Fundos imobiliários: o que são e como funcionam?

De forma direta, um fundo de investimento imobiliário (FII) é um fundo que aplica em ativos imobiliários. Eles podem ser ativos financeiros ou físicos. Ou seja, podem ser produtos de crédito relacionados ao setor imobiliário ou imóveis propriamente ditos. Para exemplificarmos, temos fundos imobiliários que possuem apenas shoppings na sua carteira, outros possuem hotéis, salas comerciais, hospitais, prédios e etc.

Para entender de forma simples como um FII funciona vamos seguir o seguinte exemplo: temos mil pessoas e cada uma delas quer investir R$ 1000 em um fundo imobiliário. Teremos uma empresa responsável pela administração desse fundo que irá captar esse dinheiro, realizar as aplicações dele e comprar os imóveis. Essa empresa vai escolher qual imóvel adquirir e fará todos os trâmites de compra, assim como aluguel, manutenção e tudo que envolve a gestão desses recursos.

O R$ 1 milhão captado pode ser investido em diferentes tipos de ativos do setor imobiliário. A escolha vai depender das características definidas pelo fundo, que sempre são detalhadas no regulamento. Os investidores que aplicaram nesse fundo vão receber mensalmente a distribuição dos aluguéis dos imóveis do fundo. Ou seja, o prédio adquirido com o dinheiro captado será alugado e esse valor será distribuído proporcionalmente para os investidores do fundo.

Ao contrário da aquisição de um imóvel para alugar – em que você precisa gerir tudo, desde contrato, contato com locador e afins –, investir em um FII faz com que você transfira toda essa parte burocrática para a empresa responsável pela gestão daquele fundo. Por esse serviço, ela recebe em torno de 0,5% ao ano sobre o que você investiu. Algo que, sinceramente, é um valor bem baixo.

Uma grande vantagem dos fundos imobiliários é que eles possibilitam ao pequeno investidor participar dos resultados de um empreendimento que seria inviável de se investir diretamente e sozinho, já que o valor seria bastante elevado. Talvez essa pessoa teria que desembolsar milhões para adquirir lajes corporativas ou uma participação em um shopping center, por exemplo.

Nos fundos imobiliários o investidor consegue se tornar sócio de um empreendimento (ou vários) com pouco dinheiro. Existem fundos negociados em bolsa de valores que possuem em suas carteiras dezenas de salas e lajes corporativas cujas cotas custam em menos de R$ 2,00. Dessa forma, tornam o investimento bastante acessível a qualquer um.

Muitos podem até questionar sobre o porquê de investir em um FII se podem adquirir o imóvel por conta própria. O que ocorre é que geralmente os FIIs possuem gestão profissional, podendo ter imóveis muito bem localizados, nas melhores áreas do país, além de conseguir contratos melhores e também aproveitar oportunidades no setor. Algo que, provavelmente, não conseguiríamos sozinhos. Outro fator relevante é a liquidez: caso você queira vender o imóvel que você possui, provavelmente demoraria um tempo. Já um Fundo de Investimento Imobiliário pode ser vendido a qualquer instante, por ser um ativo negociado em bolsa de valores.