Recuperação dos fundos de lajes começa pelo alto padrão

Neste tipo de ativo, o valor de locação pode beirar os R$ 300 o metro quadrado. Este é o caso hoje de alguns prédios na avenida Faria Lima, famosa pela concentração de sedes das principais empresas do mercado financeiro em São Paulo.

“O setor que tem mais relevância na demanda por escritórios [de imóveis de alto padrão] é o financeiro. Foram essas as empresas que mais devolveram lajes no começo da pandemia, e são elas que agora estão voltando 'com tudo' para ocupar esses prédios”, diz Giancarlo Nicastro, diretor-presidente da Siila, consultoria de dados para o mercado imobiliário.

O executivo participou nesta terça (21) da quarta edição do FII Experience, evento realizado pela Suno, em painel com Martín Jaco, sócio-fundador da gestora BGR.

“A volta das empresas do principal setor para este segmento é um indicador relevante. Por conta dela, podemos esperar a retomada entre as empresas dos setores imobiliário e de tecnologia, que aparecem na sequência como mais relevantes para esse mercado. Nestes dois casos, a taxa de vacância ainda é alta, mas começa cair e se aproximar dos níveis de ocupação de 2019”, acrescenta Nicastro.

A principal CBD (do inglês central business district, ou distrito corporativo central, em tradução livre) da capital paulista abrange 11 regiões, da avenida Paulista a Santo Amaro - e seu núcleo circunda as avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. Pelo levantamento da Siila, 145 imóveis de lajes corporativas das classes A+, A e B nesse trecho do mapa de São Paulo estão nas carteiras de diversos FIIs atualmente. Esses ativos correspondem a uma área privativa de 1,4 milhão de metros quadrados.

“A região da Faria Lima está transacionando a valores muito elevados, em torno de R$ 300 o metro quadrado, enquanto lajes em áreas próximas equiparáveis estão com valor de locação entre R$ 100 e R$ 200 o metro quadrado. Isso já nos mostra que há um potencial de valorização relevante na região”, afirma o diretor-presidente da Siila.

Os preços médios na CBD, no entanto, são bem menores. Considerada todas as 11 regiões do centro corporativo paulistano, o valor médio de locação do metro quadrado estava em R$ 92 no primeiro trimestre deste ano (no mesmo período de 2023, estava em R$ 87 por metro quadrado).

E embora represente menos de 10% das lajes corporativas no mercado da capital paulista, a demanda de locação nessa grande região está aquecida (é bem superior às entregas de imóveis) e em tendência de valorização. Ainda assim, muitos fundos de laje com esses ativos na carteira “apanharam” no último ano.

Por quê?

“Gestores só queriam saber de imóveis locados. Estava alugado? Então colocavam o imóvel para as carteiras. Mas esta é uma visão simplista. O que deve classificar uma laje corporativa é o ocupante dela: quão segura é essa locação? O imóvel está inserido num mercado que tem liquidez? Qual é o racional desse ocupante?”, pondera Jaco.

O sócio-fundador da BGR atribui os resultados ruins de FIIs do segmento a uma visão “míope” do mercado. Segundo ele, a decisão de investimento baseada exclusivamente nas receitas do imóvel perde de vista os riscos (que afetam custos) e qualificações dos ativos no longo prazo.

Os dois especialistas enxergam que 2024 é a emenda de um capítulo da recuperação do mercado imobiliário. Um fenômeno que vinha de 2017, atingiu a melhor fase em 2019 e ainda tinha espaço para crescer, mas foi interrompido pela pandemia da covid nos anos que seguiram.

De acordo com dados da Siila sobre o principal distrito corporativo de São Paulo, esse aquecimento da indústria de construção se refletiu nas entregas de agora. No primeiro trimestre deste ano, 25 mil metros quadrados de laje corporativa foram somados ao mercado, seis vezes mais que os 4 mil metros quadrados entregues no mesmo período de 2023.

Da perspectiva da taxa de vacância, o ritmo de recuperação foi significativamente menor. O índice saiu de 21% no começo do ano passado, para 20,46% entre janeiro e março deste ano. Quanto menor, menos lajes desocupadas há no mercado.

“Só que a situação se inverte um pouco agora. Um ponto de atenção para os próximos dois anos é que as entregas tendem a ser menores, tendo em vista o tempo que se leva para incorporar e construir [entre 4 e 5 anos] e o período que os projetos ficaram suspensos durante a pandemia”, diz Nicastro.

Com uma oferta menor no segmento, o especialista enxerga uma pressão sobre a taxa de vacância na região. Com um índice de desocupação de imóveis menor, os valores de locação tendem a subir, especialmente nas áreas próximas à Faria Lima. ]

É a inescapável lei de oferta e demanda. Mesmo que a demanda pelas lajes não aumente nesse período, se a oferta cair, os valores escalam.