– Mieszkańcy popularnych turystycznie destynacji mają coraz większe problemy związane ze znalezieniem nieruchomości do życia, które są coraz droższe. Już od lat duże miasta w Europie, ale też w USA i innych częściach świata, borykają się z tą bolączką. Wprawdzie największe platformy związane z short-term rental, czyli Airbnb, Booking, Vrbo itd., starają się w jakiś sposób niwelować negatywne skutki najmu lokali, ale ich pomysły nie zawsze działają – zauważa Marlena Kosiura, analityk serwisu InwestycjewKurortach.pl. Te pomysły to np. systemy premiujące gospodarzy za jakość obsługi gości czy edukacja w zakresie ciszy nocnej.

Zaciskanie krótkoterminowego pasa

W ubiegłym roku najem krótkoterminowy praktycznie wyeliminował Nowy Jork. Jego władze nakazał bowiem, by właściciele lokali sami w nich mieszkali i byli obecni podczas pobytu gości. Airbnb zaskarżył tę decyzję władz miejskich, ale bezskutecznie.

Z kolei w San Francisco czas, w którym ktoś może wynająć całe swoje lokum na Airbnb, jest ograniczony do 90 dni rocznie. Również amerykańskie Dallas ograniczyło wynajem krótkoterminowy do określonych dzielnic, a Memphis wymaga licencji dla tej działalności. Podobne regulacje obowiązują w kanadyjskiej prowincji Quebec.

Czytaj także: Czy kampery to wciąż opłacalny biznes? Sprawdzamy co zostało po pandemicznym boomie

W Europie ograniczenia najmu przez Airbnb wprowadziły Paryż i Amsterdam. Berlin już w 2016 r. zablokował możliwość najmu przez Airbnb. Te restrykcje zostały wprawdzie w 2018 r. poluzowane, jednak w tym roku tysiące mieszkań mogą trafić do najmu długoterminowego – to efekt wydanego w lutym br. wyroku berlińskiego sądu administracyjnego, który kończy wieloletnią batalię prawną w tej sprawie. W skrócie: dotychczas zakaz krótkoterminowego najmu mieszkań wakacyjnych obowiązywał osoby będące właścicielami nieruchomości „wakacyjnych” od 2014 r. Wydane orzeczenie sprawiło, że ten limit czasowy przestał istnieć i obecnie przepis dotyczy wszystkich właścicieli.

Barcelona walczy z Airbnb

Obecnie najbardziej nad ograniczeniem niekontrolowanego najmu wakacyjnych apartamentów pracują hiszpańskie władze. Z raportu Eurostatu wynika, że Hiszpania jest drugim po Francji krajem w Europie, który odnotowuje najwięcej pobytów w obiektach noclegowych.

– Liczba turystów, którzy zatrzymali się w mieszkaniach „wakacyjnych” w Hiszpanii od stycznia do października 2023 r., wzrosła o 0,15 proc. w porównaniu z 2019 r. i o 35,4 proc. w wobec 2022 r. Łącznie z noclegów skorzystało w tym czasie ponad 8,4 mln turystów – wskazuje Tatiana Pekala, zajmująca się pośrednictwem nieruchomości w Hiszpanii.

Turystycznym liderem jest Barcelona. Zdaniem burmistrza tego miasta, Jaume`a Collboniego, wielu mieszkańców nie stać już na mieszkanie, ponieważ czynsze w ciągu ostatnich 10 lat wzrosły o 68 proc., a koszt kupna nieruchomości – o 38 proc. Nic dziwnego, że w związku z rosnącym napływem turystów Barcelona wprowadziła ramy regulacyjne do zarządzania bazą noclegową w Barcelonie, obejmujące wszystkie obiekty hotelowe, obiekty noclegowe dla turystów, apartamenty turystyczne, hostele i domy uniwersyteckie.

– By wynajmować nieruchomości w Barcelonie, ich właściciele muszą wystąpić na drodze administracyjnej o nadanie licencji na wynajem. Mieszkania czy domu nie mogą jednak wynajmować przez czas dłuższy niż 120 dni w roku – tłumaczy Pekala.

Co więcej, do listopada 2028 r. miasto planuje wprowadzić zakaz krótkoterminowego wynajmu turystycznego. A jakby tego było mało, burmistrz napomyka też o planach wycofania zatwierdzonych już do wynajmu krótkoterminowego licencji dla ponad 10 tys. mieszkań.

Coraz mniej zezwoleń

Na Majorce w lutym 2022 r. wstrzymano wydawanie licencji na wynajem wakacyjny, podobnie na sąsiednich wyspach balearskich.

– Do 2026 r. rząd nie będzie tam udzielał nowych zezwoleń na kwatery wakacyjne ani nie będzie mógł zwiększać liczby miejsc noclegowych w hotelach – opowiada Tatiana Pekala.

Natomiast Madryt wprowadził limit maksymalnie 90 dni, w których można wynajmować kwatery prywatne bez zezwolenia.

- Miasto zdecydowało, że wynajmowi turystycznemu mogą podlegać wyłącznie nieruchomości jako całość, z osobnym wejściem. Oznacza to, że w Madrycie wynajem na pokoje nie jest możliwy – wyjaśnia Tatiana Pekala.

Czytaj także: Krótki sezon, duże zyski. Top pięć wakacyjnych biznesów według „Forbesa”

Od stycznia 2024 r. Urząd Miejski w Maladze ma prawo ograniczać liczbę apartamentów turystycznych w mieście. Burmistrz miasta Francisco de la Torre poinformował, że do użytku wakacyjnego mogą być przeznaczone jedynie te nieruchomości, które posiadają niezależne wejście, czyli lokale i domy jednorodzinne.

- Ta pierwsza zmiana będzie miała wpływ na 800 wniosków o licencje na wynajem wakacyjny złożonych od czasu wejścia w życie nowych przepisów. Rada Miejska już sprawdza, czy nowe wnioski spełniają wymóg niezależnego dostępu. Na pozostałą część apartamentów turystycznych, które funkcjonowały przed wejściem w życie rozporządzenia, przepis nie będzie miał wpływu – tłumaczy Pekala.

Jednocześnie hiszpański sąd najwyższy stworzył precedens, który umożliwia wspólnotom mieszkańców podejmowanie decyzji o dopuszczeniu lub nie wynajmów krótkoterminowych w danej wspólnocie. – Są więc na przykład osiedla, w których dozwolony jest wynajem, ale tylko ten trwający powyżej dwóch miesięcy – mówi Tatiana Pekala.

Starówka pod nadzorem

Stolica Toskanii – Florencja, włoska mekka turystów, również wyraziła stanowczy sprzeciw wobec poczynań właścicieli wakacyjnych apartamentów. Jesienią ubiegłego roku wprowadziła zakaz najmu takich lokali w zabytkowych budynkach miasta, wpisanych na listę światowego dziedzictwa UNESCO. To prawdziwy cios, bo aż 75 proc. lokali wynajmowanych w modelu short-term rental zajmuje zaledwie 5 proc. powierzchni miasta w centrum w jego historycznej części (łącznie ponad 14,3 tys. lokali). Obecnie na doby można udostępniać tylko apartamenty poza centrum miasta. Dodatkowo urzędnicy z Florencji zachęcają ulgami podatkowymi właścicieli nieruchomości, by zamienili wynajem wakacyjny na długoterminowy. Wszystkie te zmiany oczywiście nie są na rękę właścicielom nieruchomości turystycznych, którzy oparli swój model biznesowy na wynajmie krótkoterminowym.

– Dla części z nich rozwiązaniem okaże się zapewne wynajem długoterminowy, inni zdecydują się na odsprzedaż nieruchomości kupionych pod wynajem wakacyjny. Naturalnymi beneficjentami tych regulacji są hotele, które skorzystają na osłabieniu konkurencji. Przeciwnicy zakazu, tacy jak Apartur, stowarzyszenie zajmujące się apartamentami turystycznymi, obawiają się jednak ich negatywnych konsekwencji w postaci potencjalnej utratą miejsc pracy, wzrostu ubóstwa czy nielegalnego wynajmu – komentuje Tatiana Pekala.

W Polsce też pojawią się licencje?

W Polsce jak dotąd próby ograniczenia skali najmu krótkoterminowego w najbardziej obleganych przez turystów miejscowościach można uznać za marginalne. Z drugiej strony polska turystyka nie jest tak rozwinięta, jak w Hiszpanii i we Włoszech, więc nie odczuwa aż tak palącej potrzeby blokowania najmu krótkoterminowego. Na razie o problemie głośno mówią przede wszystkim władze Krakowa oraz Sopotu. Ale i tak podejmowane są kroki, które by go wzięły w ryzy. Np. jesienią 2022 r. posłanki Lewicy zaprezentowały w Krakowie projekt zmian w ustawie o usługach hotelarskich, ograniczający dość restrykcyjnie wynajem krótkoterminowy. Proponowały, by najem na doby mogły prowadzić jedynie osoby fizyczne, a nie profesjonalni operatorzy wynajmu turystycznego oraz tylko w jednym mieszkaniu. Na razie jednak nie pojawiły się żadne przepisy w tej sprawie, zarówno na szczeblu lokalnym, jak i rządowym.

To może zmienić rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028, które nakłada obowiązek przekazywania informacji podatkowych w sektorze e-commerce oraz najmu krótkoterminowego oferowanego online. Co to oznacza w praktyce? Że platformy internetowe pośredniczące w usługach najmu krótkoterminowego będą prawnie zobligowane gromadzić i przekazywać skarbówce dane podmiotów, które oferują krótkoterminowy najem mieszkań. A za niedopełnienie obowiązków właścicielom obiektów i platformom online będą grozić sankcje.

– Weryfikacja ta ma na celu przede wszystkim wyeliminowanie istniejącej szarej strefy – podkreśla Przemysław Szmidt, adwokat i partner z Kancelarii Prawnej Filipiak Babicz. Dodaje, że drugim aspektem rozporządzenia z 11 kwietnia 2024 r. jest gromadzenie i udostępnianie podstawowych danych dotyczące tej części rynku. W ciągu dwóch lat (do maja 2026 r.) państwa członkowskie muszą stworzyć odpowiednią bazę, w której wynajmujący będą się obligatoryjnie rejestrować. Będą podawać swoje dane osobowe, kontaktowe, standard wynajmowanej nieruchomości, liczbę miejsc noclegowych itp. W tym celu powstać ma rejestr prowadzony przez odpowiedni organ państwowy na terenie RP.

Czytaj także: „Babcia nie lubiła Witkacego, bo straszył dzieci, które przychodziły na lody”. Rodzinne lodziarnie działają w Polsce od pokoleń. Ile dziś zarabiają?

- W każdym kraju UE docelowo powstanie odrębny rejestr. Po dokonanej rejestracji właściciel otrzyma swój numer identyfikacyjny, który będzie musiał przekazać do platformy pośredniczącej w najmie krótkoterminowym, a ta zobowiązana będzie ujawnić go w każdym ogłoszeniu – wyjaśnia Tomasz Henclewski, adwokat z Kancelarii Henclewski, Wyjatek Adwokaci.

Po dokonanej rejestracji urzędnicy będą mogli w każdym momencie zweryfikować dane właściciela.

– W przypadku wykrycia uchybień, jego numer identyfikacyjny może zostać zawieszony. Władze mogą wydać nakaz wzywający platformy internetowe do przekazania dalszych informacji dotyczących konkretnej nieruchomości lub właściciela, w tym zażądać usunięcia wszystkich ofert danego wynajmującego z platformy internetowej – precyzuje Henclewski.

Obowiązkiem wynajmującego będzie okazanie numeru licencji każdej osobie korzystającej z lokum. Bez tego numeru zresztą nikt nie będzie miał szans na korzystanie z turystycznych platform online.

- Nie można skupiać się wyłącznie na powołaniu centralnej bazy. Istnieje bowiem pilna potrzeba stworzenia ujednoliconych zasad uzyskania takiego wpisu, czyli określenia, kto może, a kto nie zajmować się najmem krótkoterminowym – twierdzi Przemysław Szmidt. W jego ocenie, bilans zysków i strat przemówi za tym, że polski segment rynku najmu krótkoterminowego nie ulegnie zmniejszeniu.

– Zaryzykuję twierdzenie, że „ucywilizowanie” zasad najmu krótkoterminowego wpłynie pozytywnie na konsumentów, którzy dostrzegając realną ochronę ich praw, będą jeszcze częściej skłonni zawierać umowy najmu – przekonuje prawnik.