Como negociar o aluguel na pandemia? Especialistas dão dicas

Segundo uma pesquisa do IBGE de 2018, dos 71 milhões de domicílios existentes no País, quase 13 milhões são alugados. Diante desse novo cenário econômico, muitos locatários estão pedindo uma revisão de contrato. Já do outro lado, os locadores também tentam equilibrar as contas do mês, pois tiveram seu orçamento impactados ou dependem do aluguel como única fonte de renda. Por isso, a negociação é delicada.

O aluguel é regido pela Lei do Inquilinato, que, em seu artigo 68, prevê que o contrato pode ser revisado a qualquer momento, em comum acordo, inclusive modificando a cláusula de reajuste anual – variação de preço baseada no Índice Geral de Preços Mercado (IGP-M), que é divulgado pela Fundação Getúlio Vargas. Mas, e na prática, como negociar valores e prazos na pandemia? Veja as dicas de especialistas, inquilinos e proprietários abaixo:

Você sabe para onde está indo seu dinheiro? Parece bobo, mas anotar os gastos fixos e variáveis mensais, seja num caderninho ou planilha, ajuda a mapear a vida financeira. Dica desta jornalista e locatária que vos escreve: antes de começar as negociações com a imobiliária/proprietário, veja se não é possível cortar outros gastos temporariamente para continuar pagando o aluguel, como por exemplo, aquele delivery do fim de semana; os supérfluos do mercado; a cesta de tarifas da sua conta corrente já que os bancos são obrigados a oferecer serviços gratuitos; os serviços de streaming; e por aí vai.

Viu que a conta não fecha mesmo? Daí você mesmo ou com ajuda do seu advogado pode partir para um diálogo amigável solicitando desconto, parcelamentos e até aumento do prazo de pagamento. “É importante ser transparente e explicar todos os fatos ocorridos que comprovem sua atual condição financeira. Também use seu tempo no imóvel, histórico de bom pagador e a situação excepcional como argumentos. Tente tocar no lado emocional do proprietário, sensibilizá-lo”, recomenda o advogado Lucas Fukase. Do mesmo modo, também seja flexível e tenha empatia pelo locador. Talvez a solução que você deseja o prejudique e ele pode vir com uma contraproposta.

Além disso, analise novamente seu contrato de locação. “Caso conste alguma cláusula que prevê a responsabilidade do locatário mesmo em casos de força maior e infortúnio, o locador não é obrigado por lei a ceder às negociações”, explica Lucas.

Como o cenário de pandemia é novo e incerto, muitas imobiliárias vêm enfrentando dificuldades em lidar com as intermediações entre inquilinos e proprietários. A stylist Juliana Bordin e a jornalista Olivia Nicoletti, amigas de apartamento e profissionais autônomas, conseguiram um desconto de 50% no valor do aluguel, em São Paulo, mas as negociações se estenderam por quase um mês. “No início da quarentena, liguei e mandei várias mensagens para a imobiliária que administra o imóvel e as respostas eram vagas. Até que, no final de abril, bateu o desespero e cobrei uma posição mais efetiva argumentando que estávamos nos sentindo desamparadas por eles. Depois de uma longa conversa amigável, finalmente, conseguimos chegar a um acordo”, relata Juliana.

Já a microempresária Adriana Vogel não teve tanta sorte. Dona de uma agência de viagens e turismo, localizada na zona leste de São Paulo, ela viu suas finanças comprometidas com a queda nas reservas e pacotes. “A imobiliária deixou bem claro que não repassou minhas solicitações ao proprietário. Não teve diálogo e devolvi o imóvel”, conta ela.

Lucas destaca que as imobiliárias não são obrigadas a aceitar o acordo, mas nessa situação vale o bom senso. “Uma negociação ajuda ambos os lados. Por exemplo, se o aluguel passa de R$ 2.500 para R$ 2.000, o locatário tem um alívio de R$ 500 nas contas. Para o locador, é melhor ele deixar de ganhar R$ 500, do que perder R$ 2.500 pelos próximos meses e ainda pagar condomínio e IPTU.” Um preserva sua moradia e o outro evita a desocupação.

“Lembre-se que tudo que foi conversado e negociado precisa estar registrado, seja por mensagem de WhatsApp ou email, para evitar desentendimentos futuros. Se preferir, adicione um termo aditivo no contrato com assinatura de ambas as partes”, recomenda o advogado.

Tá, você já tentou tudo e mais um pouco e não teve consenso?! “É possível recorrer a mediação extrajudicial ou processos judiciais com base, por exemplo, no artigo 19 da Lei do Inquilinato, que fala sobre a revisão contratual após três anos a fim de ajustá-lo ao preço de mercado, e no artigo 317 do código civil, sobre a teoria da imprevisão”, explica Lucas. Mas, vale lembrar que cada caso é avaliado individualmente e os trâmites podem demorar meses ou até anos.

No dia 19 de maio, o Senado aprovou em uma sessão remota o projeto que proíbe as ações de despejo de inquilinos durante a pandemia do novo coronavírus. Pelas novas regras, não será permitida, até 30 de outubro, a desocupação de imóveis urbanos por meio de ações de despejo protocoladas a partir de 20 de março. O texto segue para sanção do presidente Jair Bolsonaro.

Caso o projeto vire lei, durante a crise, o despejo não poderá acontecer mesmo com o 1) descumprimento do acordo assinado entre o proprietário e o inquilino; 2) em caso de demissão ou extinção do contrato de trabalho quando o aluguel do imóvel é vinculado ao emprego; 3) se o sublocatário (aquele que aluga do primeiro inquilino, não diretamente do proprietário) permanecer no imóvel após a extinção do contrato; 4) se com a saída do fiador, o locatário não apresentar nova garantia dentro de 30 dias; 5) no caso de não pagamento do aluguel, cujo contrato não tenha garantias como caução, fiança, seguro fiança e uso de fundos de investimentos. Mas, isso não significa que você pode ficar inadimplente, viu?!