房貸其實是「最大的財務風險」，留意這五件事讓你避開經濟懸崖安全下莊

買房所借的房貸通常是人生中最大的一筆負債，但是意識到這也是最大的財務風險的人並不多。

當然，你要怎麼開槓桿、怎麼衝、怎麼把自己的財務撐到極致，那是你自己要做的決定，後果也是自己承擔，但是我能做的，就是讓你知道，這個「最大的財務風險」有什麼避險的選項？

五個借房貸時該注意的事

1. 拉高緊急準備金

假設你原本設定的緊急準備金是6個月生活費，每個月家庭支出是5萬元，那麼就是30萬元。在你背了房貸之後，假設每個月房貸還款金額是5萬元，那麼你的月家庭支出其實就是暴增為10萬元，你的緊急準備金就至少要拉高到60萬元，甚至保守一點的話，拉高到100-120萬元也不為過。

畢竟，萬一你失業超過半年，你的房貸還是要繳、你的生活支出還是得花，而你繳房貸的時間至少20年，你總得為景氣衰退、疫情爆發等情況做好準備。

2. 20年期

你當然可以享受30年期或40年期的房貸，來大幅壓低每月還款金額。但是，這是讓自己毫無退路的選項。例如之後通膨，萬物皆漲唯獨薪水沒漲，你房貸付得越來越痛苦了，如果你原來選擇20年期，還可以轉貸30年期讓自己輕鬆一點。

的確，「保險」是有成本的，你留了一條退路，也就沒辦法讓自己每個月除了還房貸以外，還有一筆錢可以定期定額累積金融資產，很多人會選擇30年期房貸，是因為1000萬元房貸，每月還款金額會從20年的5萬降到30年的3.6萬，相當於每個月多1.4萬可以去投資ETF。

3. 寬限期

這同樣也是一條退路，在你還不需要的時候最好不要用。當然有的人比較極端，新青安最高五年的寬限期用好用滿，不用還本金，那麼只還利息就當付租金。

許多年輕人一出社會就買房，是假設自己的薪水會很快調升，所以買的當下的確付不起，但是又怕房子越來越貴，所以就先買了，反正有五年寬限期，拼五年讓自己的薪水可以提高到付得起，也就撐過去了。這裡面有很多不確定，包括薪水真的有那麼高的漲幅嗎？

當然，當成一種逼自己的動力也很好，但如果考慮到財務彈性與風險，沒用寬限期就買不起，其實就沒資格買，盡量買自己可以負擔的房子，然後能繳本息就趕快還，等到有一天你需要的時候，反而可以用寬限期來處理。

例如孩子出生了，你想好好陪孩子，請育嬰假2年，這時候可以轉貸並加上寬限期，你育嬰期間沒收入，但只需要負擔利息，壓力不會太大，同時因為你前面很努力已經還了不少本金，這時候寬限期的利息負擔也更低。

再次提醒，這不是把一切壓榨到極致、彷彿走在懸崖邊的選項，一出社會就用起薪買房、用盡五年寬限期才是。寬限期是一個工具，需要的時候才去用。

4. 利率

請試算，如果哪一天升息到5%，你還扛得起嗎？20年期的1000萬房貸，2%利率月繳50588，5%利率月繳65996，不要小看利率只差3%，你月繳金額是暴增30%！

當然，你可能會覺得5%利率不太可能，但實際上發生的事情是房貸利率過去這段時間已經從1.35%上升到2.18%，房貸利率不是不會調升的，你也可以用一個自己覺得有可能的利率天花板，給自己做一下壓力測試：升息到什麼情況，你就撐不住了？

其實這是一種反推，你可以繳得起65996的月還款金額，你財力上才能負擔那1000萬的房貸，只是現在你只需要月繳50588，還很有餘裕。但如果你月繳50588已經很艱難，你的財務風險其實非常巨大，巨大到你可能沒有意識你根本扛不起。

5. 本金平均攤還

大��數人選擇本息平均攤還，所以每月還款金額一樣，一開始利息佔比多、本金佔比少，後面逐漸隨著本金還掉，利息佔比少、本金佔比多。但其實在乎財務安全，而且有餘裕的人，應該選擇本金平均攤還，也就是每個月還掉一樣的本金，你借1200萬元，分20年（240個月）還，就是每個月還五萬元本金，而一開始負擔會很重，本金加上利息要還掉七萬元之多，其中兩萬是利息。

這也是為什麼很少人選擇這個方案，因為這與大多數人的收入曲線相反，你是收入逐漸拉高，但房貸還款金額卻逐漸減少，所以選了本金平均攤還，一開始根本繳不起，但這其實是比較有財務彈性的選擇，你繳10年後，月還款金額從七萬降到六萬、薪水也更高了，可以開始定期定額累積ETF資產了。

所以關於房貸這個風險，其實在選擇貸款和還款方案的時候，可以有很多退路，但如果你自己把每一條路都砍斷了，不預留緊急準備金，那就自己承擔一切後果吧！

延伸閱讀

• 「新青安房貸」是否加劇居住不正義？為了釐清真相，筆者列出四大原因逐一解析
• 為什麼我選40年房貸：理解四層還款年限思維，抓住「邊還錢邊致富」的機會

【加入關鍵評論網會員】每天精彩好文直送你的信箱，每週獨享編輯精選、時事精選、藝文週報等特製電子報。還可留言與作者、記者、編輯討論文章內容。立刻點擊免費加入會員！

責任編輯：丁肇九
核稿編輯：翁世航