Rewolucja w podatku od nieruchomości. Firmy zapłacą krocie, eksperci wstrząśnięci

Jakie zmiany przewiduje projekt nowelizacji podatku od nieruchomości?

Ministerstwo w projekcie zaproponowało nowe definicje budynku i budowli w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych (nr z wykazu — UD72). Nie odwołują się one do prawa budowlanego, bo takie odwołanie Trybunał Konstytucyjny uznał za niezgodne z konstytucją.

Projekt doprecyzowuje też m.in. zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości garaży wielostanowiskowych w budynkach mieszkalnych oraz zmianę zakresu zwolnienia z podatku od nieruchomości obiektów infrastruktury kolejowej i lotnisk.

Miejsca postojowe w budynkach mieszkalnych będą opodatkowane niską stawką, taką jak mieszkania (obecnie max. 1,15 zł za 1 m kw.). Dziś niektórzy właściciele miejsc płacą stawkę prawie 10 razy wyższą (max. 11,17 zł za 1 m kw.). To było wiadomo już po upublicznieniu założeń do projektu. To w zasadzie jest główna zmiana, jeśli chodzi o podatek od nieruchomości płacony przez osoby fizyczne.

Czytaj więcej: Będą zmiany w podatku od nieruchomości, w tym od miejsc postojowych. Zaskakuje skala

Zmiany dotyczące przedsiębiorców idą znacznie dalej.

Co będzie budynkiem, a co budowlą?

Przypomnijmy, że budynki są opodatkowane od powierzchni użytkowej, a budowle od wartości (określanej na potrzeby podatku dochodowego). To się nie zmieni. Istotne jest więc to, jakie obiekty będą budynkiem, a jakie budowlą. Zasadniczo, upraszczając, budynki są znacznie niżej opodatkowane niż budowle. Dodajmy, że budowle są opodatkowane, tylko jeśli są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zgodnie z projektem budynkiem będzie obiekt wykonany z użyciem wyrobów budowlanych, który spełnia takie same cechy jak obecnie, czyli jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz ma fundamenty i dach, ale projektodawcy rozszerzają definicję.

Budynkiem będzie również obiekt, który wraz z instalacjami będzie zapewniał możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Budynkiem będą też obiekty, które są "częścią obiektu wymienionego w poz. 1–6 załącznika nr 4 do ustawy". A zatem budynkiem opodatkowanym od powierzchni maj�� być części: odkrytych obiektów sportowych i obiektów rekreacji, stacji uzdatniania wody, oczyszczalni ścieków, obiektów obronnych (fortyfikacji) i obiektów ochronnych, przejść dla pieszych: nadziemnych i podziemnych oraz ciągów pieszych obiektów hydrotechnicznych.

Budowlami będą zasadniczo obiekty wymienione w nowym załączniku nr 4 do ustawy, a także wykonane z użyciem wyrobów budowlanych m.in.:

• instalacje i urządzenia, jeżeli stanowią wraz z tym obiektem całość techniczno-użytkową oraz
• części budowlane elektrowni wiatrowych i elektrowni jądrowych.

W załączniku określono 28 rodzajów obiektów, które projektodawcy uznają za budowle. Przykładowo są to np. wymienione już wcześniej odkryte obiekty sportowe, oczyszczalnie ścieków, ale też zbiorniki, silosy, obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem, wiaty, przekrycia namiotowe, wodociągi, gazociągi, ciepłociągi, rurociągi, sieci m.in. telekomunikacyjne, drogi itd.

MF proponuje też doprecyzowanie dwóch ważnych pojęć: związania obiektu z gruntem (to ważne w przypadku budynków, bo nowa definicja do tego pojęcia się odwołuje) oraz całości techniczno-użytkowej (co jest ważne, aby określić, co jest budowlą). O oba te pojęcia podatnicy latami toczyli spory przed sądami administracyjnymi.

Jakie będą skutki projektu dla przedsiębiorców?

Zdaniem ekspertów projekt mocno zaskakuje. Nie zachowuje status quo, a wręcz przeciwnie, jest rewolucyjny i profiskalny. Słowem, jeśli projekt się nie zmieni, przedsiębiorcy na nim stracą, bo zapłacą dużo wyższy podatek od nieruchomości.

— W projekcie jest kilka rozwiązań zupełnie zaskakujących. Zaproponowane rozwiązania w tym kształcie doprowadziłyby nie tylko do chaosu w rozliczaniu podatku od nieruchomości, ale wręcz drastycznego wzrostu liczby sporów w tym obszarze, czego przecież projektodawcy zamierzali uniknąć — ocenia Michał Nielepkowicz. Ekspert ma też wątpliwości, czy przedsiębiorstwa udźwigną nowe obciążenia podatkiem od nieruchomości.

Jakie rozwiązania z projektu budzą największe zastrzeżenia ekspertów?

Adam Kałążny przyznaje, że stworzenie załącznika do ustawy zawierającego zamkniętą listę obiektów stanowiących opodatkowane budowle należy ocenić pozytywnie, bo jest to krok w kierunku zapewnienia niezbędnej z perspektywy konstytucji określoności obowiązków podatkowych obciążających podatników. — Niestety same kategorie wskazane jako budowle są nadal w wielu przypadkach bardzo nieprecyzyjne — zastrzega Adam Kałążny.

Jego zdaniem, dotyczy to przykładowo pojęć takich jak: obiekt kontenerowy, zbiornik, instalacja przemysłowa czy urządzenie techniczne. — Ponieważ nowe przepisy nie odsyłają do prawa budowlanego ani nie są powiązane np. z Klasyfikacją Środków Trwałych, trudno będzie ustalić, co ustawodawca rozumie przez te pojęcia — uważa Adam Kałążny.

Przykładowo "zbiornikiem" w potocznym rozumieniu jest zarówno silos na zboże, jak i beczka na substancje używane w zakładzie produkcyjnym czy pojemniki wchodzące w skład różnego rodzaju maszyn. — Czy zatem kanistry i pojemniki technologiczne od stycznia 2025 r. staną się przedmiotem opodatkowania podatkiem od nieruchomości? Jakkolwiek wniosek taki może wydawać się absurdalny, nie jest on pozbawiony podstaw — mówi Adam Kałążny.

W projekcie wskazano bowiem, że budowla nie musi już być "wzniesiona" z użyciem wyrobów budowlanych, wystarczy, że jest ona "wykonana" z użyciem wyrobów budowlanych. — To oznacza poważne rozszerzenie definicji budowli — ocenia ekspert. W uzasadnieniu projektu wprost wskazano, że zmiana ta ma pozwolić na opodatkowanie urządzeń, które są w pełni prefabrykowane i na żadnym etapie ich pojawienie się w majątku przedsiębiorcy nie wiązało się z procesem budowlanym.

Zdaniem Michała Nielepkowicza wątpliwe jest odwrócenie dotychczasowej kolejności kwalifikacji obiektów. — Z projektu zdaje się wynikać — choć też nie jest to ujęte precyzyjnie — że wbrew dotychczasowej praktyce, pierwszeństwo będzie miała kwalifikacja danego obiektu jako budowli, a nie jako budynku — wskazuje Michał Nielepkowicz. Dziś najpierw sprawdzamy, czy obiekt spełnia cechy budynku, a jeśli nie, to można uznać go za budowlę.

Powrót do rozwiązania zlikwidowanego 10 lat temu

Niezrozumiały, zdaniem Michała Nielepkowicza, jest też powrót do koncepcji tzw. całości techniczno-użytkowej, która ze względu na drastyczną liczbę sporów podatników z organami podatkowymi została wyeliminowana z przepisów podatkowych w 2015 r. — Mimo powszechnej krytyki ze strony podatników, ekspertów, organów podatkowych i sądów administracyjnych projektodawca wraca do tej koncepcji po blisko 10 latach i to w sposób zadziwiający — uważa ekspert.

Również zdaniem Adama Kałążnego wprowadzenie do definicji budowli pojęcia całości techniczno-użytkowej można uznać za rewolucję. Ekspert podkreśla, że pojęcie to zostało zdefiniowane bardzo szeroko: jako całość należy traktować budowle wraz z instalacjami i urządzeniami, które są niezbędne do zrealizowania wspólnego celu gospodarczego.

— W efekcie można zapytać, czy opodatkowane jako budowle (a więc od wartości — red.) będą również komputery podłączone do obiektów czy sieci np. energetycznej, skoro tworzą one całość techniczno-użytkową? — przyznaje Michał Nielepkowicz.

— Wprawdzie MF w uzasadnieniu przyznało, że sięganie do komputerów i kas fiskalnych to już za daleko, ale już ten przykład pokazuje, że ministerstwo najwyraźniej było świadome absurdalnie daleko posuniętego zakresu opodatkowania budowli przy wykorzystaniu wytrychu w postaci "całości użytkowej" — dodaje ekspert Thedy&Partners.

Adam Kałążny nie ma wątpliwości, że ta propozycja może oznaczać bardzo znaczące rozciągnięcie zakresu opodatkowania na różnego rodzaju urządzenia techniczne. W uzasadnieniu do projektu wprost wskazano na transformatory, urządzenia rozdzielcze oraz baterie akumulatorów, które mogą stanowić całość techniczno-użytkową wraz z siecią elektroenergetyczną. — Takich zagrożonych niespodziewanym opodatkowaniem urządzeń technicznych jest dużo więcej, w szczególności można tu wymienić dystrybutory paliw, pompy czy też urządzenia telekomunikacyjne. Ponieważ tego typu majątek ma zwykle dużą wartość, nowe przepisy mogą oznaczać znaczną podwyżkę podatku od budowli — ocenia Adam Kałążny.

Przedsiębiorcy zapłacą podatek od namiotów i budowli w budynkach?

Michał Nielepkowicz zwraca też uwagę, że Ministerstwo Finansów chce opodatkować jako budowle kontenery i hale namiotowe. To kolejne rozszerzenie katalogu budowli. Takie obiekty obecnie są nieopodatkowane.

— Jedną z najgorszych propozycji jest wprost dopuszczenie opodatkowania budowli wewnątrz budynków. To niepokojący precedens. Dotychczasowa praktyka i orzecznictwo w zdecydowanej większości wykluczały możliwość uznania za budowlę różnego rodzaju obiektów wewnątrz budynków — podkreśla Michał Nielepkowicz.

Projekt wymaga istotnych zmian

Zdaniem ekspertów projekt trzeba istotnie zmienić.

— Cieszy zapowiedź ze strony ministerstwa, że projekt ten ma być przedmiotem intensywnych konsultacji. Dlatego warto, aby MF wsłuchało się w krytyczne głosy ekspertów i podatników, zdało sobie sprawę ze skutków proponowanych rozwiązań, i wycofało się z zaproponowanej treści przepisów. W przeciwnym razie nie wykluczam nawet fali upadłości, zwolnień, a w najlepszym przypadku drastycznych podwyżek m.in. cen towarów konsumpcyjnych — komentuje Michał Nielepkowicz.

Nowelizacja ma wejść w życie od 1 stycznia 2025 r.

Etap legislacyjny: Projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej (UD72) — przekazany do konsultacji społecznych

Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu prawnego Business Insider Polska