Jaka stawka podatku za wynajmowane mieszkanie? Zapadł ważny wyrok NSA

Co wynika z przepisów podatkowych

Kluczowe są przepisy ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, bo one regulują zasady opodatkowania podatkiem od nieruchomości. Ustawa określa też stawki.

Niska stawka — maksymalnie 1 zł za 1 m kw. powierzchni użytkowej — dotyczy budynków mieszkalnych i ich części, czyli mieszkań.

Najwyższa stawka — maksymalnie 28,78 zł za 1 m kw. powierzchni użytkowej — dotyczy m.in. budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

O co toczą się spory w sądach

Spory toczą się o to, kiedy mamy do czynienia z mieszkaniem zajętym na prowadzenie działalności gospodarczej, a kiedy nie. Czy spółka, która wynajmuje mieszkanie studentowi, który zaspokaja w nim własne cele mieszkaniowe, powinna stosować niską stawkę mieszkaniową, czy najwyższą, właściwą dla działalności?

Jak informowaliśmy, orzecznictwo sądów w sprawie stawki podatku od wynajmowanych mieszkań nie jest jednolite, czego przykładem są najnowsze wyroki WSA w Gliwicach i WSA w Warszawie. W efekcie część sądów twierdzi, że właściwa jest najwyższa stawka podatku, właściwa dla działalności gospodarczej, a część, że niska, właściwa dla opodatkowania mieszkań.

Rozbieżne wyroki zapadają również w NSA. Przykładowo, w wyrokach: z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19) oraz z 25 lipca 2023 r. (sygn. akt III FSK 123/23, III FSK 124/23, III FSK 125/23) NSA orzekał niekorzystnie dla spółek. Uznawał, że skoro przy pomocy wynajmowanego mieszkania przedsiębiorca realizuje prowadzoną działalność gospodarczą, to należy uznać, że lokal jest zajęty na działalność, nawet jeśli służy zaspakajaniu potrzeb bytowych rezydentów lokalu. Słowem, właściwa jest stawka najwyższa.

Pierwszym przełamaniem tej linii był wyrok NSA z 12 lipca 2023 r. (sygn. akt III FSK 250/23), który opisywaliśmy w Business Insiderze. Sąd uznał wtedy, że kluczowe jest to, co dzieje się w mieszkaniu. Jeśli najemca (np. student) realizuje w nim swoje potrzeby mieszkaniowe, to takie mieszkanie należy opodatkować niską stawką mieszkalną. Takie wyjaśnienie NSA pojawiło się jednak niejako na marginesie głównego sporu, którego dotyczył wyrok z 12 lipca br.

Teraz to przełomowe stanowisko NSA potwierdził. Tym razem główny spór sprowadzał się do rozstrzygnięcia, jaka stawka podatku jest właściwa, jeśli spółka wynajmuje długoterminowo mieszkania (część budynku mieszkalnego) osobom fizycznym nieprowadzącym działalności.

Chodziło o spółkę deweloperską, która profesjonalnie zajmuje się m.in. wynajmem mieszkań, które są jej własnością. Osiąga więc przychód, który na gruncie podatku dochodowego, jest przychodem z działalności gospodarczej.

Prezydent miasta Łodzi (organ podatkowy) oraz WSA w Łodzi (sygn. akt I SA/Łd 555/20) stanęły na stanowisku, że właściwa jest stawka najwyższa podatku od nieruchomości, bo choć budynek jest mieszkalny, to spółka prowadzi w nim działalność gospodarczą, a tym samym należy uznać, że jest on zajęty na prowadzenie tej działalności.

NSA nie zgodził się z tym i uchylił zarówno wyrok WSA w Łodzi, jak i interpretację organu.

Jak NSA uzasadnił wyrok

Sędzia Krzysztof Winiarski, uzasadniając wyrok NSA, wyjaśnił, że kluczowe jest to, co należy rozumieć pod pojęciem "zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej" i "związanie z działalnością gospodarczą".

Zasadą jest, że grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy). W ustawie o podatkach i opłatach lokalnych jest również wyjątek od tej zasady. Zgodnie z nim, do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami (art. 1a ust. 2a pkt 1 ustawy).

W konsekwencji – wyjaśnił sędzia Krzysztof Winiarski – budynki mieszkalne nie mogą być uznawane za związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

W przepisach o stawkach podatku od nieruchomości jest jednak mowa o "zajęciu" budynków mieszkalnych na działalność gospodarczą. Tylko w przypadku "zajęcia" mieszkania na działalność można zastosować stawkę najwyższą podatku od nieruchomości.

NSA wskazał, że gdy w ustawie jest mowa o "związaniu z działalnością gospodarczą" to chodzi o stan prawny, natomiast gdy mowa jest o "zajęciu" to chodzi o stan faktyczny.

— Przez zwrot [budynek] "zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej" należy rozumieć okoliczność faktyczną, polegającą na rzeczywistym, fizycznym zajęciu całości lub części budynku mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej, a więc prowadzenie w niej działalności — stwierdził sędzia Krzysztof Winiarski. Dodał, że za zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej nie mogą być uznane te części budynku, które są wykorzystywane, czyli zajęte na cele mieszkalne. — Należy przez to rozumieć trwałe zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych posiadacza lokalu (nawet wówczas, gdy ich oddanie przez podatnika, np. dewelopera, odbywa się w ramach działalności gospodarczej właściciela, np. komercyjnego najmu) — uzasadniał sędzia Krzysztof Winiarski.

To oznacza, że jeśli spółka wynajmuje mieszkania np. studentom, którzy w nich po prostu mieszkają, to są opodatkowane niską stawką mieszkalną.

NSA podkreślił, że skład orzekający w tej sprawie, nie podziela poglądu NSA przedstawionych w wyrokach z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19) oraz z 25 lipca 2023 r. (sygn. akt III FSK 123/23, III FSK 124/23, III FSK 125/23).

Wyrok NSA z 22 listopada 2023 r., sygn. akt III FSK 3831/21

Autor: Łukasz Zalewski, dziennikarz działu prawnego Business Insider Polska