Averbação de imóveis: o que é, para que serve e como fazer?

Em contrapartida, muita gente tem dúvidas sobre o processo. Por isso, reunimos aqui informações como o que é a averbação de imóveis, para que serve e como e quando fazê-la.

A averbação de imóveis é um procedimento realizado no cartório de registro de imóveis para registrar e documentar qualquer alteração na situação jurídica de um determinado imóvel, dando publicidade a determinados fatos.

É o que explica Daniel Blanck, advogado pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, além de sócio-fundador do escritório Baldini Blanck Advogados. "Essas alterações podem incluir, por exemplo, mudanças de proprietário, constituição de ônus (como hipotecas), construções realizadas no imóvel, demolições, entre outras".

A sua função é manter o registro imobiliário atualizado e refletir com precisão todas as mudanças legais que afetam um imóvel ao longo do tempo.

"A averbação garante transparência e segurança jurídica para todas as partes envolvidas em transações imobiliárias, uma vez que torna públicas as informações relevantes sobre a propriedade", diz Daniel.

Ou seja, qualquer pessoa que quiser consultar a situação do imóvel, pode acessar a matrícula e conferir as informações atualizadas sobre a situação jurídica da propriedade, incluindo eventuais ônus que possam existir sobre ela.

"Em resumo, a averbação de imóveis é um procedimento essencial para manter o registro imobiliário atualizado e garantir a segurança jurídica das transações envolvendo imóveis, fornecendo um registro público e confiável das alterações legais que afetam a propriedade ao longo do tempo", comenta Daniel.

Há dois tipos de averbações: aquelas realizadas pela prefeitura e as feitas pelo proprietário do imóvel.

As averbações realizadas pela prefeitura são:

• Averbação de confrontação;
• Averbação de logradouro;
• Averbação de cadastro municipal.

As averbações realizadas pelo proprietário do imóvel são:

• Averbação de casamento;
• Averbação de construção;
• Averbação de cancelamento de usufruto;
• Averbação de demolição;
• Averbação de separação ou divórcio;
• Desmembramento.

Os diferentes processos legais do contexto de imóveis podem acabar confundido a quem não está acostumado com os termos. Daniel explica abaixo o que significa cada um:

• Averbação: é o ato de fazer uma anotação em um registro existente para documentar alguma alteração no imóvel. Isso pode incluir mudanças na propriedade (como venda, doação e hipoteca) ou mesmo modificações físicas no imóvel (como construções, demolições, etc.). A averbação serve para manter o registro atualizado e refletir com precisão a situação legal do imóvel.
• Registro: é o ato de formalizar legalmente a propriedade de um imóvel em um cartório de registro de imóveis. Isso cria um documento público, que atesta a propriedade do imóvel e é essencial para estabelecer os direitos de propriedade sobre ele. O registro confere segurança jurídica ao proprietário, pois ele é reconhecido como o legítimo dono do imóvel perante a lei.

• Matrícula: é um registro único atribuído a cada imóvel em um cartório de registro de imóveis. Ela contém informações detalhadas sobre a propriedade, como localização, metragem, limites, histórico de transferências de propriedade, ônus e direitos reais sobre o imóvel. A matrícula serve como um registro completo e atualizado da situação jurídica do imóvel e é usada para verificar a sua titularidade e histórico.
• Escritura: é um documento legal que formaliza a transferência de propriedade de um imóvel entre partes. Ela é elaborada e assinada pelos envolvidos na transação (comprador e vendedor) na presença de um tabelião público. A escritura é essencial para a transferência legal de propriedade e deve ser computada no cartório de registro de imóveis para que a transferência seja reconhecida perante a lei.

"Enquanto a averbação é uma atualização no registro para refletir mudanças no imóvel, o registro é a formalização legal da propriedade, a matrícula é um registro completo e atualizado da situação jurídica do imóvel e a escritura é o documento que formaliza a transferência de propriedade entre partes", sintetiza o advogado.

A averbação de imóveis deverá ser feita sempre que houver alteração, cancelamento ou outro ato sobre o imóvel ao qual seja importante dar publicidade. Isso inclui hipoteca, penhora, instituição de usufruto, divórcio, partilha decorrente de inventário, alteração no nome do logradouro, desmembramento, construção, demolição, mais valia, entre outros.

A averbação de um imóvel é realizada no cartório de registro de imóveis competente. "Cada município ou região possui um ou mais cartórios de registro de imóveis, e é neles que são mantidos os registros atualizados dos imóveis da área", diz Daniel.

Segundo Genesis Honorato, advogado especialista em Direito Civil e Processo Civil no escritório Marcos Inácio Advogados, todos os atos que estejam relacionados ao imóvel devem ser averbados.

"Existem muitos atos que podem ser praticados em relação ao imóvel, desde a sua construção até venda, hipoteca, alienação fiduciária, entre outros, que recaem sobre o bem imóvel. Esses atos precisam passar por registro ou averbação para dar publicidade ao estado atual do imóvel", diz.

Um exemplo é a averbação do casamento. O matrimônio, a depender do regime de bens adotado pelo casal, dá ao outro cônjuge direito sobre metade do patrimônio do outro.

"Assim, se alguém, por exemplo, almeja comprar um imóvel de uma pessoa casada, consegue verificar que o dono é casado, por isso, o contrato de compra e venda tem que respeitar as regras específicas", afirma.

Daniel completa, dizendo que, pela lei brasileira, alguns atos precisam ser obrigatoriamente averbados. Isso é necessário para que a documentação referida seja mantida em dia e regularizada.

São 30 situações diferentes de obrigatoriedade, segundo o artigo 167, inciso II da Lei de Registros Públicos. Abaixo, seguem os mais comuns:

• Mudança de denominação e de numeração dos prédios;
• Construção e reconstrução;
• Demolição, desmembramento e loteamento de imóveis;
• Alteração de nome por casamento ou por desquite – ou por outras circunstâncias que tenham influência no registro ou na condição dos proprietários;
• Início de financiamento do imóvel;
• Baixa de financiamento do imóvel;
• Penhora do imóvel por dívidas.

Para averbar uma alteração em um imóvel, é necessário apresentar a documentação relevante ao cartório de registro de imóveis responsável pela área onde o imóvel está localizado.

"O procedimento de averbação é realizado por um oficial do cartório, que analisará a documentação apresentada e procederá com a atualização do registro do imóvel conforme as informações fornecidas", afirma Daniel.

Portanto, é preciso entrar em contato com o cartório de registro de imóveis competente e seguir os procedimentos específicos estabelecidos por eles.

"Geralmente, é recomendável consultar previamente o cartório para obter informações sobre os documentos necessários e os procedimentos a serem seguidos para realizar a averbação do imóvel desejado", aconselha o advogado.

Para averbar um imóvel, você geralmente precisará dos seguintes documentos e informações:

• Documentação do imóvel: isso inclui a escritura de compra e venda ou outro documento que comprove a transferência de propriedade, como contrato de compra e venda, escritura pública de doação, ou qualquer outro instrumento legal que tenha efetuado a transferência do imóvel.

• Documentação pessoal: documentos de identificação pessoal dos proprietários atuais, como RG e CPF.
• Certidões negativas: certidões que atestem a inexistência de ônus sobre o imóvel, como certidões negativas de débitos municipais, estaduais e federais, certidão negativa de débitos trabalhistas, entre outras, dependendo da jurisdição.
• Comprovantes de pagamento de impostos: pode ser necessário apresentar comprovantes de pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e outras taxas municipais ou estaduais.
• Planta do imóvel: em alguns casos, pode ser necessário apresentar uma planta do imóvel, especialmente se houver modificações na estrutura física que precisam ser registradas.
• Requerimento específico: geralmente é necessário preencher um formulário específico para solicitar a averbação, fornecendo informações detalhadas sobre a alteração que está sendo realizada no registro do imóvel.
• Taxas e emolumentos: geralmente, é necessário pagar taxas e emolumentos cartoriais para efetuar a averbação.

Os documentos necessários podem variar segundo a legislação local e as políticas específicas do cartório de registro de imóveis responsável pela averbação. Por isso, é indicado entrar em contato prévio com o cartório local e obter a lista completa de documentos e requisitos necessários para averbar um imóvel naquela determinada jurisdição.

A pessoa que tem interesse no ato de averbação é quem paga por ela, segundo Genesis, embora em alguns casos a parte responsável pela alteração a ser registrada também possa contribuir. "O valor é tabelado por lei em todos os cartórios e depende do ato que será averbado", diz.

Além da jurisdição local, outros fatores influenciam os custos da averbação. Abaixo, Daniel explica quais são elas:

• Taxas cartoriais: o cartório de registro de imóveis cobra taxas para realizar a averbação, que podem variar conforme o tipo de alteração a ser registrada e as políticas locais. Essas taxas geralmente cobrem os custos administrativos associados ao processamento da averbação.
• Emolumentos: são valores cobrados pelos serviços prestados pelo cartório, como análise da documentação, emissão de certidões e registro das alterações no sistema.
• Impostos: dependendo da natureza da alteração a ser averbada, podem ser aplicáveis impostos locais ou estaduais, como o ITBI em casos de transferência de propriedade.

O tempo para averbar um imóvel varia conforme a demanda do cartório de registro, a complexidade da alteração a ser averbada e até mesmo a eficiência do processo burocrático na região específica onde o imóvel está localizado. "Também depende se o solicitante leva todos os documentos que o cartório exige para averbação, mas costuma ser bem rápido", informa.

Segundo Daniel, algumas alterações simples, como a averbação de uma construção pequena ou a atualização do estado civil do proprietário, podem ser processadas mais rapidamente, enquanto outras, como a averbação de uma hipoteca ou a resolução de pendências legais mais complexas, podem levar mais tempo.

"É importante ressaltar que o tempo de averbação também pode ser influenciado pela correta preparação da documentação necessária. Se todos os documentos estiverem completos e em conformidade com os requisitos do cartório, o processo tende a ser mais rápido", diz.

Mais uma vez, é recomendado entrar em contato diretamente com o cartório para entender mais precisamente qual será o tempo necessário para averbar o imóvel naquela situação específica.

A falta de averbação seja da construção, modificação, seja de outro ato sobre o imóvel, torna-o irregular e faz com que averbação e registro divirjam. "A depender do que for, pode dificultar a transmissão do bem, além de eventual penalidade administrativa perante o município", esclarece Genesis.

Além disso, como a averbação tem teor jurídico, caso um imóvel não averbado pare em um tribunal devido a algum motivo, pode constar como uma terra sem declaração judicial.