Consórcio ou financiamento: qual é a melhor opção? Descubra!

Duas das mais populares são o consórcio e o financiamento imobiliário. Mas os conceitos podem ser complicados para quem nunca lidou com eles na vida, suscitando também o questionamento sobre qual é a melhor opção. Para te ajudar com a escolha, conversamos com dois especialistas no assunto. Veja abaixo!

O consórcio é um modelo de crédito no qual um grupo paga igualmente um valor mensal único à instituição que organiza a prática e, a cada mês, uma pessoa é contemplada através de sorteio com o valor total para adquirir o bem pretendido.

Para ficar mais claro, vamos usar um exemplo hipotético: suponhamos que o apartamento desejado custe R$ 100 mil,e há dez pessoas no grupo do consórcio. A cada mês, cada um desembolsará R$ 10 mil, sendo que, todo mês, uma pessoa diferente receberá o valor total (R$ 100 mil) – que é a soma daquilo que cada um pagou.

Esse valor será então usado para comprar o bem, especificado já no início do contrato de consórcio.

"No consórcio, não há taxa de juros porque ninguém pega dinheiro emprestado; todos pagam para um. Mas não dá para todos terem o bem ao mesmo tempo, então, os últimos sustentam os primeiros", explica Alberto Ajzental, coordenador do curso de Negócios Imobiliários da FGV.

Os primeiros a serem contemplados acessam o dinheiro, adquirem o imóvel e já podem usufruir dele, enquanto os últimos continuam pagando até chegar a sua vez.

Há uma maneira de antecipar essa contemplação: o lance. Através dele, o participante paga um valor extra à administradora e, quem der o maior deles, leva a carta de crédito. Esse valor antecipado serve também para diminuir a quantidade de parcelas ou o seu valor ao longo do consórcio.

O financiamento imobiliário, por sua vez, funciona da seguinte forma: a instituição financeira empresta o valor do bem pretendido para que o contratante o compre à vista.

"No financiamento, é preciso já saber qual bem se deseja comprar. A instituição então analisa os documentos daquele imóvel e a sua documentação pessoal e faz a compra. Assim, você passa a pagar para a instituição", diz a planejadora financeira Cristina Horst.

Como se trata de um empréstimo, há taxa de juros no financiamento imobiliário. Ela é especificada no contrato e pode ser pré-fixada – ou seja, a mesma durante toda a dívida – ou pós-fixada – atrelada a algum índice que pode variar ao longo do tempo.

"Pode ser ainda uma taxa híbrida, em que uma parte é pré-fixada e outra pós-fixada. Esses encargos podem estar atrelados a diferentes índices, como o IPCA, TR, entre outros. Tudo isso é definido no momento do contrato", afirma Cristina.

A principal vantagem do consórcio em detrimento do financiamento imobiliário é que nele não há taxa de juros, embora haja correção monetária segundo um índice definido pelo contrato e também taxas de administração e um fundo de reserva para casos de inadimplência.

A desvantagem, por sua vez, é que, caso você seja o último a ser contemplado com a carta de crédito, não usufrui do imóvel ainda durante o processo e provavelmente terá que combinar o pagamento das parcelas do aluguel.

Segundo Alberto, a taxa de inadimplência para consórcios é perto de 50%, o que é considerado alto. Quando isso acontece, o inadimplente deve esperar o grupo do consórcio acabar para, então, poder reaver o valor que já havia pagado – o que pode demorar de 15 a 20 anos.

No financiamento imobiliário, o devedor já pode usar o imóvel, ainda que ele não seja 100% seu, pois fica alienado ao banco até a quitação das dívidas. Por outro lado, em caso de inadimplência, a instituição pode diretamente leiloar o imóvel, quitar a dívida e devolver ao contratante o valor excedente.

As taxas associadas ao financiamento incluem os juros do empréstimo, o valor da vistoria inicial e um seguro mensal. Quem deseja contratar um financiamento também deve entrar com um valor que, geralmente, fica em torno de 20% a 30% do preço total do imóvel.

Por fim, as parcelas deste modelo de crédito costumam durar por volta dos 25 anos.

A melhor opção de crédito para aquisição de um imóvel varia conforme a realidade de cada um. Caso você possa esperar para obter o imóvel e tenha tempo para pesquisar uma opção mais econômica, o consórcio pode ser uma boa ideia.

Já se houver urgência em se estabelecer no imóvel, o financiamento talvez seja a opção mais adequada, pois permite o uso do bem antes do término do pagamento das parcelas.

"Mas lembre que o financiamento geralmente é um relacionamento de longo prazo e essa parcela ficará muito tempo com você. Ela precisa caber confortavelmente no seu orçamento, porque, se você não der conta de pagar, o imóvel ainda não é seu – e, sim, da instituição financeira – e você pode arriscar perder tudo", diz Cristina.

Para Alberto, uma questão importante nesta decisão é a resolução do problema da moradia. No financiamento, avalia-se a condição de pagamento das parcelas e já se mora no passivo. Adquire-se uma dívida com o banco, mas se resolve o problema de onde morar.

"No consórcio, eu entro com dinheiro, mas não sei quando vou ser contemplado – não sei se é hoje ou daqui a 10 anos. Eu posso ser o último. Então eu não resolvi o meu problema de moradia e ainda não comprei meu bem. Estou apenas pagando a um grupo", diz.

O coordenador da FGV fez uma simulação dos dois tipos de crédito para um mesmo imóvel com dois dormitórios que custa R$ 250 mil. Os mesmos prazos foram aplicados.

"No consórcio, eu fiz uma simulação em que a pessoa é contemplada no primeiro dia, no meio do período e no final. Também simulei que, enquanto ela não é contemplada, paga um aluguel proporcional ao bem de R$ 250 mil", comenta.

Ele explica que, para esta situação acima, os primeiros 40% contemplados têm vantagem em relação ao financiamento. Já para os últimos 60%, seria mais vantajoso contratar o financiamento imobiliário.

O próprio interessado pode simular nos sites oficiais das principais instituições financeiras que oferecem o crédito para entender o valor das parcelas a serem pagas. Além delas, considere o aluguel, se for o caso, e demais gastos com o imóvel – no caso de recebê-lo logo, seja no financiamento, seja com uma contemplação rápida no consórcio.

No fim das contas, apenas uma análise profunda da sua realidade e capacidade de pagamento dirá qual das duas opções é a mais adequada para o seu caso.