Saiba como usar o FGTS na compra de imóveis

Quando o assunto é moradia, o FGTS pode ser usado para dois casos distintos: a aquisição de imóveis e a utilização do saldo para amortização do financiamento habitacional.

Regido pela Lei 8.036/90, o FGTS é um direito voltado aos trabalhadores do regime de trabalho celetista – isto é, que possuem contrato de trabalho regido pela Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT) – bem como aos operários rurais, temporários, domésticos, jovens aprendizes, etc.

"O fundo é constituído por depósitos mensais, realizados pelos empregadores, em contas abertas em nome dos empregados, no valor correspondente a 8% do salário bruto do funcionário. Nos contratos de aprendizagem, o percentual depositado é de 2%", explica Jéssica Wiedtheuper, especialista em Direito Imobiliário e sócia do escritório Mota Kalume Advogados.

A ideia é que o fundo constitua e assegure uma reserva financeira ao empregado. Ela pode ser usada em situações específicas, como demissão sem justa causa pelo empregador, rescisão por acordo do empregador e trabalhador, aposentadoria, doenças graves, falecimento do trabalhador, saque-aniversário, aquisição de imóveis ou utilização do saldo para amortização do financiamento habitacional.

"O FGTS é constituído pelo total desses depósitos mensais e os valores pertencem aos empregados que, em algumas situações, podem dispor do total depositado em seus nomes", completa Hulisses Dias, mestre em Finanças Comportamentais e analista CNPI.

É possível utilizar o saldo do FGTS para pagamento à vista ou entrada de financiamento a fim de comprar ou construir o imóvel residencial. Você também pode usá-lo para pagar uma parte do valor das parcelas do financiamento ou, ainda, para quitar, amortizar ou liquidar o saldo devedor do empréstimo realizado para compra de imóvel.

"Para quem deseja comprar um imóvel residencial urbano, além do saldo disponível na conta do FGTS, os créditos futuros, depositados pelo empregador na conta FGTS, podem ser usados para pagamento de parte da prestação do financiamento", diz Hulisses.

Segundo Jéssica, o saque do saldo de FGTS para a compra de imóveis é realizado durante a assinatura do contrato de financiamento.

"Assim, se o trabalhador pretende usar o seu saldo para pagamento do financiamento, ele deve solicitar o saque junto à instituição financeira responsável pelo financiamento, a qual notificará a Caixa Econômica Federal para aprovação do saque", diz.

Hulisses explica que o processo para liberação do FGTS segue algumas etapas, a começar pelo trâmite de análise e aprovação do crédito pelo agente financeiro.

"Na sequência, é feita a aprovação dos documentos analisados, avaliação do imóvel e o enquadramento para o saque do FGTS perante a Caixa. Por último, é realizada a assinatura e registro do contrato de financiamento junto ao cartório de imóveis", afirma.

Os documentos necessários incluem carteira de trabalho, comprovante de residência, certidão de nascimento, carteira de identidade e certidão de casamento, caso seja casado.

"Também é preciso apresentar a certidão de matrícula e cópia do IPTU da casa ou do apartamento a ser comprado, para demonstrar que o imóvel está em situação regular e pode ser adquirido com o FGTS", acrescenta o investidor.

Se o saque for aprovado, o valor é transferido direto para a conta da instituição bancária, que conduz o financiamento, sem passar pela conta do trabalhador.

Para adquirir um imóvel com o saldo do FGTS, há algumas condições:

• Ter no mínimo 3 anos de contrato CLT com FGTS ativo. Não há necessidade de que esse período seja contínuo ou na mesma empresa;
• Não é permitido usar o FGTS para quitar imóvel de terceiros, ou seja, o nome do titular precisa constar no contrato;
• O trabalhador não deve ser titular de nenhum outro Sistema Financeiro de Habitação (SFH) em aberto;
• Não se pode ser proprietário, usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano localizado no mesmo município do imóvel que deseja adquirir;
• O valor de avaliação do imóvel não pode ultrapassar o valor limite de R$ 1.500.000 (um milhão e quinhentos mil reais) para o âmbito do SFH.

Também há restrições quanto ao uso do FGTS: não é possível usá-lo para adquirir imóvel comercial ou rural; aumentar ou reformar o imóvel; e comprar terrenos sem construção, material de construção, imóveis para familiares/dependentes ou investimentos.

Segundo os entrevistados, para sacar o FGTS, é necessário apresentar documento oficial de identificação, extrato de conta vinculada ao FGTS, Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física e, no caso de trabalhador casado ou em união estável, a DIRPF de ambos os cônjuges.

Também é necessário a carteira de trabalho para comprovar o tempo de exercício sob o regime do FGTS, a certidão de matrícula do imóvel atualizada e a cópia do IPTU. Os documentos de identificação incluem a identidade, o CPF, a certidão de nascimento ou casamento e o comprovante de residência.

Sim. Primeiro, para pagamento do financiamento imobiliário, é possível usar a integralidade do saldo do FGTS. "Na hipótese de que o trabalhador continue empregado sob o regime celetista, ele continuará recebendo os depósitos atinentes ao FGTS, de modo que poderá utilizar o montante acumulado durante os 12 meses subsequentes do saldo do FGTS para abater a dívida do financiamento do imóvel", explica Jéssica.

Após 24 meses da aquisição do imóvel, é possível utilizar o saldo acumulado do FGTS para abater uma parte do saldo devedor do financiamento imobiliário.

No caso dos créditos futuros na Caixa Econômica, a solicitação pode ser feita diretamente pelo aplicativo "Habitação" da Caixa. Mas, em outros bancos, é recomendável entrar em contato e solicitar o procedimento.

"Após a comunicação, o banco solicitará alguns documentos, como o extrato atualizado do FGTS e declaração do Imposto de Renda. A instituição financeira também pedirá para que o solicitante da amortização preencha um formulário de autorização para o uso do FGTS. Quando esses trâmites forem concluídos, o banco entra em contato com a Caixa para prosseguir com o processo de amortização", diz Hulisses.

Sim. Mas, para isso, há certas condições, explica Hulisses:

• Se o primeiro imóvel foi adquirido com uso do FGTS, há um prazo de 3 anos de diferença para usar o FGTS na compra do segundo imóvel. Esse prazo é contado a partir da matrícula do primeiro imóvel;
• Utilizar o FGTS para comprar um segundo imóvel só é permitido se o trabalhador possuir menos de 40% de outra propriedade;
• A propriedade não pode estar localizada na divisa com a cidade em que reside;
• O trabalhador não pode ser o titular de outro imóvel residencial, construído ou em construção, localizado na mesma região metropolitana dos locais de habitação e trabalho – ou seja, o segundo imóvel precisa estar em uma localização diferente.

"Caso o emprego esteja localizado na cidade vizinha ou limítrofe, ou se a mudança de cidade está relacionada ao trabalho, a concretização da segunda compra é possível", diz Jéssica.

Também é viável o uso do saldo do FGTS para a compra do segundo imóvel, caso o trabalhador possua um terreno sem construção.

Segundo Jéssica, a liberação do saldo do FGTS, após a solicitação feita junto à instituição bancária que conduz o financiamento, costuma demorar, em média, trinta dias. "Contudo, há outros procedimentos relacionados ao financiamento que podem demandar um tempo maior, a depender da instituição financeira e outras condições", diz.

A taxa de juros de um financiamento é superior ao rendimento do FGTS, o que faz com que usar o saldo do FGTS como entrada ou abatimento se torne vantajoso.

"Sabe-se que, costumeiramente, o saldo de FGTS possui um rendimento abaixo da caderneta de poupança, de modo que se torna vantajosa a sua utilização para aquisição de imóvel, enquanto não compromete suas reservas financeiras e diminui o valor do financiamento/empréstimo que, eventualmente, seria contratado para a compra do imóvel", comenta Jéssica.

"O ponto de atenção é que se porventura o trabalhador for demitido do trabalho, terá comprometido o valor do FGTS para o pagamento do imóvel, sendo muito importante manter um planejamento financeiro e reserva de emergência para fazer frente às obrigações em caso de perda da renda", afirma Hulisses.

Para consultar o saldo do FGTS e extrato da conta, o interessado deve acessar o aplicativo disponibilizado pela Caixa Econômica Federal ou o aplicativo “FGTS”, bastando que indique o número NIS no aplicativo para ter acesso às informações.