Jak uzdrowić polski rynek mieszkaniowy. Skomplikowana recepta

— Powinno się zapewnić deweloperom możliwości zwiększenia skali "produkcji" i zaspokojenia popytu na mieszkania. To wpłynęłoby pozytywnie na ceny i dostępność lokali. Kompleksowo powinniśmy dojść do uwalniania gruntów, lepszej współpracy między miastami i deweloperami — mówił Karol Dzięcioł, doradca ds. rozwoju biznesu w Develii.

Dodał, że problem dla deweloperów jest m.in. to, że czas uzyskania pozwolenia na budowę i realizację inwestycji radykalnie się wydłużył w ostatnich latach. Dodatkowo droższe grunty oznaczają, że droższy i tak kapitał przez dłuższy czas nie jest optymalnie wykorzystywany. Podkreślał rolę podaży we wpływie na stabilność cen mieszkań.

I choć ceny mieszkań w Polsce szybują, to dzieje się to w dużej mierze za sprawą państwowych dopłat do kredytów, takich jak program Bezpieczny kredyt 2 proc. Wskaźniki dostępności finansowej mieszkania nie spadły istotnie, a historycznie kluczowe dla dynamiki cen jest tempo wzrostu płac, a to pozostaje bardzo wysokie.

— Polityka mieszkaniowa w Polsce jest bardzo rozproszona. Potrzebujemy jednej instytucji, która się zajmie tym zagadnieniem. Przykładem do naśladowania może być rozwiązanie z Singapuru, gdzie funkcjonuje Housing Development Board, zajmujący się kompleksowo mieszkaniami. To m.in. po to, aby kraj był atrakcyjny dla mieszkańców — stwierdziła Aleksandra Buczkowska, dyrektor zarządzająca ds. produktów i segmentów klienckich w pionie bankowości detalicznej mBanku.

Od dwóch lat trwają prace nad jednolitym wzorcem umowy kredytu mieszkaniowego. Z informacji przekazanych podczas debaty wynika, że trwają "konsultacje publiczne" i o rozwiązaniu dyskutują UOKiK i KNF. — Standard umowy kredytu hipotecznego jest koniecznością. Nie chodzi tylko o kwestie prawne — mówił Preuss. Dodał, że musimy się zastanowić, jak odbudować długoterminowe zależności między popytem a podażą na rynku mieszkań, a to wymagać może 10-15-letniej strategii.

— Państwo wspiera ostatnio rynek poprzez programy nakierowane na kredytobiorców. Czyli z definicji segment społeczeństwa, który jest bardziej zamożny. Potrzebujemy więc polityki mieszkaniowej, która będzie trafiała do najbardziej potrzebujących grup — podkreślał Paweł Preuss, lider rynków finansowych w Polsce i partner EY. Wskazał, że w najtrudniejszej sytuacji są rodziny wielodzietne oraz rodzice samotnie wychowujący dzieci: nie stać ich nie tylko na kredyt, ale mają nawet trudności z najmem.

Zwracano uwagę na spore potrzeby mieszkaniowe, tzn. niedobór lokali w Polsce w przeliczeniu na mieszkańca, szczególnie brakuje mieszkań o odpowiednim standardzie (pod względem wielkości czy jakości), sporo zaś w statystykach widnieje lokali, które nie mają nawet dostępu do toalety czy bieżącej wody.

Przedstawicielka mBanku mówiła, że banki są zainteresowane w tym, aby pomagać ludziom chcącym posiadać mieszkanie (a Polacy głównie chcą mieć, a nie wynajmować lokum). Ale zwróciła uwagę na ryzyka prawne związane z kredytami mieszkaniowymi, czego przykładem mogą być sprawy frankowe czy niepewność dotycząca reformy wskaźników WIBOR. Jej zdaniem ryzyka mogą kryć się także w coraz popularniejszych ostatnio i bezpieczniejszych hipotek o stałej stopie. — Nie wiemy, jak zachowają się klienci, gdy stopy zaczną spadać — mówiła.

Zobacz też: Będą dopłaty do kredytów mieszkaniowych? Ludzie niepewni

— Jedno jest pewne: że w perspektywie dwóch trzech dekad od momentu zawarcia umowy kredytowej pojawią się ryzyka, których nie znaliśmy przed zawarciem umowy. I w takiej sytuacji są dwie opcje. W pierwszej, obecnie przyjętym paradygmacie, wszystkie ryzyka obciążają kredytodawcę. Albo znajdziemy takie rozwiązanie, w którym uczciwie i rzetelnie podzielimy ryzyka między konsumenta i profesjonalną instytucję, wiedząc, że konsument powinien ponosić mniejszą jego część — mówił Piotr Bodył-Szymala, doradca prezesa Santander Banku Polska.

Zobacz też: Kolejny sygnał schłodzenia rynku mieszkaniowego

Eksperci zastanawiali się, czy bezpieczniejszą formułą mogłaby być ta, w którym kredyt finansujący budowę mieszkań udzielany byłby firmie, a ta wynajmowałaby lokum klientom indywidualnym. Jako kontrargument podawano przykład Berlina, gdzie niedawno rynek zdestabilizował się i właściciele mocno podnosili czynsze, więc konieczne jest odpowiednie zbalansowanie udziału właścicieli i najmujących. Zwrócono uwagę, że konieczne jest zwiększenie wykorzystania licznych w Polsce pustostanów.