Urbanista: znikną mikroapartamenty, ale nie zniknie patodeweloperka

Łukasz Drozda, urbanista, politolog, autor książki "Dziury w ziemi. Patodeweloperka w Polsce": Zaproponowane zmiany są krokiem w dobrym kierunku, choć czasem są zbyt zachowawcze, a niekiedy mijają się z najpoważniejszymi wyzwaniami rynku mieszkaniowego. Na pewno nie rozwiązują ostatecznie problemu patodeweloperki. Ta jest dla mnie katalogiem cech, które lokują się w kilku sferach: architektury, urbanistyki, ekonomii.

Pomysł, któremu należy przyklasnąć, to na pewno rozwiązania poprawiające izolację akustyczną. To zmora współczesnych budynków. Kolejne ciekawe rozwiązanie to próba dostosowania powierzchni placów zabaw do faktycznej wielkości osiedla. Utrudni to tworzenie pojedynczych, smętnych bujaków na parkingu, czego bardzo głośnym przykładem stało się jedno osiedle we Wrocławiu.

Co mnie osobiście rozczarowuje, to fakt, że pod słusznym hasłem walki z betonozą nadal mamy pojęcie, które nie jest doprecyzowane, czyli "powierzchnię biologicznie czynną". W polskich przepisach nie ma rozróżnienia między czymś, co jest kawałkiem gładko przystrzyżonego trawnika, a bogatymi zadrzewieniami. Nierozwiązany pozostaje też problem orientacji mieszkań, często wychodzących na jedną stronę świata, nawet w przypadku lokali o wcale nie najmniejszej powierzchni.

Nie potrafię się też zachwycić faktem, że wprowadzamy przepisy, które w teorii funkcjonują już od pięciu lat. Regulacje, zgodnie z którymi mieszkania mają mieć min. 25 mkw. wprowadzono już w 2018 r. Faktycznie, objęcie tym obowiązkiem także lokali użytkowych to sposób na ukrócenie obchodzenia przepisów, ale to za mało, by móc obwieścić, że kończymy z patodeweloperką. Nie rozwiąże to na przykład problemu mieszkań, które kosztują kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt tys. zł za metr kwadratowy.

Za największy problem, z którego patodeweloperka wynika, uważam jednak pewną bezalternatywność modelu własnościowego. A mówiąc konkretniej, to, że na wybieranie mieszkań od deweloperów decydują się osoby, które nie powinny tego robić, kiedy rząd wprowadzając sensowne rozwiązania, jednocześnie ogłasza program kredytów na 2 proc.

Jak rozumiem, osoby, które nie powinny brać kredytów to te, których nie stać na sfinansowanie ich na komercyjnych zasadach?

Z historii gospodarczej wiemy, że sztuczne pompowanie zdolności kredytowej osób mniej zamożnych nie kończy się dobrze. Z tego wynikał poprzedni globalny kryzys gospodarczy. W Stanach Zjednoczonych sztucznie pompowano rynek kredytów, bo wychodzono z założenia, że każdy powinien mieć mieszkanie na własność. Skończyło się eksmisjami i tym, że osoby wykluczone ekonomicznie zaciągały te kredyty, a potem rynek był pełen toksycznych, niespłacalnych zobowiązań. To odbiło się na kondycji całego systemu finansowego.

Rząd i branża deweloperska mogą mówić, że z punktu widzenia gospodarczego pobudzenie koniunktury jest pożądane. Na dodatek branża budowlana to nie tylko firmy deweloperskie i ich własne marże, ale cały sektor związany z branżą, w postaci choćby polskich firm produkujących materiały budowlane. Jednak działanie władz jest ukierunkowane na wzbudzanie podaży, a nie realne rozwiązanie problemu mieszkaniowego. System, w którym pielęgniarki i nauczyciele zmuszani są do brania kredytu mieszkaniowego, nie sprawdza się. To raczej pewien głęboko zideologizowany nurt myślenia o tym, jak funkcjonuje gospodarka.

Dalsza część artykułu znajduje się poniżej materiału wideo:

Jak wnioskuję z lektury pana książki, rozwiązaniem byłoby pobudzenie rynku najmu. W obecnej sytuacji, gdy koszt wynajmu jest równy racie kredytu, a nawet wyższy, osobom, które mają zdolność kredytową, wynajem się po prostu nie opłaca. I to pomimo że na przestrzeni ostatnich kilku lat w dużych miastach Polski ceny mieszkań wzrosły nawet o 80 proc.

Można się obrażać na rzeczywistość, ale tak właśnie jest. Dojście do własności mieszkania będzie coraz trudniejsze i coraz więcej osób będzie je wynajmować. Promowanie modelu własnościowego to olbrzymie koszty zarówno dla kredytobiorców, jak i państwa, które staje się gwarantem ich zobowiązań. Dorzucanie publicznych pieniędzy do budowania prywatnych majątków nie zaspokaja potrzeb mieszkaniowych oraz w praktyce zawsze promuje jakieś formy patodeweloperki. A te wcale nie są finansowane przez najzamożniejszych członków naszego społeczeństwa. Bogaci zawsze przecież uciekną w optymalizację podatkową, a wysokie koszty nieprzemyślanej polityki spadną raczej na średniaków.

Jak przeciętny obywatel ma się poruszać w obecnej rzeczywistości? Weźmy modelową, czteroosobową rodzinę, która ma zdolność kredytową i mieszka, dajmy na to, w mieszkaniu po babci. To mieszkanie jest jednak dla niej za małe, a na programy społeczne nasza modelowa rodzina się nie łapie. Nie stać jej na zakup czterech pokoi w centrum dużego miasta, co najwyżej mieszkania do remontu lub lokalu na peryferiach. Co by pan doradził znajomemu w takiej sytuacji?

Wszystko zależy oczywiście od potrzeb danej rodziny i miasta, w jakim mieszka. Potencjalnie może aplikować o TBS, jeśli takie budownictwo w jej mieście występuje. Taka opcja to coś pomiędzy deweloperem a mieszkaniem komunalnym. Próg dochodowy kwalifikujący do uzyskania tego drugiego raczej nie umożliwia naszej hipotetycznej rodzinie skorzystania z tego rozwiązania.

TBS-y nie są jednak dostępne wszędzie. Byłem ostatnio na spotkaniu autorskim w Rzeszowie. To jedyne obok Warszawy duże miasto w Polsce, które docelowo ma się nie wyludniać. I nie ma tam TBS-ów. Jeśli nie mamy alternatywy i decydujemy się na kredyt, najlepiej byłoby nie dojeżdżać do poziomu maksymalnej zdolności kredytowej. Sam kupując swoje mieszkanie parę lat temu, zakładałem znaczny wzrost stóp procentowych. Nie wybierajmy tylko najbardziej optymistycznego scenariusza, kiedy kalkujemy nasze życiowe wybory.

To dlaczego nie wziął pan kredytu na stałą stopę?

To było dużo droższe, poza tym oferta kredytów na stałą stopę była mniejsza niż obecnie. Zdecydowałem się więc nie dojeżdżać do maksymalnego poziomu zadłużenia.

Druga rzecz — trzeba myśleć o konsekwencjach. Nie należy kupować mieszkań, które są niesprzedawalne. Niezależnie od tego, jak by nas deweloper nie zachęcał, to mieszkanie na peryferiach, w chaotycznej zabudowie, np. na wrocławskim Jagodnie, być może nie jest jednak najlepszym rozwiązaniem. Mieszkanie nie będzie sensowną lokatą kapitału, jeśli nie da się go później łatwo odsprzedać.

Warto też zastanowić się, czy mieszkanie jest dostosowane do naszych przyszłych potrzeb i realiów, w jakich będziemy funkcjonować. Zakup mieszkania na trzecim, czwartym piętrze w bloku bez windy może z nas w przyszłości uczynić "więźniów czwartego piętra". Nie można oczywiście myśleć tylko fatalistycznie, ale wiele parametrów technicznych będzie miało ogromne znaczenie, kiedy w naszym życiu pojawi się nagle jakiś rodzaj niepełnosprawności. Nie chciałbym musieć szukać nowego mieszkania na gwałt, zaraz po złamaniu kręgosłupa.

A co z domem na przedmieściach? Znam trochę osób, które się na taki krok zdecydowały i są zadowolone. Znam też takie, które z wymarzonego domu z ogrodem szybko uciekły z powrotem do miasta.

Wiele rzekomych atutów lokalizacji podmiejskich jest w rzeczywistości mocno nieprawdziwych. Z badań prof. Katarzyny Kajdanek wynika, że osoby, które mieszkają na przedmieściach, chętnie wracają do załatwiania swoich codziennych potrzeb w otoczeniu śródmiejskim. Nawet przyroda, która miała być atutem mieszkania na przedmieściu, w momencie, kiedy okazuje się fragmentem pola uprawnego, przegrywa z zadbanym parkiem.

W pandemii ci, którzy zainwestowali w domki pod miastem, okazali się wygrani. Łatwiej też żyć na obrzeżach, kiedy pracuje się zdalnie.

Upowszechnienie się pracy zdalnej bardzo ułatwia funkcjonowanie w peryferyjnych lokalizacjach. Jednak ten tryb jest dostępny tylko dla pewnej części społeczeństwa, ze względu na charakter wielu zawodów. Ponadto pracownicy muszą się czasem spotkać w formie fizycznej, interakcje z żywymi ludźmi są nam potrzebne jako istotom społecznym.

Urbanistyka łanowa, która opisuje najgorszy ze schematów zabudowy na przedmieściach, to nie tylko problem tego, że brakuje przystanków autobusowych i jesteśmy zmuszeni wszędzie dojeżdżać autem. Nie ma szkół, punktów usługowych, centrów życia społecznego. Na peryferia niekoniecznie dociera nawet cyfryzacja, która teoretycznie miała wyrównać dysproporcje między nimi a śródmieściem. Przykładem mogą być sklepy typu dark store, które dostarczają zakupy do domu pod drzwi w 15 min. Taka oferta jest dostępna głównie w centrach dużych miast, bo zapewnianie siatki takich usług na przedmieściach jest nieopłacalne.

To wciąż dylematy klasy średniej. A co w przypadku osób, których nie stać na mieszkanie?

Czasem nie ma prostego rozwiązania. Nie mam złotej rady dla kobiety, która ma np. dwoje dzieci, a na domiar złego nielubiane przez właścicieli wynajmowanych mieszkań zwierzaki i jeszcze do tego znajduje się w luce czynszowej. Nie stać jej, by wynająć trzy pokoje za 4 tys. zł miesięcznie, a z drugiej strony nie ma zdolności kredytowej.

Łatwo jest powiedzieć, że należy się przebranżowić i zarabiać więcej. To bardzo prymitywne myślenie, za którymi kryje się m.in. założenie, że szereg potrzebnych społecznie, ale niskopłatnych zawodów jest złym wyborem. Po drugie pogląd, że przebranżowienie się na programistkę rozwiąże wszystkie problemy takiej kobiety, jest potwornie naiwny. Wiele zawodów, które dziś wydają się świetnie płatne, zaraz zostanie wyeliminowanych przez sztuczną inteligencję. Wyobrażam sobie, że osoba, która przekwalifikuje się na programistkę, będzie mogła szybko spłacić jakąś niewielką nieruchomość. Jeśli jednak zakredytuje się na milion złotych (co w dużych miastach nie oznacza wcale wielkiego mieszkania), to może się okazać, że za parę lat nadejdzie kolejny kryzys dotcomów, a pozostanie kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt lat z ratami kredytu do spłacenia.

Widzę zresztą pewien paradoks. Cały system, który nazywam dziurami w ziemi, dominującą rolę w polskiej gospodarce pełni od jakichś 20 lat. W mniejszych miejscowościach ekspansja firm deweloperskich trwa od nieco ponad dekady. Sam okres istnienia systemu jest więc krótszy niż typowe zobowiązanie hipoteczne liczone na 25 czy 30 lat.

Wiem, że mieszka pan w bloku, ale miał też okazję pomieszkać w mikroapartamencie. Jak pan to doświadczenie wspomina?

To akurat przykład z Kijowa. Jeszcze przed ubiegłoroczną inwazją pojechałem tam na badania terenowe w ramach grantu. Obniżyłem swoje oczekiwania co do mieszkania, bo wiedziałem, że to sytuacja tymczasowa. Byłem też ciekaw, jak się w mikroapartamencie mieszka. No i przeważył fakt, że byłem obcokrajowcem, osobą z mniejszym kapitałem społecznym. To automatycznie sprawia, że nasza pozycja na rynku mieszkaniowym jest gorsza. Nie znałem ukraińskiego, a prywatne ogłoszenia w sieci na temat wynajmu były wyłącznie w tym języku. W Ukrainie jest na dodatek duży czarny rynek wynajmu, gdzie potrzebne są lokalne kontakty. Tego typu uwarunkowania sprawiają, że siłą rzeczy wybiera się oferty gorszej jakości.

To bardzo ciekawy punkt widzenia w obecnej sytuacji, kiedy w Polsce przebywają setki tysięcy obywateli Ukrainy.

A ja miałem o wiele łatwiej. Pomijając oczywisty czynnik, że nie uciekałem przed wojną, chciałem wynająć mieszkanie tymczasowo i wiedziałem, że zaraz wrócę do siebie. Mówię po rosyjsku, więc mogłem się skomunikować. Byłem obcokrajowcem, ale z państwa zachodniego, bogatszego, więc potencjalnie lepiej wypłacalnym. Samotnym, heteroseksualnym mężczyzną, który nie jest problematycznym lokatorem. Do Polski trafiły przede wszystkim straumatyzowane kobiety z dziećmi. Nie chcę nawet myśleć o sytuacji osób z grup podwójnie wykluczonych społecznie, uciekających przed wojną. Takich, które mierzą się z rozmaitymi stereotypami, jakie wzmacniają rozmaite uprzedzenia: rasizmem, seksizmem, homofobią.

W pana książce pada zdanie, które mnie lekko zszokowało. To wypowiedź przedstawiciela branży, który mówi, że "deweloperom obrywa się podobnie jak uchodźcom i osobom nieheteronormatywnym". Dlaczego pozwolił pan mu wybrzmieć?

Deweloperzy mierzą się z nową sytuacją. Samo słowo "deweloper" zaczęło się kiepsko kojarzyć. Reklamy ich ofert są często wyśmiewane przez użytkowników mediów społecznościowych i nie da się tego zrzucić na karb maszynowo generowanego trollingu. Stwierdzenia "każdy jest kowalem swojego losu", "trzeba brać sprawy we własne ręce", które jeszcze niedawno funkcjonowały jako szeroko akceptowane poglądy, dziś kojarzą się coraz gorzej. Deweloperzy są postrzegani jako żerujący na nas bogacze, a nie odważni przedsiębiorcy, ludzie, którzy coś robią, w odróżnieniu od nieefektywnego państwa. To dla nich nowa sytuacja. Ten kontrast między samopoczuciem firm deweloperskich a ich społecznym postrzeganiem może prowadzić do takich stwierdzeń. Ale sytuacja jest bardziej skomplikowana, sam nie popieram określania każdego dewelopera mianem krwiopijcy.

Może warto rozgraniczyć dwie rzeczy: personalne cwaniactwo niektórych przedsiębiorców oraz patologie rynku. Fakt, że nie ma alternatywy dla deweloperów, nie jest ich winą. To projektowanie zarzutów wobec kapitalizmu oraz wobec państwa na przedsiębiorców. Z drugiej strony opisuje pan przykłady mało etycznych taktyk deweloperów. Na wizualizacji zieleń, w rzeczywistości — parking. Na planie ustawne mieszkanie, ale w rzeczywistości kanapa o realnych wymiarach zastawia wejście.

Zgadzam się, że deweloperzy nie są jedynym podmiotem odpowiedzialnym za problemy systemowe. Z drugiej strony, ta pazerność deweloperów jest w ogóle możliwa, bo system jest niesłychanie liberalny. Tytuł "Dziury w ziemi" odwołuje się też do dziur w systemie, w które wchodzą deweloperzy. Te luki ktoś im pozostawił. W książce opisuję lobbing poszczególnych aktorów na rynku deweloperskim, który przenika się ze światem polityki. Politycy zaś podejmują decyzje niekoniecznie w sposób skorumpowany, ale także na podstawie prymitywnego poziomu edukacji ekonomicznej. W polskiej polityce mieszkaniowej dominuje niestety neoliberalizm łupany rodem z putinowskiej Rosji, a nie zachodniego państwa dobrobytu.

Autor: Anna Anagnostopulu, dziennikarka Business Insider Polska