Nowe życie starszych biurowców. Jest ratunek przed rozbiórką

Starsze budynki biurowe często nie przystają do wymagań współczesnych użytkowników powierzchni oraz uwarunkowań rynkowych. Chodzi o wielkość popytu na powierzchnie biurowe ze strony firm, obecność funkcji dodatkowych: handlowych, restauracyjnych, rozrywkowych, czy też usługowych; jakość powierzchni w tym jakość powierzchni wspólnych, czy też wymogów związanych z ESG (Environmental, Social, Governance, czyli działania firmy na rzecz ekologii, społecznej odpowiedzialności i ładu korporacyjnego).

Efekt metra

Jak pisaliśmy w artykule "Efekt metra. W jednej dzielnicy buduje się połowę biur w Polsce", rozbudowa komunikacji miejskiej, szczególnie metra w przypadku aglomeracji warszawskiej, uatrakcyjnia poszczególne lokalizacje, do których coraz łatwiej dotrzeć w krótkim czasie. Upowszechniły się alternatywne formy transportu, jak miejskie rowery, czy też elektryczne hulajnogi, które z jednej strony uwalniają miasta z tłoku i korków, a z drugiej: nie emitują spalin.

W związku z tym budynki biurowe, szczególnie te starsze i z innych lokalizacji muszą być multifunkcyjne, jeśli chcą przetrwać na obecnym rynku. — Z perspektywy wartości nieruchomości funkcja biurowa w wielu wypadkach nie może być jedyną funkcją danego budynku również ze względu na zmieniający się popyt ze strony firm na powierzchnie komercyjne w dużych miastach — mówi Robert Borowicz z CERES Management Services.

Dalszy ciąg tekstu pod materiałem wideo

— Konwersja części powierzchni wewnętrznych i zewnętrznych niektórych budynków i wprowadzenie funkcji handlowych i usługowych, a także większy udział powierzchni restauracyjnych są w wielu wypadkach nieodzowne, jeżeli właściciel planuje zachować lub zwiększyć wartość nieruchomości — dodaje.

Biurowce do rozbiórki

W przypadku niektórych starszych budynków, ze względu na ich stan techniczny, coraz wyższe wymogi związane z ESG i inne rynkowe uwarunkowania, jedynym rozwiązaniem może być tylko ich rozbiórka i wybudowanie w tym samym miejscu nowej nieruchomości, spełniającej współczesne wymagania. Obserwujemy to obecnie m.in. na warszawskim Służewcu, gdzie przy ulicy Wołoskiej trwa rozbiórka budynku biurowego Curtis Plaza.

Jednak wiele starszych nieruchomości biurowych przedstawia sobą ciągle dużą wartość. Ważne jest, aby w budynku były funkcje dostarczające wartości dodanych, jak np. funkcje gastronomiczne, fitness, medyczne, czy handlowe, które zaspakajać będą nie tylko potrzeby najemców powierzchni biurowych, ale również potrzeby lokalnych społeczności.

— W ostatnich miesiącach, w budynku Trinity One na warszawskim Mokotowie, za którego komercjalizację odpowiadamy, otwarte zostało jedno z największych centrów medycznych Lux Med na powierzchni ponad 3 tys. 300 m kw., na 500 m kw. wprowadziła się firma Polcast Media, właściciel telewizji Polonia 1, która wcześniej miała biura w Curtis Plaza, wkrótce wprowadzi się firma dostarczająca catering, ale która w budynku będzie miała także swoje biura i powierzchnie magazynowe i łącznie zajmie około 600 mkw., działa także bankomat, paczkomaty, jak również przygotowywane są powierzchnie dla najemców poszukujących biur na długi wynajem, ale w mniejszym formacie — wylicza Robert Borowicz z CERES.

Mixed-use: biurowce nie tylko dla najemców biurowych

Oczywiście, starsze budynki biurowe stanowią wyzwanie dla właścicieli i firm zarządzających oraz komercjalizujących. Wyzwaniem jest rachunek ekonomiczny i wysokie koszty związane z kosztami building improvements i tenant improvements, czyli budżetami przewidzianymi na poprawę stanu całej nieruchomości w tym części wspólnych oraz stanu powierzchni zajmowanych przez poszczególnych najemców, ale nie tylko.

By skutecznie nieruchomość spozycjonować w nowej formie należy opracować biznesplan, który uwzględni potrzeby zarówno dotychczasowych najemców, lokalnych społeczności, ich siłę nabywczą i preferencje, jak również zaproponuje rozwiązania odpowiadające na zmieniające się rynkowe warunki biznesowe.