stworzyć nową dokumentację na wypadek, gdyby klient chciał aneksować umowę itp.

— Zamiana stawek WIBOR na WIRON to dobra zmiana dla klientów, bo łatwiej będzie im porównać oferty hipotek. Teraz nie zawsze do końca wiedzieli, na który parametr zwracać uwagę: wysokość raty, marżę czy łączne oprocentowanie. Niektóre kredyty były na stawce trzy-, inne na sześciomiesięcznej, inne były daty aktualizacji rat. Teraz to wszystko się uprości. Banki, poza ceną, będą więc mogły konkurować sprawnością procesu kredytowego i obsługi klienta – wskazuje jeden z bankowców.

Czy kredyty ze stawką WIRON potanieją?

WIRON jest indeksem innego typu niż WIBOR, przede wszystkim różnica polega na tym, że ten pierwszy bazuje na danych z przeszłości (np. WIRON 1M z ostatniego miesiąca), drugi zaś jest odzwierciedleniem przyszłej ceny pieniądza (np. WIBOR 3M określa poziom stóp rynkowych za trzy miesiące). Jest też kilka innych istotnych różnic, np. WIRON w większym stopniu bazuje na faktycznych transakcjach i uwzględnia też rynek przedsiębiorstw, a nie tylko międzybankowy (więcej na temat konstrukcji obu wskaźników piszemy tutaj).

Stosowany w hipotekach WIRON, ze względu na inną metodę obliczeń, może być niższy niż WIBOR. NGR zarekomendowała, aby dla klientów indywidualnych w przypadku kredytów i pożyczek z oprocentowaniem zmiennym obowiązywało oprocentowanie bazujące na wskaźniku WIRON 1M Stopa Składana, tzn. miesięczny, a nie trzy- lub sześciomiesięczny jak teraz w WIBOR. Krótszy termin zwykle oznacza niższy poziom stawki referencyjnej, choć różnice nie są duże (zestawiając to ze skalą wzrostu stóp procentowych z ostatniego roku). Teraz WIRON 1M Stopa Składana wynosi 5,87 proc., a jego trzymiesięczna wersja jest nieznacznie wyższa i sięga 5,95 proc. Dla porównania WIBOR 3M oscyluje ostatnio wokół 6,93 proc., a WIBOR 6M wynosi równe 7 proc.

Zobacz też: "Polski rynek hipotek jest niszczony". Bankowcy ostrzegają przed zgubnymi skutkami obciążeń

Zatem zastosowanie w nowych hipotekach WIRON 1M oznaczałoby, że teoretycznie — przy innych czynnikach niezmiennych — ich oprocentowanie mogłoby być niższe o około 1,1 pkt proc. niż w sytuacji, gdyby nie było reformy i pozostały wskaźniki WIBOR. To już nie byłaby pomijalna korzyść, biorąc pod uwagę, że średnie łączne oprocentowanie nowych hipotek wynosi ostatnio ok. 9,3 proc.

Czy faktycznie przyszli kredytobiorcy mogą liczyć, że dzięki nowej stawce WIRON otrzymają niższe oprocentowanie hipoteki, niż gdyby zaciągnęli podobny kredyt z WIBOR-em? Bankowcy są ostrożni w przewidywaniach. — Dużo będzie zależeć od tego, jakie warunki zabezpieczeń ryzyka stopy procentowej na nowej stawce zdołają wypracować departamenty skarbu banków. Zespoły produktowe raczej nie będą skłonne podwyższać ceny. Marża decyduje nie tylko o zysku finansowym banku, ale też zależy od ryzyka kredytowego, stanowi też swoiste narzędzie regulowania tempa napływu wniosków kredytowych. Nie możemy brać ich zbyt wiele, bo w 21 dni musimy zdążyć wydać decyzję kredytową. Być może banki bardziej skłonne do zwiększenia sprzedaży będą próbowały nieco obniżyć ceny – mówi jeden z bankowców zarządzających sprzedażą hipotek w jednym z czołowych banków w Polsce.

Ile jest wart 1,1 pkt proc. oprocentowania? W przypadku kredytu mieszkaniowego na 30 lat i 300 tys. zł obniżenie łącznego oprocentowania o taką wysokość oznacza oszczędność ok. 240 zł na jednej racie, czyli w skali roku dałoby to prawie 2,9 tys. zł. W przypadku hipoteki na 500 tys. zł w kieszeni kredytobiorcy zostałoby odpowiednio 390 zł i niemal 4,7 tys. zł.

Zobacz też: Banki piszą do kredytobiorców w sprawie wskaźników WIBOR. Chcą podpisania aneksów

— Bardzo trudno przewidzieć, jaka będzie strategia cenowa banków w przypadku nowych hipotek z WIRON. Mimo wszystko spodziewałbym się, że warunki dla klientów mogą się lekko poprawić, tzn. łączne oprocentowanie może będzie nieco niższe, niż gdyby reformy nie było — ocenia jeden z bankowców.

Wskazuje, że ważne będzie także to, jak odbudowywać się będzie popyt na hipoteki i zdolność kredytowa. Sprzyjać temu powinna decyzja KNF o zmniejszeniu wymogów w zakresie minimalnej wysokości bufora służącego do obliczania zdolności kredytowej. Niewiadomą jest poziom stóp procentowych, ale raczej już rosnąć nie powinny, wręcz są nieśmiałe oczekiwania pierwszych lekkich obniżek pod koniec tego roku. Odbudowa popytu — która jest spodziewana, bo wiele osób nie może sobie teraz pozwolić na zaciągnięcie hipoteki, a potrzeba zakupu mieszkania nie zniknęła — może sprzyjać podnoszeniu marży przez banki, co mogłoby skonsumować oszczędności klientów płynące z niższej stawki WIRON od WIBOR.

Autor: Maciej Rudke, dziennikarz Business Insider Polska