Po wojnie brakowało mieszkań, więc zaczęto dzielić duże apartamenty w kamienicach na mniejsze lokale. W czasach PRL w niewielkiej kawalerce czy dwóch pokojach mieszkały całe wielopokoleniowe rodziny. Także dziś dzieli się większe mieszkania i zamiast pokoju, oferuje dwa, trzy samodzielnie, maleńkie lokale na wynajem. W sprzedaży są także nieruchomości budowane już z założeniem, że nie przekroczą powierzchni 25 mkw. Choć stanowią zaledwie 2-3 proc. krajowego rynku, mikroapartamenty wzbudzają ogromne emocje i dzielą nawet branżowych ekspertów.
- Zgodnie z przepisami z 2018 r. nowe mieszkania o powierzchni poniżej 25 mkw. nie mają statusu lokali mieszkalnych tylko użytkowych
- W praktyce jednak wiele osób kupuje je, by następnie wynająć. Klienci to osoby, którym zależy na jak najniższej cenie najmu
- Eksperci są w sprawie mikroapartamentów podzieleni. Jedni uważają, że to obchodzenie prawa, inni, że to odpowiedź na potrzeby rynku
- Więcej takich informacji znajdziesz na stronie głównej Onet.pl
Stołeczny ratusz odmówił uznania za mieszkania aż 157 lokali o powierzchni poniżej 25 mkw., będących częścią inwestycji Bliska Wola Tower. Urzędnicy nie chcą stwierdzić tzw. samodzielności lokali, uznając je za pokoje hotelowe, a to uniemożliwia podpisanie aktów notarialnych. Deweloper argumentuje, że działał zgodnie z prawem, sprzedawał lokale o charakterze niemieszkalnym, a ich nabywcy wiedzieli, jakie wiążą się z tym konsekwencje (tutaj całe stanowisko przewodniczącego rady nadzorczej J.W. Construction). Pikanterii sprawie dodaje fakt, że będące przedmiotem sporu mieszkania są częścią tzw. Hongkongu, czyli charakterystycznego warszawskiego osiedla o bardzo gęstej zabudowie, której zawdzięcza porównanie do azjatyckiej metropolii. Spór między deweloperem a ratuszem najpewniej skończy się w sądzie, tymczasem dyskusja wokół mikroapartamentów rozgorzała na nowo.
Zacznijmy od faktów. Zgodnie z przepisami obowiązującymi od 1 stycznia 2018 r. nowe mieszkania o powierzchni poniżej 25 mkw. nie mają statusu lokali mieszkalnych tylko użytkowych. Co to właściwie oznacza? W teorii nie nadają się do mieszkania i są przeznaczone np. do prowadzenia w nich działalności gospodarczej. Przy transakcji zakupu przyszły właściciel zamiast 8-proc. płaci 23-proc. podatek VAT. Inne są też stawki podatku od nieruchomości, jaki powinien zapłacić właściciel mikrolokalu. W regulacjach jest jednak istotna luka.
— Nie ma przepisów, które wprost zakazywałyby wynajmowania nieruchomości mniejszych niż 25 mkw. na cele mieszkalne. Wiążą się z tym jednak poważne konsekwencje — tłumaczy w rozmowie z Business Insider Polska radca prawny Piotr Dobrowolski.
— Wynajmowanie lokalu użytkowego na cele mieszkalne (rozumiane jako zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych) to zmiana jego faktycznego przeznaczenia. A to oznacza samowolę budowlaną. Co więcej, nie ma możliwości jej legalizacji, ponieważ lokal taki nie spełnia wymogów wynikających z przepisów prawa budowlanego. Idąc dalej, zawierając umowę najmu, wynajmujący przyjmuje na siebie szereg obowiązków. Gdyby zatem doszło do jakiegoś zdarzenia, wypadku i dałoby się połączyć go z faktem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych w lokalu, który nie spełnia stosownych wymogów, właściciel może ponieść z tego tytułu poważne konsekwencje — zauważa ekspert.
Czytaj także w BUSINESS INSIDER
Piotr Dobrowolski zwraca też uwagę na fakt, że wynajmowanie lokalu niemieszkalnego na cele mieszkalne nie zwalnia ze stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów. Z jej punktu widzenia samo przeznaczenie lokalu nie ma znaczenia, a cel najmu.
— Udostępnienie tzw. mikroapartamentu na cele mieszkaniowe może skutkować wydaniem przez organ nadzoru budowlanego decyzji o wstrzymaniu jego użytkowania nawet w sytuacji, gdy do zmiany sposobu korzystania z lokalu doprowadzi najemca, a nie właściciel. Ograniczenie wynajmu tzw. mikroapartamentów na cele mieszkaniowe nie wyklucza jednak udostępniania takich lokali w celu krótkoterminowego pobytu osób np. w związku z podróżami służbowymi, który nie służy zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych — zauważa Katarzyna Chruślińska, radca prawny i associate w zespole nieruchomości kancelarii Osborne Clarke.
O kwestię legalności wynajmowania lokali o powierzchni poniżej 25 mkw. zapytaliśmy też biuro prasowe Ministerstwa Rozwoju i Technologii.
"Kwestie związane z najmem lokali reguluje art. 3531 Kodeksu Cywilnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360, z późn. zm.). W myśl tego przepisu strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
W Ministerstwie Rozwoju i Technologii trwają prace nad przepisami mającymi na celu zniwelowanie problemu tzw. patodeweloperki. Założeniem jest przygotowanie rozwiązań, które sprawią, że powstające budynki będą lepszą przestrzenią do życia. W obecnej chwili trwają prace nad brzmieniem konkretnych przepisów. W momencie, gdy projekt nowelizacji rozporządzenia będzie gotowy, zostanie on poddany szerokim konsultacjom publicznym, opiniowaniu i uzgodnieniom międzyresortowym" — czytamy w odpowiedzi przesłanej Business Insider Polska.
Były, są i będą
Według szacunków Bartosza Turka, głównego analityka HRE Investments, mieszkania o powierzchni do 25 mkw. stanowią nie więcej, niż 2-3 proc. rynku nieruchomości w Polsce. Większość z nich to oferta z rynku wtórnego. Część powstała, zanim wprowadzono przepisy określające powierzchnię lokalu mieszkalnego na 25 mkw. Niektóre to lokale wydzielone jeszcze po wojnie, kiedy z powodu skrajnych braków mieszkaniowych dzielono duże mieszkania w kamienicach na mniejsze.
Współcześnie też praktykuje się podział większych mieszkań na dwie, trzy niezależnie mikrokawalerki. Zajmują się tym tzw. flipperzy. Przerobione lokale nierzadko mają wspólne drzwi wejściowe i korytarz, z którego można wejść do poszczególnych kawalerek. Są one zazwyczaj bardzo małe, ale dla osoby, która nie chce dzielić przestrzeni z innymi lokatorami, może to być atrakcyjne rozwiązanie. Tutaj przeczytasz wywiad z osobą, która zdecydowała się na wynajęcie kawalerki o powierzchni 9 mkw i chwaliła sobie tę decyzję.
"Zdarzają się też przypadki, że ze względu na przeznaczenie terenu w planie miejscowym na cele inne niż mieszkalne (albo w celu ominięcia przepisów dotyczących nasłonecznienia) budowane są budynki inne niż mieszkalne, np. budynki zamieszkania zbiorowego, czyli np. hotel, internat. Wyodrębniane są w nich tzw. »lokale użytkowe«, które następnie zostają sprzedawane jako np. »lokale inwestycyjne«, a są użytkowane jak lokale mieszkalne. Dla takich »lokali użytkowych« nie ma wymagań w zakresie powierzchni" — zauważa Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
— Małe mieszkania były, są i będą z nami jeszcze długo — mówi w rozmowie z Business Insider Polska Bartosz Turek. — Odpowiadają na potrzeby osób, których np. nie stać na większe mieszkanie. Także ludzie, którzy pracują poza miejscem zamieszkania, szukają tanich noclegów i nie zależy im na dużej przestrzeni do życia, korzystają z mikrokawalerek. Mikroapartamenty służą w końcu do prowadzenia własnej działalności gospodarczej, mieszczą się w ich biura, niewielkie gabinety kosmetyczne albo psychologiczne — dodaje.
Mała powierzchnia, wysoka cena za metr
Kto chce kupić mikroapartament, musi liczyć się z wysoką stawką za metr kwadratowy. W Warszawie średnia cena ofertowa za mkw. mieszkania o powierzchni do 25 mkw. na rynku wtórnym wynosi aż 17,5 tys. zł. W Krakowie: 14,7 tys. zł, w Gdańsku: 18 tys. zł, we Wrocławiu: 15,7 tys. zł — wynika z danych Morizon.pl. Dla porównania średnia cena przeciętnej kawalerki w stolicy, czyli jednopokojowego lokalu o powierzchni między 20 a 40 mkw, wynosi 15,4 tys. zł. Aktualna średnia cena, jakiej oczekują właściciele oferujący mieszkania na całym warszawskim rynku wtórnym to 13,8 tys. zł za mkw.
Dalsza część artykułu znajduje się poniżej materiału wideo:
Mimo tego mikrokawalerki pozostają atrakcyjnym typem nieruchomości przeznaczonych na inwestycję. Z uwagi na małą powierzchnię pozostają relatywnie tanie w zakupie i stosunkowo łatwo je wynająć. — W mikroapartamentach mieszkają osoby, dla których głównym kryterium wyboru lokalu jest cena — mówi w rozmowie z Business Insider Polska Marcin Drogomirecki, ekspert serwisów Morizon.pl i Gratka.pl. — To studenci, ale też pracownicy z różnych branż. Kiedy ktoś szuka taniego mieszkania, nie ma dla niego znaczenia, czy będzie mieszkał na 20, czy 30 mkw. Średnia cena wynajęcia kawalerki w Warszawie to obecnie 2,7 tys. — 2,8 tys. zł. Jeśli uda się wynająć mniejsze mieszkanie za 2,4 tys. zł to jest to już istotna różnica w miesięcznym budżecie domowym — podkreśla ekspert. — Dla właściciela takiego lokalu to natomiast korzystny stosunek ceny zakupu do przychodu z najmu — dodaje.
Marcin Drogomirecki nie kwestionuje przepisów, na mocy których powierzchnia lokalu mieszkalnego powinna wynosić przynajmniej 25 mkw. Jego zdaniem możliwie komfortowa przestrzeń do życia jest niezbędna dla naszego fizycznego i psychicznego dobrostanu. Jednak przepisy to jedno, a praktyka — drugie. Choć nazwa kawalerka wyraźnie wskazuje, że jest to mieszkanie dla singla, to przecież niejednokrotnie na takiej powierzchni mieszkają rodziny z dziećmi.
— Małe mieszkania istnieją od lat, ale po to mamy postęp i rozwój, by poszerzać strefę komfortu. To jak z wykorzystywaniem azbestu do budowy domów. Używano go od dawna, ale od kiedy wiemy, jak bardzo jest szkodliwy, nie wolno już budować w tej technologii — mówi ekspert. Działania dewelopera odpowiedzialnego za inwestycję na Woli nazywa obchodzeniem przepisów. — Skoro istnieją wytyczne, określające powierzchnię lokalu mieszkalnego, należy się ich trzymać — argumentuje Drogomirecki.
Niezasłużona zła sława
W sprawie inwestycji na Woli Bartosz Turek opowiada się zdecydowanie po stronie dewelopera. Jego zdaniem zmiana interpretacji przepisów przez urzędników stołecznego ratusza może być efektem panującej nagonki na tego typu inwestycje. Wyraża przy tym obawę, że w obliczu tej interpretacji także inne urzędy zaczną odmawiać wydawania zaświadczeń o samodzielności lokali. W efekcie ucierpią przede wszystkim inwestorzy, którzy niekoniecznie są wielkimi firmami deweloperskimi.
Bartosz Turek jest zdania, że zła sława maleńkich mieszkań jest zupełnie niezasłużona, a określenia "patodeweloperka" krzywdzące. Bo czy osoba, która wynajmuje mikroapartament, jest zgodnie z tą nomenklaturą "patolokatorem"? Zdaniem eksperta HRE lepiej jest zezwolić na mikromieszkania, niż skazywać obywateli na ciągły wynajem. Zwraca przy tym uwagę na fakt, że nikogo nie oburza koncepcja wynajmowania pokoi we wspólnym mieszkaniu, które są niejednokrotnie mniejsze niż mikrokawalerki, a która wiąże się z koniecznością współdzielenia kuchni czy łazienki z obcymi osobami.
— Tę sytuację można też odwrócić. Możemy kazać deweloperom budować mieszkania o powierzchni min. 50 mkw., z dużymi odległościami między budynkami i parkiem, a nawet basenem na terenie każdej inwestycji. Tylko takie mieszkania będą znacznie droższe niż obecnie. W efekcie jeszcze więcej osób nie będzie w stanie kupić własnego "M" — przekonuje Bartosz Turek.
Główny analityk HRE uspokaja przy tym: model azjatycki nam nie grozi. W takich miastach jak Hongkong głównymi problemami są brak terenów pod budowę kolejnych mieszkań oraz ogromna gęstość zaludnienia. W Polsce jest gdzie stawiać nowe budynki mieszkalne, a główną przeszkodą na drodze do własnego lokalu jest w obecnej sytuacji brak zdolności kredytowej. Dlatego Turek popiera takie inicjatywy, jak zapowiadany przez rząd program kredytów na 2 proc. na pierwsze mieszkanie, ale — podobnie jak wielu przedstawicieli branży deweloperskiej — jest przeciwny zbyt daleko idącym regulacjom, bo te wpływają często na ceny mieszkań, a więc też ich dostępność.
— Ludzie powinni mieć wybór. Mamy własny rozum i pieniądze i sami podejmujemy decyzje. Państwo powinno stwarzać takie warunki, by jak najwięcej osób było stać na kupno mieszkania, a deweloperzy mogli budować kolejne, konkurując między sobą o względy nabywców. Państwo nie powinno jednak nam mówić, jak mamy żyć — przekonuje. — Sam mieszkam w niewielkim mieszkaniu. Ktoś mógłby uznać, że skoro mam dzieci — nie powinienem. Tymczasem jest to w pełni przemyślana decyzja. Nie chciałbym, by państwo angażowało się w moje suwerenne wybory ekonomiczne — podkreśla Turek.
Autor: Anna Anagnostopulu, dziennikarka Business Insider Polska
Dziennikarka Business Insider Polska. Biznes, finanse osobiste, zrównoważony rozwój
Więcej artykułów tego autora