Wśród zamożnych Polaków zapanowała olbrzymia moda na inwestycje w mieszkania czy apartamenty. Niektórzy decydują się pójść dalej i uruchomić własny hotel. Czy trzeba się znać na tym biznesie, by ruszyć z taką inwestycją? Jacek Stasikowski, który zajmuje się rozwojem sieci Accor w Polsce, mówi Business Insiderowi, że niekoniecznie. I tłumaczy, jak wygląda otwieranie hoteli i "wpinanie" ich do dużych systemów.
- Polska turystyka po trudnych latach wyraźnie się rozkręca
- Głodni wypoczynku – również tego luksusowego – są zarówno Polacy, jak i coraz częściej międzynarodowi turyści
- Czy to moment, w którym otworzenie własnego hotelu może być dobrą inwestycją – zwłaszcza że na rynku mniejszych inwestycji jest tak wielki tłok?
- Na to pytanie odpowiada Jacek Stasikowski z sieci Accor w Polsce
- Choć reprezentuje dużą firmę opierającą się na franczyzie, przyznaje – czasem wejście do takiej sieci po prostu się nie opłaca
- Więcej takich informacji znajdziesz na stronie Businessinsider.com.pl
Polacy pokochali inwestycje w mieszkania. Do tego stopnia, że nie każdy ekspert uważa, że przyniosą one pokaźne zyski. Część zamożnych mieszkańców naszego kraju idzie więc dalej. I myśli, czy nie uruchomić własnego hotelu.
Jacek Stasikowski reprezentuję Accor – jedną z największych firm hotelowych w Polsce. Sieć zarządza blisko 90 takimi obiektami – od tych ze średniej półki, jak Ibis czy Ibis Styles, przez Mercure czy Novotel – aż po ultraluksuowe jak Raffles, w których za nocleg trzeba zapłacić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. Pytamy menedżera, skąd pochodzą "hotelowi inwestorzy".
Stasikowski tłumaczy, że niekoniecznie są to ludzie z branży hoteli czy ci, którzy do tej pory zajmowali się nieruchomościami.
Czytaj także w BUSINESS INSIDER
– Z jakich branż pochodzą inwestorzy? Naprawdę z przeróżnych. Medycyna, nieruchomości, ale jest też branża mięsna czy nabiałowa... – wylicza w rozmowie z Business Insiderem.
Oto warunek inwestycji w hotel
Czy tylko bardzo zamożny i doświadczony inwestor może ruszyć ze własnym hotelem? Jacek Stasikowski nie ukrywa, że preferowani są ci, którzy mają zapewnione inwestowanie.
– Nie chodzi tu natomiast o konkretną kwotę, ale jest minimalna wielkość hotelu, aby był on opłacalny. Liczba pokoi, której oczekujemy pod kątem naszej współpracy, maleje natomiast wraz ze standardem planowanego hotelu. Przy hotelu ekonomicznym mówimy o ok. 100 pokojach w większości lokalizacji. Natomiast przy wyższym standardzie tych pokoi może być odpowiednio mniej – opowiada.
Najczęściej, choć nie zawsze, jak wskazuje nasz rozmówca, klient ma nieruchomość lub działkę pod potencjalny hotel. Jednym z pierwszych zagadnień jest też wybór odpowiedniej marki. Obie strony muszą się dogadać, czy będzie to np. bardziej ekonomiczny Ibis, czy może luksusowy Sofitel.
– Analizujemy wszystkie aspekty i decydujemy, jaką markę możemy mu zaproponować. Inną markę zaproponujemy dla 60-pokojowego hotelu w centrum wielkiego miasta, a inną dla 300-pokojowego na obrzeżach. Najczęściej nie proponujemy jednej marki, a dwie-trzy do wyboru. Zawsze też ostateczna decyzja należy do inwestora. Inna sprawa, że nie zawsze obie strony zgadzają się co do marek, ale to rzadkie sytuacje – mówi Jacek Stasikowski.
Znajdź najtańszy kredyt hipoteczny
Przy zaciąganiu kredytu hipotecznego najlepiej porównać ze sobą co najmniej kilka ofert. Pierwsza lepsza oferta może być tą najdroższą, dlatego warto skorzystać z porównywarki kredytów hipotecznych. W jednym miejscu porównasz oferty wielu banków i wybierzesz najkorzystniejszy kredyt hipoteczny.
Inwestor może "oddać" firmie swój obiekt
Jeśli chodzi o sieć Accor to istnieją dwa modele współpracy z inwestorem. Pierwszą jest franczyza.
– To w naszym przypadku "wpięcie" hotelu do sieci, nadanie logo, przekazanie standardów, ale też – co niezwykle istotne – włączenie do modułów rezerwacyjnych oraz programów lojalnościowych. Przekazujemy właścicielowi cały know-how, ale to właściciel prowadzi hotel – opowiada menedżer.
Jest też inna forma – po inwestycjach właściciel może przekazać firmie hotel pod zarządzanie.
– Wtedy to my zajmujemy się całą bieżącą działalnością – w imieniu i na korzyść właściciela. Jako Accor podpisujemy bardzo dużo takich umów. W Polsce mamy blisko 90 hoteli – mniej więcej połowę stanowią franczyzy, drugą połową natomiast zarządzamy – mówi Stasikowski.
Czasem natomiast inwestor proponuje np. zbyt małą nieruchomość, by firmie opłacało się angażować we współpracę. Stasikowski jednak zaznacza, że niekoniecznie oznacza to, że takie obiekty nie mogą osiągnąć sukcesu.
– Takie mniejsze hotele czasem mogą świetnie funkcjonować jako rodzinne biznesy, nie zawsze potrzeba tu sieci. Jednak muszę zaznaczyć, że tendencją, jaką obserwujemy po pandemii, jest większe zainteresowanie indywidualnych hotelarzy dołączeniem do sieci, co cieszy – wskazuje Stasikowski.
Zwykle bez sieciowego partnera najlepiej radzą sobie "samograje", czyli hotele w świetnych lokalizacjach. Na przykład przy słynnych zabytkach Krakowa czy Wrocławia, gdzie klient zawsze będzie chciał przyjeżdżać.
Podobnie jak np. w przypadku franczyzy w McDonald's, operatorzy sieci stawiają na długofalowe relacje z inwestorami i podpisują umowy zwykle na 20 lat. Choć Stasikowski zaznacza, że "zdarzają się umowy krótsze i dłuższe" niż ten okres.
Najczęściej ci, którzy stawiają na franczyzę, mają już pewne doświadczenie w hotelarstwie.
– Są też inwestorzy, którzy po prostu chcą mieć hotel, chcą spróbować sił w tej branży. W takim przypadku istotne jest właśnie, by mieć wsparcie od dużej sieci. Bo tak, jak ciężko jest prowadzić restaurację "przy okazji", tak trudno jest prowadzić hotel jako swoją dodatkową działalność. To biznes, który wymaga poświęcenia. Goście tuż po przekroczeniu progu hotelu od razu są w stanie wyczuć, czy jest on dobrze prowadzony – słyszymy.
Jak zdradza przedstawiciel Accor, zwykle jeden partner ma w sieci Accor w Polsce średnio trzy hotele.
Zobacz także: Łukasz o kulisach gastro biznesu. "Nie wszyscy sobie poradzili"
Gdzie warto postawić hotel?
Podobnie jak w przypadku nieruchomości mieszkaniowych, lokalizacja jest kluczowa dla powodzenia każdej inwestycji. Na pytanie, gdzie stawiać hotel, pewnie większość odpowie intuicyjnie, że tam, gdzie chcą przyjeżdżać turyści. Z tym trudno polemizować, ale Stasikowski podkreśla mniej znany aspekt tego sektora. Hotele zarabiają czasem bardziej na kliencie biznesowym, a nie turystycznym. A więc na tych, którzy podróżują biznesowo, ale też (a może przede wszystkim) na sympozjach, konferencjach, dużych spotkaniach.
Menedżer z sieci Accor wskazuje więc, żeby myśląc o inwestycjach, brać na przykład pod uwagę "skupiska biznesu", w których nie ma jeszcze rozwiniętej bazy hotelowej.
A czy są w Polsce w jeszcze jakieś "nieodkryte" regiony, jeśli chodzi o turystykę? – Z punktu widzenia naszej sieci takim regionem jest na pewno Podkarpacie – Rzeszów, Przemyśl, góry – tam bardzo chętnie zobaczyłbym nasz hotel. Natomiast dostajemy zapytania właściwie z każdej lokalizacji. Każde zapytanie analizujemy bardzo dokładnie – mówi Business Insiderowi menedżer.
Od lokalizacji oczywiście zależy marka hotelu i ceny noclegów. W Polsce Accor ma na przykład ultraluksusową markę Raffles.
– Takie miejsca znajdują się w światowych stolicach. Zatrzymują się tam szefowie rządów, dyplomaci, czasem koronowane głowy. Analogicznie, jeśli przedstawiciele polskich władz jeżdżą do innych krajów, to też są zapraszani do hoteli o najwyższym standardzie. Zaznaczę, że jest tylko 12 hoteli Raffles na całym świecie – opowiada nasz rozmówca.
Czy to dobry czas na hotelową inwestycję?
– W najbliższych dwóch latach planujemy otworzyć od 6 do 8 hoteli franczyzowych w Polsce i ok. 5 zarządzanych przez nas – zdradza Jacek Stasikowski.
Jak mówi, branża ma za sobą bardzo trudny czas, ale liczby wyglądają coraz lepiej.
– Kilka ostatnich lat nie było łatwych dla wielu branż – w tym biurowej, centrów handlowych, jak również dla hotelarskiej. Natomiast jeśli chodzi o ten rok, wszystko wskazuje na to, że będzie on pierwszym, który da oddech właścicielom hoteli. Wydawało się zresztą, że takim rokiem będzie już 2022. Wszystko zmienił natomiast wybuch wojny w Ukrainie – co wywołało dużą niepewność, zwłaszcza w pierwszej połowie minionego roku. Jednak 2023 r. pokazuje siłę hotelarstwa. W tym to, jak szybko branża powróciła do wyników sprzed pandemii – mówi.
Jakie wyniki ma na myśli? – Rośnie obłożenie, średnia cena, ale i przychód na dostępny pokój, czyli tzw. RevPar. Ten ostatni wskaźnik łączy dwa pierwsze i jest dla nas kluczowy. W dużym uproszczeniu, jeśli hotel sprzedaje nocleg w pokojach za 1 tys. zł i ma połowę obłożenia, to mamy ten wskaźnik na poziomie 500 zł. W większości hoteli ten wskaźnik jest wyższy o 20 proc. w porównaniu do 2022 r. Co więcej, są hotele, w których ten wskaźnik wzrósł o 100 proc. To oznacza więc wyniki porównywalne lub przewyższające dane z 2019 r. – mówi.
Jest jednak druga strona medalu.
– Koszty – nie ukrywa menedżer. – Tu także widać wyraźny wzrost: drożeją media, produkty gastronomiczne, jak i wynagrodzenia – głównie z powodu inflacji. Należy więc ciągle myśleć o tym, jak zoptymalizować koszty – co nie zawsze jest możliwe. Przynajmniej nie wtedy, gdy chce się zachować standard obowiązujący dla danej marki – a dla nas jest to kluczowe – opowiada.
Zobacz także: W Pobierowie były większe problemy niż baseny. Firma Gołębiewski szczerze o projekcie
Czy w sieci można "spełnić marzenia"?
Inwestycję we własny hotel wiele osób traktuje trochę jak ruszenie z restauracją – to trochę biznes, ale też trochę spełnienie marzeń. Inwestor więc nieraz chce decydować o architekturze budynku czy o jego wystroju. Klient zresztą coraz częściej docenia oryginalne obiekty.
– Na pewno coraz istotniejsza jest dla niego unikalność hotelu. Jeszcze kilkanaście lat temu niezależnie od miasta wszystkie obiekty jednej sieci wyglądały podobnie. Teraz to się mocno zmienia. Przykładem jest nasza marka Ibis Styles. Każdy hotel ma swój motyw, którego elementy przewijają się we wnętrzach, wystroju, czasem też architekturze, komunikacji i działaniach marketingowych. W Warszawie przy ulicy Grzybowskiej w Ibis Styles Warszawa City motyw przewodni to linie tramwajowe, w Szczecinie w Ibis Styles Szczecin Stare Miasto mamy np. motyw cyrku, a w nowopowstałym Ibis Styles Warsaw Airport szachy i nawiązanie do popularnego serialu "Gambit Królowej" – opowiada Stasikowski.
Kto opracowuje i wymyśla motywy? – To zależy – nieraz jest to wizja właściciela hotelu, czasem też architekta wnętrz. Często motywy nawiązują do miejsca, w którym znajduje się obiekt. W ibis Styles Warszawa Centrum na warszawskim Powiślu mamy na przykład motywy rzeczne przez wzgląd na bliskość Wisły. Jednym słowem – każdy hotel jest inny i niepowtarzalny. Podobne znaczenie ma indywidualna atmosfera w przestrzeniach ogólnodostępnych. Wynika to z faktu, iż goście chcą coraz częściej przebywać w częściach wspólnych hoteli, a nie tylko spędzać czas w pokojach. Są też marki, które z założenia są przeznaczone dla unikalnych obiektów. Jak czterogwiazdkowy brand Handwritten Collection, który zadebiutował w tym roku w Krakowie. Do takich obiektów po prostu dokładamy nasze standardy czy systemy rezerwacyjne – mówi Stasikowski.
Autor: Mateusz Madejski, dziennikarz Business Insider Polska