Szturm klientów po hipoteki o stałym oprocentowaniu. Klienci przestraszyli się rosnących rat

W pandemii wszystko jednak się zmieniło, bo stopa referencyjna NBP została obniżona do 0,1 proc. i trudno było liczyć, że będzie jeszcze niższa albo że utrzyma się przez lata na takim poziomie. W takich warunkach sprzedaż hipotek o stałej stopie powinna wystrzelić. Tak się jednak nie stało, bo znowu rynek i klienci nie byli do tego gotowi. Tylko cztery banki miały w ofercie takie kredyty, ale klienci i tak w większości nie zawracali sobie nimi głowy (częściowo wynikało to z faktu, że raty hipotek o stałej stopie były nieco wyższe niż o zmiennej). Na koniec 2020 r. było w Polsce tylko 8,4 mld zł hipotek o stałym oprocentowaniu (z czego 4,6 mld zł udzielono w 2020 r.), co stanowiło 2,3 proc. czynnych złotowych kredytów mieszkaniowych.

Ze względu na wymogi Komisji Nadzoru Finansowego banki dopiero od lipca 2021 r. muszą oferować sprzedaż nowych hipotek o stałej stopie, a mówiąc precyzyjnie: o okresowo stałej, bo najczęściej jest to 5 lat, czasem 7, a tylko jeden z banków oferuje 10-letni okres bez zmiany oprocentowania. Poza tym muszą dawać także możliwość przejścia ze zmiennego na stałe oprocentowanie tym klientom, którzy już wcześniej zaciągnęli kredyty.

Teraz sytuacja jednak zaczęła się zmieniać i banki informują o wielkim wzroście zainteresowania kredytami o stałym oprocentowaniu. – Wśród klientów już mających kredyt mieszkaniowy widzimy duże zainteresowanie przejściem na stałe oprocentowanie na 5 lat. W lutym wniosków tego typu było dwa razy więcej niż w styczniu, a w marcu ponad trzykrotnie więcej niż w lutym – mówi Agnieszka Nachyła, menedżer ds. kredytów hipotecznych w Santander Banku Polska.

Dalsza część tekstu pod materiałem wideo

Rada Polityki Pieniężnej co miesiąc od października 2021 r. podnosi stopy procentowe i te poszły w górę już o 4,4 pkt proc., do 4,5 proc. Szczególnie mocne podwyżki były w marcu i kwietniu, odpowiednio po 0,75 pkt proc. i 1 pkt proc. – Po marcowej podwyżce stóp klienci zareagowali masowo i mieliśmy bardzo dużo zapytań w tej sprawie na infolinii, w oddziałach czy bankowości elektronicznej. Po decyzji RPP z 6 kwietnia o zaskakująco dużej podwyżce i zapowiedzi kolejnych utrzymuje się wysokie zainteresowanie stałą stopą wśród klientów z portfela – wskazuje ekspertka Santandera.

– W przypadku nowej sprzedaży kredytów również widzimy bardzo duży wzrost z miesiąca na miesiąc zainteresowania hipotekami o stałym oprocentowaniu. W I kwartale udział tych kredytów w całości sprzedaży hipotek sięgnął 31 proc., w samym marcu prawie 40 proc. – mówi Agnieszka Nachyła. W większości banków mowa o 5-letnim okresie ze stałym oprocentowaniem.

Zobacz też: Niewielu skorzysta na podwyżkach stóp procentowych, ale banki zarobią dzięki temu krocie

– U nas wzrost zainteresowania hipotek o stałym oprocentowaniu jest bardzo duży, w marcu sprzedaż takich kredytów była nawet nieco większa niż tych o zmiennej stopie. Jeszcze w listopadzie udział hipotek o niezmiennym oprocentowaniu w nowej sprzedaży wynosił tylko 3-4 proc. – mówi jeden z przedstawicieli czołowego banku w Polsce, chcący zachować anonimowość. Dodaje, że spory jest też odzew klientów, którzy już mieli kredyt i decydują się na przejście na stałe oprocentowanie. Bank otrzymał kilka tys. wniosków w tej sprawie.

Istotnie większe zainteresowanie klientów hipotekami o stałym oprocentowaniu odnotowuje też Bank Millennium. – Mamy bardzo dużo pytań o tego typu kredyty, także od klientów, którzy wcześniej zaciągnęli kredyty na zmiennym oprocentowaniu. Aktywnie klientów informujemy, że mają możliwość zmiany kredytu z oprocentowania zmiennego na stałe i część z nich się na to decyduje. W banku znacząco zwiększyła się sprzedaż kredytów na okresowo stałą stopę, obserwujemy kilkukrotny wzrost zainteresowania tego typu kredytami. Element niepewności związany z wysokością stóp procentowych na pewno zwiększa zainteresowanie tego typu kredytami – mówi Tomasz Pol, dyrektor w Banku Millennium.

Raty kredytów skokowo drożeją po wzroście stóp

Stawki WIBOR, będące podstawą oprocentowania hipotek o zmiennym oprocentowaniu, od września mocno rosną. Trzymiesięczna wersja tego wskaźnika sięga już 5,4 proc., czyli przez 7 miesięcy wzrosła o 5,2 pkt proc. To oznacza, że rata modelowego kredytu na 300 tys. zł i 30 lat (z marżą 2 proc.) wynosi przy obecnej stawce WIBOR 3M około 2,1 tys. zł. W pandemii było to nieco ponad 1,1 tys. zł, a przed – niespełna 1,4 tys. zł. Niestety, prognozy wskazują na możliwy wzrost WIBOR 3M za kilka miesięcy do około 6,5 proc.

Złotowych kredytów mieszkaniowych jest teraz w Polsce nieco ponad 2 mln sztuk i są warte 420 mld zł. Na większą skalę sprzedaż stałoprocentowych hipotek trwa dopiero od paru miesięcy (w całym roku może zostać udzielonych w sumie 180-200 tys. kredytów mieszkaniowych obu typów), a skala konwersji istniejących umów na stałe oprocentowanie jest wciąż stosunkowo niewielka. Dlatego zmiana struktury rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce prawdopodobnie potrwa latami. O zaletach i wadach kredytów o stałej i zmiennej stopie procentowej można przeczytać więcej w tym tekście.

Zobacz też: Raty kredytów szybują. Oto kilka sposobów na przetrwanie trudnych czasów

To będzie dużo słabszy rok dla hipotek w Polsce

Rok 2021 był rekordowy pod względem sprzedaży kredytów mieszkaniowych w Polsce. Z danych Biura Informacji Kredytowej wynika, że udzielono wtedy 272 tys. hipotek (o 25 proc. więcej niż rok wcześniej) o wartości 88,7 mld zł (co oznaczało wzrost aż o 40 proc.). Jednak ten rok będzie dużo słabszy.

Rosnące stopy procentowe i zmiany regulacyjne skutkują spadkiem zdolności kredytowej, a jednocześnie ceny mieszkań pozostają bardzo wysokie. Liczba wniosków o kredyt będzie więc mniejsza. Wyjątek stanowił marzec, a szczególnie ostatnie jego dni, gdy klienci ruszyli do banków po hipoteki, aby zdążyć przed wejściem w kwietniu w życie zaostrzonych reguł. Kolejne miesiące jednak nie napawają optymizmem.

– Na pewno w tym roku sprzedaż hipotek na całym rynku będzie mniejsza niż w 2021 r., pytanie tylko o skalę spadku. Trudno jednak ją oszacować, bo jest dużo niepewności, np. nie wiadomo, jak zachowają się ceny nieruchomości. Z pewnością przy takim poziomie stóp jak teraz, a jeszcze urosną, znaczna grupa klientów będzie się powstrzymywała od transakcji, nawet jeśli ma zdolność kredytową. Niektórzy bowiem mogą nie zaakceptować wysokich rat. Wrócą dopiero, gdy stopy wyraźnie spadną – uważa Agnieszka Nachyła. Dodaje, że jakaś część klientów nie będzie miała zdolności do zaciągnięcia długu. – Niejasny jest też wpływ rządowego programu o gwarancji wkładu własnego, który i tak w tym roku będzie miał marginalne znaczenie dla rynku hipotek, ale szykują się zmiany w ustawie – zaznacza ekspertka Santandera.

Zdaniem Tomasza Pola w tym roku sprzedaż kredytów hipotecznych na rynku spaść może o 10-20 proc. – Konkurencja na tym rynku w 2022 r. jest większa, jesteśmy nastawieni, że będzie to teraz jeden z bardziej konkurencyjnych produktów rynku bankowego – dodaje ekspert Banku Millennium.