Hipoteca de imóveis: entenda o que é e como funciona no Brasil

No Brasil, porém, essa modalidade de crédito vem sendo substituída pela alienação fiduciária, inclusive nos financiamentos imobiliários. Mas qual é a diferença entre as duas? Do que se trata a hipoteca? Quais são os seus riscos? Respondemos essas e outras dúvidas comuns abaixo!

Em linhas gerais, a hipoteca é uma forma de se obter crédito bancário, indicando um imóvel como garantia da dívida. Tal crédito pode ser usado para fins de empréstimo, financiamento, entre outros.

Apesar de se referir geralmente a imóveis, outros bens, menos usuais, também podem ser objeto desse tipo de garantia – é o caso de navios ou aeronaves, por exemplo.

A advogada civilista Elora Fernandes, do escritório Marcos Inácio Advocacia, explica que essa modalidade tem uma clara repercussão na maneira de se obter crédito com base no valor do imóvel, mas também é uma estratégia para conseguir juros mais baixos.

"Isso porque ao se ofertar uma propriedade como uma garantia de uma operação financeira, o nível de risco diminui. Com o nível de risco diminuído, os juros também têm essa repercussão e podem ficar mais baixos", diz.

Leonardo Serra Rossigneux Vieira, advogado sócio do escritório Vieira e Serra Advogados, acrescenta que a hipoteca torna a operação menos arriscada a quem concede o crédito: "Ao haver o inadimplemento do devedor, o bem hipotecado servirá para quitar o débito", afirma.

No Brasil, a garantia da hipoteca é constituída pelo próprio imóvel, que pode ser uma casa ou apartamento. "Nesta situação, a posse do bem permanece com o proprietário/devedor, tendo o banco ou a instituição financeira/credora a prerrogativa de executar essa garantia – ou seja, vender o imóvel para saldar o débito", diz Leonardo.

Em outras palavras, apesar da posse permanecer com o devedor, o título da propriedade fica como um recurso do credor. Essa operação é então cadastrada no Cartório de Registro de Imóveis, onde é feita a anotação na matrícula de que a propriedade está sob efeito da hipoteca.

"O proprietário do imóvel mantém a posse durante todo o período de hipoteca e pode continuar residindo nele sem problema algum. Mas, se não pagar as parcelas do empréstimo, o banco pode tomar a posse", diz Elora.

Em caso de inadimplência, a advogada explica que a instituição financeira pode iniciar um processo de execução extrajudicial envolvendo a venda do imóvel em um leilão público a fim de recuperar o valor emprestado.

"Nesse caso, é necessário o cumprimento de alguns requisitos. Por exemplo, o prazo mínimo para ocorrer o leilão geralmente é normalmente de 15 a 30 dias após a confirmação da notificação que foi expedida para informar a inadimplência", afirma.

Há três tipos principais de hipoteca: a convencional, a judicial e a legal.

A hipoteca convencional é estabelecida por contrato entre as partes, pactuada por livre e espontânea vontade dos contratantes.

"A judicial decorre de sentença condenatória, facultando a quem obteve êxito na demanda judicial a constituí-la mediante apresentação de cópia da sentença perante o cartório de registro imobiliário", diz Leonardo.

Sendo constituída, o credor hipotecário (vencedor na ação judicial), terá direito de preferência quanto ao pagamento em relação a outros credores, observada a prioridade no registro.

Já a legal não precisa de registro, mas, sim, de especialização, estando prevista no art. 1.489 do Código Civil. Nesse caso, explica o advogado, a lei civil estabelece que determinados credores são tão importantes que devem ter tal garantia legalmente prevista, quais sejam:

1. A Fazenda Pública sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas;
2. Os filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior; o ofendido, ou os seus herdeiros, sobre os imóveis do delinquente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais;
3. O co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente;
4. O credor, sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação;
5. O tutelado, sobre o imóvel do tutor, enquanto durar a tutela.

Existe também a classificação de hipoteca em primeiro ou segundo grau, já que a legislação permite que um mesmo imóvel funcione como garantia de duas dívidas diferentes.

Quando um imóvel é hipotecado pela primeira vez, a hipoteca é de primeiro grau. Quando este mesmo bem é hipotecado como garantia de outra dívida, ou seja, pela segunda vez, tem-se a hipoteca de segundo grau.

"A diferenciação entre tais hipotecas serve para eventual fase de execução, pois a hipoteca de primeiro grau garante ao credor preferência e prioridade quanto ao recebimento do débito em caso de execução da garantia (venda do bem hipotecado)", diz Leonardo.

Ou seja, em caso de inadimplência e execução, o valor arrecadado com a venda do imóvel é usado primeiro para quitar a hipoteca de primeiro grau – prioridade na ordem de pagamento. O restante, se houver, será usado para quitar a hipoteca de segundo grau.

Tanto a hipoteca quanto a alienação fiduciária visam, de uma forma geral, a garantia de uma operação financeira. "Mas na hipoteca o devedor mantém a propriedade do imóvel, enquanto, na alienação fiduciária, o credor é que se torna o proprietário – embora fiduciário – até a quitação da dívida. Essa é a principal diferença entre elas", informa Elora.

Essa é também a razão pela qual a alienação fiduciária vem substituindo a hipoteca no mercado brasileiro – afinal, garante mais segurança às instituições financeiras. Lembrando que, apesar do imóvel ser dado como garantia na hipoteca, o título da propriedade acordada fica como recurso ao credor, caso haja a inadimplência.

Outra distinção é que, na hipoteca, a execução ocorre através de um processo judicial de venda. Já na alienação fiduciária, a venda do imóvel é realizada de forma extrajudicial por um leilão público.

Além disso, Leonardo explica que a alienação fiduciária, no geral, é constituída em casos de simples contratação de empréstimo com garantia real, conhecidos como home equity. "Por ser garantido por alienação fiduciária, a hipoteca não é utilizada nessa modalidade de empréstimo", diz.

Por fim, a hipoteca também permite que todos os tipos de imóveis e seus acessórios, incluindo os direitos decorrentes de domínio direto, útil e direito real de uso sobre imóveis, sejam usados como garantia para o pagamento de dívidas.

"Além dos imóveis, outros ativos, como estradas de ferro, recursos naturais, navios e aeronaves, também podem ser objeto de hipoteca, como antecipado", completa o advogado.

Os imóveis hipotecados podem ser casas, apartamentos residenciais, terrenos, lojas, escritórios, estabelecimentos comerciais, construções em andamento, propriedades rurais, etc. Existe ainda a modalidade de hipoteca de bens móveis, como veículos, máquinas e equipamentos.

Segundo Leonardo, praticamente todas as instituições financeiras oferecem linhas de crédito com opção de hipoteca imobiliária, visando reduzir os juros do empréstimo. Algumas delas são Banco do Brasil, Caixa Econômica, Bradesco, Santander e Itaú.

O proprietário do imóvel é quem pode usá-lo para fins de hipoteca. "Por ser uma garantia real, o proprietário ou titular do bem tem a possibilidade de oferecê-lo como garantia para pagamento de dívidas, o que torna a operação menos arriscada para o credor", comenta Leonardo.

Para realizar a hipoteca, antes de mais nada, é preciso possuir a propriedade do imóvel ou ter autorização do proprietário.

"Após isso, um contrato de hipoteca deve ser formalizado com o credor e registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente. Geralmente, o credor também solicita uma avaliação do imóvel para determinar seu valor de mercado e estabelecer o montante máximo do empréstimo", diz o advogado.

Ele acrescenta que cada instituição financeira ou credor tem sua própria lista de documentos exigidos para concessão de crédito com garantia de hipoteca.

No entanto, documentos comuns incluem os documentos pessoais do proprietário, o seu comprovante de renda, a matrícula imobiliária atualizada do imóvel, a escritura do imóvel e uma cópia autenticada do título aquisitivo, a cópia do carnê de IPTU do exercício vigente e certidão negativa de impostos municipais (IPTU/TLP).

"O banco avaliará se o solicitante possui capacidade de pagamento. Se houver, ele consegue a operação financeira e então é feito um contrato da operação financeira especificada, no qual se detalha os termos e as garantias", diz Elora. Oferecendo um imóvel como garantia da dívida, é preciso registrar a operação no cartório.

Ao hipotecar um imóvel, o devedor assume o risco de perder o bem em caso de inadimplência. "Portanto, é fundamental avaliar cuidadosamente as condições financeiras e os termos do contrato de empréstimo, além de buscar orientação profissional, antes de tomar qualquer decisão", orienta Leonardo.

Outro risco evidente, segundo Elora, é que o imóvel passa a constar uma restrição de venda e indisponibilidade no registro na matrícula do imóvel.