2024全球企业房地产关键趋势
影响全球企业房地产战略和市场动态的关键趋势
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受到全球经济和地缘政治等不利因素的持续影响，全球高达86%的企业房地产(CRE)领导者将“降低运营成本”视为首要关注重点。2024 年，他们需要在诸多互相竞争或互有重叠的优先事项中寻求平衡，力求做出最具战略意义的支出决策。那么，他们的支出重点将落在哪些领域？
具备前瞻视野的企业将把握机遇，重新审视现有的房地产资产组合，以更好地顺应新的员工需求、ESG优先事项以及科技创新动态。在这其中，人工智能和更广泛的科技应用将成为贯穿2024 年企业房地产趋势的核心线索。企业将投资于那些能够为其在员工、办公场所和资产组合等方面提供更有力支持的领域。
在下文中，我们将探讨影响 2024 年企业房地产的五大趋势。这并非一份详尽无遗的清单，这些趋势的具体影响将因企业、市场、地区和行业的差异而有所不同。
1. 人性化办公场所体验——吸引人才，提高绩效
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51%的企业将提高工作效率列为希望员工重返办公室的关键原因，但对于员工来说，欠佳的办公场所体验和噪声干扰大幅影响了他们回到办公室的意愿。
仲量联行建议：企业可以通过解析员工和办公场所数据，创建灵活且符合企业独特需求的办公空间和相关制度，为员工带来赋能生产力的人性化办公场所体验。
自新冠疫情发生以来的四年里，企业持续地软硬兼施，希望让员工重返办公室办公。全球三分之一的企业正实施强制的办公室出勤制度，但近一半（45%）的员工表示，居家环境更有助于提升整体工作产出。
调研显示，员工在个人舒适度和整体办公体验的满意度较低，尽管他们将这两项列为重要需求，特别是在员工需要独立的空间处理私密或专注��工作任务时，问题尤其明显。这说明了企业需要对办公场所进行变革。
尽管混合办公的员工重视办公场所在协作和社交方面的支持，但员工在办公室中 51% 的时间都花在了专注的工作任务上。因此，办公室的社交属性固然重要，但支持专注办公所需的独立工位、噪音控制和其他相关要素也同样重要。企业需要了解哪些要素可以提高员工绩效，并找出当前办公室中需要改善的症结所在。这将有助于带来一系列的积极变革，包含实体办公空间、科技应用，和灵活的工作安排等方面。
企业还需要认知到员工的“神经多样性”并提供更具个性化且灵活性的办公场所。科技应用、人工智能和数据可以帮助企业了解自身的绩效杠杆，明确最适于企业发展和员工需求的办公模式，以帮助企业重塑理想办公空间、制定合宜政策。
2. 房地产科技——赋能决策，释放价值
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超过80%的企业计划增加在科技方面的预算投入。
仲量联行建议：要充分利用人工智能，企业必须将关注点放在科技项目的价值创造上；同时，需重新审视科技战略，以制定稳健的关键绩效指标(KPI)，通过实施有韧性的运营模式，建立持久的数字化能力。
生成式人工智能和大型语言模型 (LLM) 的快速发展在 2024 年将为企业房地产运营提供强大助力。这些新增的功能将推动企业房地产运营所需的数据收集、数据标准化、提供企业房地产资产组合洞察并支持企业的可持续发展目标。截至 2023 年底，全球已有超过 500 家的房地产科技企业提供人工智能驱动的解决方案。
科技的进步意味着企业将获得更多办公楼宇和员工的数据，从而提高响应速度和效率。细粒度实时数据的可得性，也将使得企业房地产的管理更加动态化、并以科技为核心。
在科技生态迅速成熟的同时，企业的优先事项也正在发生变化。根据仲量联行2023年全球房地产科技调研问卷显示，企业在科技应用方面的关注点已经转移，从新冠疫情后为支持混合办公而产生的技术需求，转为当前期望通过科技赋能更好的资产组合决策（见趋势 4）并达成更广泛的业务目标，来推动价值释放。
可持续发展已成为企业租户在科技支出的首要预算项目，随着房地产科技的成熟，企业租户需要更多地关注科技带来的影响。然而，全球 80%的企业房地产领导者表示，他们尚未从当前的科技投入中实现预期价值。企业房地产领导者必须重新审视其2024年的战略，设定稳健的关键绩效指标(KPI) 并实施有韧性的运营模型，以确保科技投入能创造相应的价值。
网络和数据安全也已成为科技应用层面的首要问题。随着人工智能和网络安全对企业的技术能力构成越来越大的挑战，企业应携手外部专家与合作伙伴打造生态系统，来管理其技术堆栈。企业还应获得员工的支持，鼓励技能提升和自下而上的创新，以充分释放价值、提高生产力。
3. 可持续发展——气候行动，刻不容缓
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从现在到2030年结束前，全球企业对低碳面积的需求仅三分之一能被满足，供给尚待释放。
仲量联行建议：企业应立即采取行动，利用科技和数据赋能脱碳和韧性战略部署，而非等到 2025 年。
随着气候变化风险加剧和相关政策逐步收紧，企业必须在2024年采取行动。在美国八个市场的百大企业租户中， 77% 的续租协议将与碳排放承诺挂钩。
然而，低碳空间的供应短缺可能会影响以可持续发展为导向的租赁决策。
就企业房地产而言，租户应考虑的不仅是通常基于设计和施工方面的绿色建筑认证，而应专注于衡量楼宇的运营和环境绩效，例如能耗效率和温室气体排放。
目前仅有 23% 的企业高管为未来 12 至 18 个月内可能发生的破坏性气候变化制定了应急计划（资料来源：普华永道脉动调查，2023 年），为应对日益加剧的气候变化风险，企业领导者应明确最容易遭受影响的办公地点，并在 2024 年采取行动。此外， 企业应将短期的恢复措施转变为长期的脱碳计划，并根据每个地点的具体情况量身定制。例如，在纽约、巴黎和悉尼等城市，气候变化法案将推动空间改造的进程。
在企业制定可持续发展战略时，科技、人工智能和数据采集将成为实现可持续发展目标、制定企业房地产总体战略的关键。
4. 资产组合优化——精准重构，敏捷提效
企业希望员工回到办公室办公，但全球 58% 的办公室员工认为居家环境更有利于他们专注工作。
仲量联行建议：企业应优先投资于进行办公场所和资产组合决策所需的科技和数据解决方案。
在全球范围内，员工平均每周在办公室上班 3.1 天，这一数据因地区、行业和其他因素而异。由于办公室的利用率在一周内存在波动，许多企业正在重新思考如何配置最适的办公场所。在2024年，企业房地产决策者需要采取比以往更精细���资产组合优化策略。
数据是决策的关键，但全球仅三分之一的企业配置了能支持决策的空间利用率和办公环境数据传感器。企业应优先投资于能够获取所需数据的科技工具，以便在规划需要的面积、地点和空间类型时做出明智决策。
尽管存在前述差异，随着全球企业在考虑成本优化的同时，必须平衡其他战略性优先事项，在2024年我们将见到几个跨地域、跨行业的资产组合共性趋势，持续影响企业决策：
1. 寻求高质量空间 ：全球企业皆倾向于升级搬迁至更高质量、位于核心区的办公空间，这些优质楼宇具备一定的功能设施和 ESG 认证资质，能匹配企业的业务优先级和发展需求。
2. 人才需求：在美国市场，每1位待业者平均可有1.4个就业机会，全球劳动力市场也普遍存在激烈的竞争情况（资料来源：美国劳工统计局）。 企业将根据其聘雇人数目标，在一定程度上减少或扩大办公室需求面积。
3. 可持续发展：可持续的房地产正在成为企业租户的必选项，这一趋势将在2024年更为显著。
4. 城市规划发展方向：政府措施、片区规划调整、公共交通开发和周边配套设施将持续影响企业的房地产决策。
5. 投资回报最大化——综合权衡，适应未来
仲量联行建议：企业应总结疫情期间积累的经验，以全新的方式部署一系列在员工、办公场所、流程和科技等方面的战略性投入。作为实现目标运营模式的一环，相关投入有赖企业经过通盘考量、综合权衡后形成整体计划，以实现更全面的运营效率。
随着企业最终确定2024 年的预算优先事项，部分企业将重点关注可持续发展或房地产科技等单一趋势，而另一部分企业则将全面响应我们提出的所有关键趋势。这两种方式都将带来投资回报，但采取全面举措的企业将收获倍增效应，回报将更为显著。因此，要实现投资回报最大化，企业需要在一系列有利于员工、办公场所、流程和科技的举措中做出明智的预算分配。
例如，企业希望员工重返办公室的三大因素之一是为了“最大限度地提高工作效率”（其他两大因素是促进协作和培养企业文化），但要提供一个支持生产力的环境，还需要进行相关的战略投资。
有86%的企业将降低运营成本列为首要任务，但要实现更高的运营效率，需要改善企业房地产的管理和运营流程。最具前瞻性的企业将通过预测其房地产的需求模式来提高成本效益。投资于成熟的整合型办公场所科技，将有助企业做出更好的决策。
我们很难赋予人性化体验等无形变量对应的货币价值，而要准确地衡量投资回报率也是一项复杂的任务。总体而言，任何一家企业获得最大投资回报的制胜关键将取决于企业能否综合权衡、精准投资于一系列支持其独特业务需求的举措，并提高其实施“最佳目标运营模式”的能力。
