Rząd się waha. Wielkie korzyści mogą umknąć kredytobiorcom sprzed nosa

Niedawno media informowały, że Lewica od dawna krytykuje nowy program państwowych dopłat do rat kredytów. Prace nad nim utknęły i coraz mniej prawdopodobne jest, że wejdzie w życie latem, tak jak planował rząd. A być może nawet w ogóle nie wejdzie w życie, biorąc pod uwagę, jak stanowczo i negatywnie o projekcie Koalicji Obywatelskiej wypowiedział się Szymon Hołownia, lider Polski 20250 oraz jeden z przywódców Trzeciej Drogi.

— Nigdy więcej programów typu Bezpieczny kredyt 2 proc., który wzbogacił deweloperów w metropoliach i doprowadził do wzrostu cen w całej Polsce. To oznacza także sprzeciw dla kredytu 0 proc. Polska 2050 nie poprze tego pomysłu — powiedział Hołownia w weekend.

We wtorek minister finansów dość dwuznacznie ocenił nowy program. — Skoro Szymon Hołownia stwierdzi, że jego partia nie poprze kredytu 0 proc., to szanse, że ten projekt uda się wdrożyć, radykalnie spadają — powiedział minister Andrzej Domański. Dodał jednak, że kredyt 0 proc. to projekt Ministerstwa Rozwoju, wciąż trwają nad nim prace i najpewniej będzie on realizowany.

Kredyt na start przyniósłby kredytobiorcom duże korzyści

Nowy program ma umożliwić klientom zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który dzięki państwowym dopłatom może mieć nawet zerowe oprocentowanie. W ten sposób rząd Donalda Tuska chce przebić wygaszony już program Bezpieczny kredyt 2 proc. i wspomóc mniej zamożne osoby, które w dobie wysokich stóp procentowych nie mogą sobie pozwolić na kredyt lub na zakup większego mieszkania ze względu na powiększenie rodziny.

— Opłacalność preferencyjnego kredytu będzie uzależniona od kombinacji parametrów takich jak: struktura gospodarstwa domowego, tego co chcemy kupić, gdzie, za ile oraz od wysokości wkładu własnego. Na razie pomijany jest jeszcze wskaźnik kwartalnej stopy procentowej, który także będzie miał wpływ na końcowy wynik – wyjaśnia Krzysztof Bontal, pośrednik kredytowy z firmy Proferto.

Zaznacza, że liczenie na raty rzędu 1,5 proc. czy nawet 0 proc. jest kuszące, ale jak się już dziś okazuje, niekoniecznie tak będzie to wyglądało. — Im droższe nieruchomości, mniejsze wkłady własne, większe metraże, mniejsze gospodarstwa, tym ten preferencyjny kredyt może być droższy. Naprawdę bardzo dużo zależy od naszych indywidualnych potrzeb, warunków i planów – dodaje.

Zobacz też: "Polskie Obozy Mieszkaniowe". Kontrowersyjna inwestycja dewelopera rozgrzewa sieć

Jakie korzyści osiągaliby kredytobiorcy dzięki nowemu programowi w porównaniu do standardowych ofert? Weźmy pod lupę konkretne przypadki. Na przykład singiel, mający 7 tys. zł miesięcznego dochodu netto, chcący zaciągnąć 200 tys. zł kredytu na 25 lat, dzięki dopłatom płaciłby raty rzędu 920 zł. To oznacza, że w porównaniu z typowym, niepreferencyjnym kredytem, oszczędzałby miesięcznie 560 zł. Łączna oszczędność na odsetkach wyniosłaby w całym okresie kredytowania ok. 133 tys. zł — wynika z kalkulatora Proferto.

— Ogólnie mówiąc, przystępując do programu w obecnych warunkach rynkowych, single będą mogli zainkasować dopłaty w kwocie ok. 1 tys. zł miesięcznie, pary dostaną ok. 2 tys. zł miesięcznie, a rodziny wielodzietne ponad 3,5 tys. zł miesięcznie. Przynajmniej na jego początku, bo mechanizm jest tak pomyślany, że z czasem dopłaty będą spadać, a ponadto nie wiemy, jak będą oprocentowane kredyty w przyszłości, nie mówiąc już o tym, że nawet nie jest pewne, czy preferencyjny kredyt wejdzie w życie i jak zostaną jeszcze zmodyfikowane założenia wpisane w projekt ustawy – wskazuje Bartosz Turek, główny analityk HREIT.

Zdaniem ekspertów najbardziej skorzystać teoretycznie mogłyby rodziny wielodzietne, a najmniej single. Szczególnie w dużych miastach. — Tam limit kwoty kredytu preferencyjnego bardzo ograniczy możliwości nabywcze bez dużego wkładu własnego. Oczywiście single będą mogli wesprzeć się kredytem na rynkowych warunkach, ale wykorzystanie systemu rat malejących może w którymś momencie spowodować zmniejszenie ich zdolności kredytowej w stosunku do rynkowego kredytu. To skutecznie może ich nawet wykluczyć z programu – wskazuje Krzysztof Bontal.

Przypomina, że to właśnie lepsza zdolność kredytowa, oprócz niższej raty, decydowała o tak dużej popularności Bezpiecznego kredytu.

Oszczędności na odsetkach, ale uwaga na zdolność kredytową

Dwuosobowe gospodarstwo domowe bez dzieci mające 15 tys. zł dochodu netto (łącznie) przy kredycie na 500 tys. zł musiałoby płacić standardowe raty (bez wsparcia) rzędu 3700 zł i w całym okresie kredytowania łączny koszt odsetek wyniósłby ponad 395 tys. zł. Dzięki programowi wsparcia miesięcznie oszczędzaliby wprawdzie nie tak dużo, bo ok. 400 zł, ale łącznie na odsetki wydaliby ok. 213 tys. zł mniej niż w rynkowej ofercie (dzięki szybkiej spłacie kapitału, wspomaganej przez system rat malejących).

Ale już podobna para, chcąca zaciągnąć również 500 tys. zł kredytu, ale mająca dwójkę dzieci, miałaby już znacznie niższe preferencyjne oprocentowanie. Dzięki temu rata byłaby o ok. 1800 zł niższa niż w rynkowym kredycie, a łączne oszczędności na odsetkach wyniosłyby w całym okresie kredytowania aż 383 tys. zł.

Zobacz też: Perturbacje na rynku kredytów mieszkaniowych. Polacy zmienili swoje preferencje

— Należy mieć na uwadze, że, nawet gdyby w pewnych przypadkach rata Kredytu na start była na poziomie normalnego kredytu, to w ogólnym rozrachunku może on być jednak tańszy ze względu na dopłaty. Tylko czy to będzie wystarczający powód, aby kredytobiorca chciał spełniać bardziej restrykcyjne warunki kredytowe? Dla wielu z nich istotne jest to, co tu i teraz, a nie to, co będzie w przyszłości. Liczy się to, ile dziś będę musiał wyjąć z kieszeni i czym to będzie obwarowane – wskazuje ekspert firmy Proferto.

Ceną za skorzystanie z programu miałyby być istotne ograniczenia – nie będzie można zachować dopłat, jeśli lokal wynajmiemy, będziemy mieli ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej w nieruchomości nabytej z wykorzystaniem kredytu czy utracimy dopłaty, jeśli w ciągu dekady kupimy inny dom lub mieszkanie albo otrzymamy takowe w ramach darowizny.

Także Bartosz Turek zwraca uwagę na system rat malejących w nowym programie. Ma to oczywiście swoje plusy, ze względu na niższą sumę odsetek. — Ale w obecnych warunkach rynkowych, szczególnie single, którzy dopłat mogą spodziewać się tylko do 200 tys. zł pożyczonego kapitału, mogą stanąć przed wyborem dofinansowanego kredytu, który per saldo będzie kosztował ich mniej, ale będzie miał wyższą pierwszą ratę niż standardowy dług bez dopłaty, ale spłacany w systemie rat równych — podkreśla ekspert HREIT.

Duże rodziny będą mogły pożyczyć na preferencyjnych warunkach nawet 600-720 tys. zł i to przez 10 lat za darmo, bo dla nich kredyt ma być oprocentowany na faktycznie zero. To znaczy, że przez dekadę będą musieli oddawać tylko kapitał.

— Teoretycznie wyglądać może to tak, że chcąc zadłużyć się na 25 lat i kwotę 600 tys. zł, w standardowym kredycie rata wyniosłaby ok. 5,75 tys. zł miesięcznie (rata malejąca), a w Kredycie na start tylko 2 tys. zł. Po ustaniu dopłat, czyli za 10 lat kwota do spłaty to byłoby już nie 600 tys. zł, ale tylko 360 tysięcy, czyli dziś ratę takiego kredytu moglibyśmy szacować na ok. 3 tys. zł. Teoretycznie więc rozwiązanie jest ekstremalnie atrakcyjne dla rodzin wielodzietnych, które mieszkają w za małym lokum i potrzebują większej nieruchomości — wylicza Bartosz Turek.

Zdolność kredytowa byłaby wyższa niż standardowo

Dopłaty do rat w nowym programie miałyby być uwzględniane w kalkulacji zdolności kredytowej, podobnie jak to było w Bezpiecznym kredycie. Więc jeśli klient chciałby zadłużać się do kwoty takiej, jak limit preferencyjnego kredytu, dużo łatwiej byłoby mu uzyskać wymaganą zdolność kredytową w porównaniu do standardowej oferty banków.

Ale i tutaj są haczyki. Im więcej będziemy chcieli pożyczyć, tym większa część kredytu będzie oprocentowana standardowo, a więc trudniej będzie o zdolność kredytową. Eksperci HREIT wyliczyli, że na przykład singiel, który na 25 lat chciałby pożyczyć 400 tys. zł (w tym 200 tys. zł preferencyjnie), miałby w aktualnych warunkach rynkowych porównywalną ratę w kredycie standardowym (z ratą równą), jak i w kredycie preferencyjnym (z ratą malejącą). Przy wyższej kwocie, którą chciałby pożyczyć, mogłoby się okazać, że tam, gdzie zdolności kredytowej dla standardowego kredytu jeszcze by wystarczyło, tam zdolności dla preferencyjnego byłoby już za mało.

Autor: Maciej Rudke, dziennikarz Business Insider Polska