Índice de fundos imobiliários (IFIX) tem pior desempenho desde outubro de 2023

E foi bom até março. Desde então, tem sido ruim.

Além da mudança no cenário para os juros, que devem continuar em dois dígitos até o começo do próximo ano, o último mês do primeiro semestre também foi marcado por outras questões que jogaram contra a classe.

• A preocupação do Banco Central (BC) com a tendência altista nas projeções para a inflação, que tem ficado cada vez mais distante da meta a ser perseguida pela autoridade monetária, de 3% ao ano. No relatório Focus mais recente, as expectativas do mercado foram revisadas para cima pela sétima semana seguida, para 3,98% ao ano.
• A escalada do risco fiscal em meio às incertezas sobre a capacidade de o governo cumprir com a meta fiscal estabelecida para este e os próximos anos. As recentes críticas do presidente Luiz Inácio Lula da Silva ao presidente do BC, Roberto Campos Neto, adicionam uma dose extra de aversão.
• O somatório disso tudo resulta em um aumento do prêmio pago pelo risco de se investir no Brasil. Pautada pelas dúvidas em relação ao fiscal, a curva de juros nacional segue em trajetória de alta.

Sob a ótica do mercado, fica difícil para a renda variável competir com a renda fixa em um cenário de juros altos por mais tempo. Se existe a opção de investir em um ativo menos arriscado e com retorno interessante, para que se expor ao risco?

Há, portanto, menos interesse nos investimentos de maior risco. Por outro lado, os investidores passam a buscar ativos mais conservadores, geralmente indexados ao CDI ou IPCA.

No caso dos fundos imobiliários, os do segmento de “papel”, que investem em títulos de renda fixa do setor imobiliário, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), oferecem essa possibilidade. O setor é a grande aposta para o próximo semestre.

“Os fundos de recebíveis imobiliários com ativos indexados ao CDI vão se beneficiar dos juros em patamares mais elevados e, consequentemente, devem entregar rendimentos maiores”, avalia Flávio Pires, analista de fundos imobiliários do Santander.

Maria Fernanda Violatti, da XP, também acredita que esses fundos estão melhor posicionados para refletir o momento de mercado. Com a inflação pressionada e os juros altos, o segmento de papel deve trazer menos volatilidade e, portanto, mais resiliência para as carteiras de investimento.

Os fundos de “tijolo”, como são conhecidos os portfólios que investem em imóveis físicos, são mais sensíveis aos movimentos da taxa Selic. Além de perderem a preferência para os ativos indexados ao CDI, esses fundos também são impactados pela dinâmica do mercado imobiliário em contextos de juros altos.

Mas isso não significa que não existem oportunidades no segmento de tijolo, em especial para quem busca lucrar com a estratégia de ganho de capital em um horizonte de médio e longo prazos. Para este objetivo, o segmento de lajes corporativas, por exemplo, apresenta maior espaço para valorização em relação aos demais setores.

• Apesar das incertezas sobre o rumo dos fundos de tijolo nos próximos meses, foram eles que ocuparam o topo da lista de maiores valorizações no semestre. Entre os cinco melhores, quatro investem em imóveis (MFII11, HGPO11, TVRI11 e RBRP11), enquanto apenas um pertence ao segmento de recebíveis imobiliários.

• Na ponta oposta, a lista dos fundos imobiliários com pior desempenho no semestre tem de tudo um pouco. Dois fundos são de papel (HCTR11 e VSLH11), outros dois investem em imóveis (RECT11 e XPPR11) e apenas um é do segmento híbrido, que carrega tanto fundos de recebíveis como de tijolo no portfólio (TORD11).