Wakacyjne nieruchomości na wynajem

Największym powodzeniem na rynku inwestycyjnym od lat cieszą się wakacyjne apartamenty. Część z nich potrafi generować wysokie zyski z wynajmu, kluczowa jest jednak miejscowość i lokalizacja.

- Dobre lokale dwupokojowe potrafią przynosić minimum 40-50 tys. zł rocznie przychodu, czyli na poziomie 5-8 proc. Kupione okazyjnie w atrakcyjnej cenie — nawet ok. 10 proc. – wylicza Marlena Kosiura, analityk portalu InwestycjewKurortach.pl.

Jednak rynek nieruchomości w polskich kurortach w ostatnich latach bardzo się skomplikował. Inwestorzy indywidualni już nie kupują wszystkiego i nie zarabiają na każdym noclegu. Każdy rodzaj nieruchomości – niezależnie czy jest to apartament, lokal w condohotelu czy pensjonat – może być zyskowny, ale może też okazać się finansową klapą. Gdzie leży więc sukces? – W odpowiedniej analizie i zrozumieniu jak wygląda rynek turystyczny w kurortach dziś, jak będzie wyglądać za 5-10 lat – twierdzi Marlena Kosiura.

Jej zdaniem, obecnie najmniej trafioną inwestycją jest zakup pensjonatu. Małe obiekty, bez zaplecza usługowego, często o jakości z minionej epoki turystycznej wynajmują się jedynie w sezonie, i to po najniższych stawkach, czyli 80-100 zł za dobę. Portale ogłoszeniowe są pełne takich pensjonatów na sprzedaż zarówno nad Bałtykiem, jak i w górach. Ceny od 2 do 4 mln zł. Chętnych na zakup brak.

Czytaj też: Nieruchomość za granicą to nie zawsze dobra inwestycja. Ekspertka podpowiada, jak uniknąć strat

- Wiele osób zwraca uwagę, że w tym budżecie, zamiast kupować atrakcyjny apartament, można mieć cały pensjonat. Co z tego skoro zyski z niego będą nikłe, wzrost wartości nieruchomości mało realny, a nakłady pracy ogromne? – retorycznie pyta Marlena Kosiura.

Powodzeniem cieszą się natomiast nadal condohotele.

- Inwestorzy indywidualni lubią dochody pasywne, a w przypadku dobrze zarządzanych hoteli w modelu condo, które hotel mają nie tylko w nazwie, ale są naprawdę profesjonalnie prowadzone – taka nieruchomość to produkt bezobsługowy dla kupującego. Tu jednak, poza lokalizacją i samym obiektem, kluczowy jest dobry operator, który wypłaca zyski. Część obiektów niestety ma problemy z wypłatami – zauważa ekspertka. Jednocześnie, jak dodaje, nie ma wielu operatorów hotelowych chętnych do zarządzania obiektami w kurortach, szczególnie tych spoza top pięć, do którego należą: Zakopane, Sopot, Świnoujście, Kołobrzeg i Międzyzdroje.

Czytaj też: Mieszkanie na pięć gwiazdek

- Nawet tak znane miejscowości, jak Karpacz, Szczyrk czy Szklarska Poręba dziś są już na tyle trudnymi rynkami pod względem zysków z noclegów, że nie każdy operator chce tam działać. Condohotele mają też wysoki prób wejścia – by kupić wyposażony lokal hotelowy, trzeba liczyć się z wydatkiem minimum 700 tys. zł – podaje Marlena Kosiura.

Jakie lokalizacje są dziś najciekawsze, najbardziej perspektywiczne? – Te, które rozwijają się w sposób profesjonalny lub szczyt rozwoju mają dopiero przed sobą. Świnoujście, Międzyzdroje, Zakopane czy Trójmiasto – to rynki dojrzałe, gdzie zakup i urządzenie dobrego apartamentu wymaga budżetów ok. 1 mln zł. Ale nie grozi im zapaść turystyczna. To także kierunek dla tych, którzy inwestują w turystykę, ale nie poprzez nieruchomości, a np. gastronomię czy inne usługi dla turystów – opowiada ekspertka. Przesycone, jak dodaje, są dziś: Kołobrzeg, Karpacz, Szklarska Poręba, Świeradów-Zdrój. Z kolei miejscowości, które szczyt rozwoju mają dopiero przed sobą, mimo że są znane to m.in. Ustka, Łeba, Wisła, Krynica-Zdrój.

- Perspektywicznie rozwijają się też Mazury. I choć są bardzo sezonowe, to wielu inwestorów ceni sobie zarówno zakup nieruchomości tutaj, jak i weekendowy odpoczynek. Nie są i nigdy nie będą masowe, co akurat jest ich zaletą - rodzaj turystyki w tym regionie raczej przypomina model skandynawski i modny trend slow life, niż głośne kurorty – twierdzi Marlena Kosiura.

Gastronomia turystyczna

Te biznesy otwierane zwykle na okres letni, zwracają się dość szybko – zwłaszcza budki z fastoodami. Przy najniższych nakładach rzędu ledwie kilkudziesięciu tysięcy, pozwalają wyjść na plus jeszcze w sezonie swojego debiutu, ale często nie są to jakościowe przedsięwzięcia. Pomysły z wyższej półki, serwujące droższe, jakościowe posiłki restauracje, w które najpierw trzeba włożyć nawet kilka milionów złotych – zwracają nakłady finansowe w zróżnicowanym horyzoncie czasowym, najlepsze strzały w dwa lata, inne potrzebują na to nawet dekady, w zależności od tego, jak udaje się je rozwinąć. Jednak nie każdy dobiega do mety. W tej branży upadłości nie są niczym niezwykłym.

Zobacz też: „Zmieniliśmy zasady gry”. Oto 50 najlepszych restauratorów w Polsce

Z drugiej strony, w przypadku biznesów restauracyjnych, nie trzeba dziś w ogóle znać się na gotowaniu, gustach kulinarnych turystów ani prowadzeniu całego biznesu – można zainwestować pieniądze pasywnie, a cały interes powierzyć fachowcom. O ile oczywiście inwestor wybierze doświadczonych, a najlepiej – znanych i popularnych szefów kuchni czy zarządców restauracji lub partnerów - restauratorów. Warto te osoby uczynić współinwestorami, wtedy szansa na powodzenie jest najwyższa. – A internet szybko weryfikuje oferowane standardy. Błyskawicznie po otwarciu konceptu, rośnie liczba opinii w Google, Tripadvisor, Facebooku itd. Restauratorzy nie mogą sobie pozwolić na zbyt wiele negatywnych komentarzy – mówi Agnieszka Małkiewicz, ekspertka z tej branży. - Czasami to jest nie do odrobienia – dodaje.

Po pandemii Covid-19, coraz mniej przypadkowych osób wchodzi do gastronomii i zarazem coraz więcej właścicieli konceptów otwiera kolejne punkty. - Zachęcają ich do tego właśnie oferty finansowania inwestorów pasywnych, którzy dywersyfikują w ten sposób swoje portfele – mówi Agnieszka Małkiewicz.

Dodaje, że mimo ambicji i starań restauratorów, miejsca, które w sezonie wakacyjnym przyciągają tłumy, w pozostałym okresie są zamykane ze względu na zbyt niskie dochody. To często jest sensowny model działania. Tak jak otwieranie restauracji od środy do niedzieli.

Obok restaurcji o coraz bardziej wyrafinowanych daniach, również dobrze zarabiają na turystach punkty z kiepskim jedzeniem, nawet jeśli ich biznes jest jednorazowy i w kolejnych sezonach już się nie otworzą. - Żerują na nieświadomych, szukających dobrej ceny klientach, ale to naprawdę coraz rzadsze przypadki. Warto je piętnować – twierdzi Agnieszka Małkiewicz.

Czytaj też: Makłowicz i synowie: cel to 100 mln złotych. „Gołąbki niech robią inni”

Ciekawym trendem jest rozwój na tym rynku coraz lepszych jakości dań typu convenience, czyli półproduktów, pozwalających serwować przyzwoite i uczciwe jedzenie „na szybko”.

– Przy tzw. małej gastronomii, bez pełnej kuchni, takie półprodukty w postaci przekąsek, zarówno mięsnych, jak i wege, do odgrzania na miejscu, stają się coraz bardziej popularne, zwłaszcza że przygotowanie potraw od „A” do „Z”, mamy mniejszą szansę na sukces w rękach mniej doświadczonych kucharzy. Bo jeśli zainwestujemy np. w dobrej jakości ryby, które nie zawsze się sprzedadzą, bo pogoda jest brzydka i zarazem klientów mniej, można stracić w ten sposób na towarze – t��umaczy Agnieszka Małkiewicz.

Ekspertka rozprawia się jednocześnie z mitem słynnych „paragonów grozy”. - Rosnące stawki, to nie tylko wysoka marżowość wakacyjnych kurortów, ale restauratorzy, serwując potrawy z wyższej półki, przestali już konkurować ceną, a odważnie walczą o jakość, widząc, że goście zaczynają to cenić i rozumieć. Wcześniej często to nie miało miejsca. Stawki się urealniają też w kontekście innych krajów, a polska gastronomia naprawdę jest w czołówce europejskiej – zauważa Agnieszka Małkiewicz - Transformacja od „od budek z rybami” w kierunku fine diningu po prostu musi kosztować i my Polacy zaczynamy to świetnie rozumieć, akceptować, co potwierdza najnowsze zjawisko kolejek do najlepszych restauracji– dodaje.

Wydatki na taki biznes, z jakimi trzeba się zmierzyć to głównie najem lokalu, jego wyposażenie i wykończenie (tzw. fit-out) koszt pracowników, zakupu towaru czy półproduktu, do tego dochodzą podatki czy licencja na alkohol. – Największym problemem są dziś pracownicy, kłopoty z ich pozyskaniem i utrzymaniem, sprawiają, że wielu restauratorów czy nawet właścicieli budek, zamiast dobrego biznesu wpadają we frustrację. Tu daje też popalić brak umiejętności przywódczych u restauratorów, którzy często wcześniej nie byli „menedżerami”, a pokolenie Z wymaga odpowiedniego podejścia, szacunku i wiedzy nawet psychologicznej. To ono dzisiaj stanowi clue kadry obsługującej w restauracjach – opowiada.

Jej zdaniem warto testować i najlepiej sprawdza się otwarcie kilku małych punktów np. street food, w różnych lokalizacjach, z różną ofertą. To pomaga zrozumieć ten biznes i trudny rynek. Można przetestować model biznesowy i zderzyć ofertę z rynkiem. – W dzisiejszych czasach można nawet posiłkować się odpowiednimi aplikacjami do zarządzania. Sztuczna inteligencja i technologia wkraczają na restauracyjne „salony” z impetem: drinks2cash.pl pozwala porównywać ceny zamawianych alkoholi, mojstolik.pl pomaga w zarządzaniu stolikami, ruchem i komunikacją z gośćmi, a dzięki rebeltang.pl uruchomimy dark kitchen, czyli wirtualną restaurację, gdzie serwowane są tylko dania z dowozem i w ten sposób zrobimy ofertę alternatywną, wykorzystując wolne moce przerobowe zespołu –– opowiada Agnieszka Małkiewicz. Początkującym w branży sugeruje przetestowanie swoich pomysłów np. na Targach Śniadaniowych, Nocnych Marketach lub food courtach typu Montownia Gdańsk czy Fabryka Norblin Food Town itd., gdzie otrzymają wsparcie od zarządców.

Dalszy ciąg artykułu pod materiałem wideo:

Lodziarnie

Kręcenie lodów to niekwestionowany król marż. Jednocześnie jest biznesem z branży gastro, do którego najłatwiej wejść, ale zarazem szybko można z niego wypaść, przekonują właściciele lodziarni. Minimalizując do granic koszty wejściowe, własną budkę czy punkt da się dziś otworzyć z kapitałem w wysokości 30-60 tys. zł, z wykorzystaniem używanych maszyn do lodów i niewielkiej powierzchni do operowania całym biznesem. Oczywiście w tak niskim budżecie raczej nie da się wynająć powierzchni w miejscach, gdzie jest dużo turystów. Nawet przy marżach rzędu 400 – 500 proc. – bo takie są narzucane przez lodziarzy kręcących niskiej jakości lody, w słabych lokalizacjach, trudno będzie się utrzymać w kolejnych sezonach. Z kolei lodziarnia z prawdziwego zdarzenia, stylowo zaaranżowana, ze stolikami dla gości, zaopatrzona w nowy sprzęt, w którym warunkiem sine qua non jest również i dobry ekspres do kawy, wymaga już znacznie większego kapitału.

Czytaj też: Rodzice wyprodukowali ostatnią partię lodów. Dwa lata później Robert rzucił projektowanie elektrowni, by odrodzić rodzinny biznes

Juliusz DeMarco, syn Oronzo De Marco, założyciela rodzinnej, wielopokoleniowej lodziarni Milano, w Sopocie, szacuje, że na start trzeba wyłożyć co najmniej 0,5-1 mln zł – Przy naprawdę dobrych wiatrach nakłady zwracają się po pięciu latach – wylicza. A jeśli chcemy najpierw zainwestować w know-how, poleca wyjazd do kraju, w którym nie ma niedobrych lodów, czyli Włoch, gdzie wiele uczelni przygotowuje do fachu lodziarza. – Najbardziej znaną dziś jest Carpigiani Gelato University w Bolonii. Tam kursy, w zależności od stopnia zaawansowania trwają zazwyczaj od 7 do 14 dni. Nawet można skorzystać z zajęć online – tłumaczy Juliusz DeMarco.

Choć nawet w tych wakacyjnych miejscach, ciągle jest przestrzeń dla nowych konceptów, sporo lodziarni upada po jednym sezonie albo nawet i po kilku latach działalności. Niska jakość produktów jest głównym wyznacznikiem klęski, jak twierdzą lodziarze. W stopę strzelają sobie także ci, którzy mają skłonności do wystawiania przesadnych rachunków. Z kolei lekceważenie warunków sanitarnych, przy upałach może skończyć się zatruciem pokarmowym klientów, czyli lokalnym skandalem, co często prowadzi finalnie do zamknięcia punktu.

Czytaj też: „Kiedyś codziennie wieczorem wychodziłem patrzeć na niebo, czy widać gwiazdy i będzie pogoda”. Zbigniew Grycan od 60 lat karmi Polaków lodami

Kampery na wynajem

To z kolei dość nowy biznes, który rozbujała pandemia koronawirusa. Z czasem jednak popularność kamperów zaczęła maleć, mimo że wielu inwestorów uwierzyło w przyszłość tej branży. Niektórym nie przeszkadza nawet wzrost cen tych pojazdów, które, nabywane od dealera, kosztują 380–750 tys. zł, - A jeśli szukamy czegoś z drugiej ręki – znajdziemy kampera, nawet w niezłym stanie do 180 tys. zł – podaje Maciej Straus, analityk turystyczny, m.in. zajmujący się najmem kamperów.

Stawki najmu, zależnie od sezonu, wahają się od 350 – do 900 zł brutto na dzień. Brzmi zachęcająco. Ale w końcu mamy do czynienia z wakacyjnym biznesem – najlepszy sezon na wynajem kampera zaczyna się na przełomie kwietnia i maja, a kończy na wrześniu. Średnio jest on wypożyczany w ciągu roku na, maksymalnie, 90 dni, co daje kwotę do ok. 80 tys. zł brutto. Dwa takie pojazdy byłyby więc podstawą do skupienia się tylko na tej działalności. Teoretycznie, bo rzeczywiste przychody z reguły są znacznie niższe z powodu niespodziewanych usterek czy stłuczek, nie mówiąc o groźniejszych wypadkach. – Z reguły kamper odbywa wizyty w salonie minimum 4-6 razy w roku. Kiedy jest w serwisie – nie jeździ, więc nie zarabia – zauważa Maciej Straus.

Ubezpieczenie takich pojazdów również nie jest małe – jak podaje Maciej Straus, polisy w tym przypadku mogą wynieść nawet 15 - 33 tys. zł. Finalnie, trzeba założyć, że na jednym kamperze rocznie zarobimy netto ok. 30-40 tys. zł. Do tego, jeśli chcemy osiągnąć maksymalny zysk, musimy sami zaangażować się w jego marketing oraz zarządzanie wypożyczaniem.

– Kampery to ciekawy biznes, ale jako dodatkowa działalność – podsumowuje Maciej Straus.

Czytaj też: Ile kosztują kampery? Za dużo. Polacy kupują używane

Wypożyczalnie rowerów

To również inwestycja, na której trudno oprzeć cały swój kapitał, ale może się okazać „miłym” dodatkiem w portfelu inwestora. Niektórzy swoją przygodę z tym biznesem zaczynają nawet od dwóch rowerów i sukcesywnie zwiększają flotę. W miejscowościach turystycznych znaczenie ma już nie tylko atrakcyjność krajobrazowa regionu, ale dostęp do zróżnicowanych tras rowerowych, z których będą skorzystać zarówno rodziny z dziećmi jak osoby, które lubią ostrzejszą jazdę. Tych na szczęście jest coraz więcej, bo dziś każdy kurort wie, że wycieczki rowerowe stanowią jedną z podstawowych atrakcji rekreacyjno-sportowych. Warto przy tym zainwestować w różne rowery – górale, damki czy elektryki, tak, by klient miał w czym wybierać i znalazł coś, co jest najbliższe jego naturze i kondycji fizycznej,

Koszt kupna sprzętu dla wypożyczalni obliczonej na co najmniej kilkanaście rowerów, może sięgnąć nawet 100 tys. zł, zwłaszcza jeśli inwestor stawia na rowery z elektrycznym napędem. Oczywiście trzeba gdzieś trzymać te rowery, choćby w kontenerze, a także albo znać się na ich serwisie, albo zatrudnić odpowiednich fachowców.

Dzienna stawka wypożyczenia elektryków jest dość „rozstrzelona” w zależności od lokalizacji, jak i modelu „dwóch kółek”, wahając się od 80 do ok. 450 zł. Na obroty właścicieli wypożyczalni rowerów wpływają również dodatkowe opłaty jak za fotelik czy przyczepkę dziecięca.

W mniej obleganych przez turystów miejscowościach, latem, najbardziej tłuste miesiące przynoszą 6-8 tys. zł zysku netto. W topowych kurortach, typu Trójmiasto, na dobrej wypożyczalni można natomiast zarobić 30 – 40 tys. zł miesięcznie. Teoretycznie dawałoby to wysoką stopę zwrotu, nawet przy progu wejścia na poziomie 100 tys. zł i więcej, ale trzeba mieć na uwadze, że średnio co dwa lata rower nadaje się do wymiany, a to wyraźnie odbija się na dochodach. Zdarzają się też usterki, niekiedy kosztowne i niestety kradzieże sprzętu. Czasem nie pomaga nawet zamontowany GPS.

Czytaj też: „Zacznie się kalkulacja: ile mogę zaoszczędzić na paliwie”. Polacy przesiedli się na rowery, producenci liczą zyski