Nadpłaty kredytów mieszkaniowych hamują. Polacy coraz bardziej odczuwają wysoką inflację i stopy procentowe

Dane za ostatnie dwa pełne miesiące, czyli sierpień i lipiec, sugerują jednak, że możliwości Polaków w zakresie spłat wyraźnie zmalały. W marcu, kwietniu, maju i czerwcu wartość regularnych spłat sięgała 5,1-5,4 mld zł miesięcznie w skali całego sektora bankowego (uwzględniamy hipoteki złotowe gospodarstw domowych), co stanowiło około 1,4 proc. wartości czynnych kredytów tego typu. W lipcu zaś spłaty zmalały do 4,9 mld zł, a w sierpniu do zaledwie 3 mld zł. To stanowiło odpowiednio 1,2 proc. i już tylko 0,8 proc. długu pozostającego do spłaty. Szacując skalę nadpłat, bierzemy pod uwagę zmianę wartości czynnych hipotek złotowych (na podstawie danych Narodowego Banku Polskiego) i sprzedaż nowych kredytów tego typu dla gospodarstw domowych (na podstawie danych Biura Informacji Kredytowej).

Dane o wartości spłat należy interpretować w ten sposób, że w lipcu i sierpniu — w porównaniu do rekordowych miesięcy z wiosny — zmniejszyły się nadpłaty kapitału kredytów (płacenie rat wyższych niż wynikałoby z harmonogramu). Wciąż wskaźnik spłat do kapitału jest jednak nieco wyższy niż w poprzednich latach, gdy miesięcznie wynosił po około 0,6-0,8 proc. Wskaźnik zaczął rosnąć od września 2021 r., co zbiegło się z podwyżkami stóp procentowych. Stawki WIBOR od tego czasu poszybowały w górę o prawie 7 pkt proc. i wynoszą teraz około 7,3 proc.

Z naszych szacunków wynika, że po ośmiu miesiącach 2022 r. Polacy spłacili łącznie ponad 37 mld zł kapitału kredytów mieszkaniowych, czyli o jedną czwartą więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. W całym 2022 r. może to być prawie 53 mld zł więcej niż w latach 2021 i 2020, odpowiednio o 16 proc. i 75 proc. Oczywiście najważniejsza nie jest sama nominalna wartość spłat (portfel tych kredytów wszak rósł), ale odniesienie ich to wysokości kapitału wszystkich czynnych kredytów. W latach 2020 i 2020 wskaźnik rocznych spłat w stosunku do wartości portfela wyniósł odpowiednio 8,8 proc. i 11,9 proc. W tym — w zależności od tempa w kolejnych miesiącach — może wynieść około 13,1 proc.

Wakacje kredytowe (na razie) nie napędziły nadpłat

Z czego może wynikać spowolnienie nadpłat w sierpniu i lipcu w porównaniu do wiosennych miesięcy tego roku? Jedno z wytłumaczeń to mniejsza niż wcześniej wartość wolnych środków, którymi dysponują kredytobiorcy i które mogłyby trafiać na nadpłaty. To skutki wysokiej inflacji (przekładającej się na drożejące koszty mieszkania i utrzymania) oraz wyższych stóp procentowych (większe raty kredytów). O zjawisku tym piszemy w tutaj. Poza tym spora część klientów mogła już wydać zaskórniaki na nadpłaty.

Zobacz też: Deweloperzy i bankowcy chcieliby poluzowania warunków udzielania hipotek. Nadzór stanowczo odpowiada

Co jednak z wakacjami kredytowymi, które zostały wdrożone przez banki pod koniec lipca i uprawniają (począwszy od sierpnia) do wstrzymania płatności czterech rat w tym i czterech w przyszłym roku? Sporo uwagi poświęcono temu, że zaoszczędzone w ten sposób pieniądze zostaną przeznaczone na nadpłaty kapitału, co jest bardzo korzystnym dla kredytobiorców rozwiązaniem. Prawdopodobnie jeden miesiąc wakacji kredytowych to za mało, aby w pełni dostrzec wpływ tego programu i trzeba poczekać na kolejne. Ponadto wskaźnik skorzystania z wakacji kredytowych na koniec sierpnia nie był aż tak duży, jak można było tego oczekiwać i wyniósł około 45 proc. pod względem liczby oraz 58 proc. pod względem wartości do spłaty (szczegóły tutaj).

Poza tym mogło być tak, że spora część kredytobiorców przeznaczyła zaoszczędzone pieniądze z tego programu nie na nadpłaty, ale np. na konsumpcję, inwestycje lub spłaty innych zobowiązań.

Fatalna sytuacja pod względem sprzedaży hipotek

Od kilku miesięcy z rynku kredytów mieszkaniowych napływają coraz gorsze dane. Biuro Informacji Kredytowej podało, że w sierpniu 2022 r. sprzedaż nowych hipotek (dla gospodarstw domowych) była niższa o około 70 proc. niż rok temu i udzielono ich zaledwie 7,4 tys. o wartości 2,4 mld zł. Obie liczby są najniższe od stycznia 2010 r. Tak źle nie było nawet w pandemii.

Powodem jest duże zmniejszenie zdolności kredytowej wynikające z gwałtownego wzrostu stóp procentowych. To powoduje, że coraz mniej Polaków stać na kredyt, szczególnie że ceny mieszkań wcale nie spadają. Niska zdolność kredytowa powoduje, że niektórzy klienci nawet nie próbują składać wniosków. Dlatego popyt na hipoteki w sierpniu 2022 r. był o 73 proc. niższy niż rok temu, co zwiastuje dalszy spadek sprzedaży we wrześniu i trudno oczekiwać odbicia, jeśli stopy procentowe nie zmaleją lub nie pozostaną poluzowane regulacje.

Prof. Waldemar Rogowski, główny analityk BIK, ocenił nawet, że "zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych przeradza się powoli w apokalipsę". Więcej na ten temat piszemy w tym tekście.

Od początku tego roku do końca sierpnia udzielono 108 tys. hipotek o wartości 37,3 mld zł. Oznacza to spadek odpowiednio o 41 proc. i 36 proc. w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. W lipcu BIK prognozowało, że spadek wartości akcji kredytowej w tym roku może być głębszy niż szacowane wcześniej 10 proc. rok do roku. Teraz BIK wskazuje, że spadek może być dużo głębszy i wynieść 40 proc.

Jeśli sprzedaż w okresie wrzesień-grudzień będzie podobna jak w sierpniu, oznaczałoby to spadki rzędu 48 proc. wobec 2021 r. Jednak trzeba pamiętać, że wtedy panowała prawdziwa hipoteczna hossa i ubiegły rok był rekordowy pod względem sprzedaży. Banki udzieliły wtedy kredytów mieszkaniowych wartych 88,7 mld zł, aż o 40 proc. więcej niż w dotkniętym pandemią 2020 r. i o 36 proc. więcej niż w przedpandemicznym 2019 r.

Zobacz też: Zapaść w kredytach. "Powoli mamy apokalipsę"

Gdyby jednak porównać tylko wyniki II półrocza (prognoza na ten rok bazująca na sprzedaży w sierpniu, która wyniosła tylko 2,4 mld zł), spadek sprzedaży II półroczu 2022 r. wobec analogicznego okresu sprzed roku mógłby sięgnąć 70 proc. Prosta ekstrapolacja udzielania hipotek na kolejne miesiące sugeruje, że 2023 r. będzie najsłabszym w historii pod tym względem.

Kiepska sprzedaż nowych hipotek i liczniejsze nadpłaty tych już istniejących powodują, że portfel kredytów mieszkaniowych kurczy się, co na polskim rynku jest bardzo rzadkim zjawiskiem. Na koniec sierpnia 2022 r. portfel złotowych kredytów mieszkaniowych udzielonych gospodarstwom domowym był wart 399,7 mld zł. To o 560 mln zł (czyli o 0,1 proc.) mniej niż w lipcu. W porównaniu rok do roku portfel skurczył się o 15,2 mld zł, czyli 4 proc.

Zobacz też: Popyt na kredyty dla firm hamuje. To złe wiadomości dla banków

Spadek wartości portfela hipotek złotowych zanotowano już w maju 2022 r., co było pierwszym takim zjawiskiem od września i października 2008 r., gdy portfel skurczył się po około 0,15 proc. wobec poprzednich miesięcy. Wcześniej zdarzyło się na początku 2002 r., czyli 20 lat temu.

Autor: Maciej Rudke, dziennikarz Business Insider Polska