IR 2024: saiba tudo sobre como declarar compra e venda de imóveis

Também é possível enviar o IR 2024 de forma online na página "Meu Imposto de Renda" do portal e-CAC ou pelo celular. Para fazer o download para Android e iOS, busque "Meu Imposto de Renda" na loja de aplicativos do seu aparelho e baixe a versão deste ano do app.

Quem vendeu um imóvel em 2023 e obteve lucro com a transação, no entanto, pode ter restrições em casos declaração online e por aplicativo, devendo optar pelo IR feito com o programa baixado no computador.

Veja abaixo o passo a passo elaborado por Nathalia Maestrelo, especialista em auditoria e contabilidade e sócia-diretora da consultoria Auddas, voltada ao desenvolvimento de negócios.

Segundo a Receita Federal, estão obrigados a entregar a declaração de IR as pessoas físicas que tiveram a posse ou a propriedade de imóveis no valor total superior a R$ 800 mil em 31 de dezembro de 2023.

Para imóveis com valor inferior a R$ 800 mil, a declaração é necessária apenas se o contribuinte se encaixar em algum dos outros critérios de obrigatoriedade do preenchimento, como ter recebido rendimentos tributáveis acima de R$ 30.639,90 ao longo de 2023.

"Destacamos que o valor acima se refere a pessoas físicas isentas e tiveram aquisição de imóveis no período. Para as demais pessoas físicas já obrigadas a entregar a declaração, todo e qualquer imóvel deve ser relacionado na aba de Bens e Direitos", destaca Nathalia.

As pessoas físicas que adquiriram imóveis próprios até 31 de dezembro de 2023 precisam preencher todas as informações nos campos certos e evitar qualquer omissão de dados para não correr o risco de cair na malha fina ou pagar mais impostos.

O imóvel comprado deve ser declarado na aba “Bens e Direitos”. Ela está localizada no menu do lado esquerdo do programa da declaração de IR. Ao clicar em “Novo” a pessoa física deverá:

1. Selecionar o grupo ao qual esse imóvel pertence, no caso de imóveis é o 01;
2. Selecionar o código ao qual esse imóvel se refere, por exemplo: 11 – Apartamento; 12 – Casa; 13 – Terreno, etc;
3. Informar a localização (país) a qual esse imóvel foi adquirido;
4. Informar no campo "IPTU" o número de Inscrição Municipal (IPTU) com até 30 caracteres. Caso este número possua mais de 30 caracteres, informe-o apenas no campo Discriminação, deixando o campo "IPTU" em branco. Caso o imóvel ainda não tenha IPTU, pode ser deixado em branco e preenchido na próxima declaração;
5. Informar a data de aquisição do imóvel;
6. No campo "Discriminação" é muito importante detalhar as características do imóvel adquirido. Deve-se informar, por exemplo: valor pago à vista, parcelado, valor de financiamento; número de prestações; quantas parcelas foram pagas e o valor; quantas faltam a pagar; se houve entrada; gastos com cartório; taxa de juros; valor abatido do FGTS (se houver); nome e CNPJ da instituição bancária que concedeu o financiamento; número do contrato; matrícula do imóvel (se já tiver);
7. Informar o endereço completo do imóvel;
8. Na área total do imóvel, atentar-se que, no caso de casas, refere-se ao terreno, e não somente à área construída. No caso de apartamentos, a área total está especificada do contrato e na planta;
9. Caso o imóvel já seja registrado em cartório, ao clicar em "Sim", será necessário informar o número da matrícula e o nome do cartório de registro.

É muito importante se atentar quanto ao valor do financiamento do imóvel a ser declarado e o campo que deve ser preenchido. Se o imóvel foi comprado no mesmo ano referente à declaração, deixe a situação do ano anterior no valor zero.

Para um imóvel adquirido em 2023, no preenchimento deixe o valor zero no campo “Situação em 31/12/2022”. Neste caso, no campo “Situação em 31/12/2023” deve-se lançar o valor efetivamente pago durante o ano de 2023, que deverá incluir: valor que foi pago de entrada (se houver); valor usado do FGTS (se houver); total das parcelas pagas em 2023 do financiamento.

Exemplo 1: você comprou um imóvel de R$ 800 mil, deu entrada de R$ 150 mil, usou o R$ 100 mil de FGTS e ainda pagou cinco parcelas de R$ 10 mil, durante o ano de 2023. Você lançará o valor de R$ 300 mil no campo “Situação em 31/12/2023”.

Caso o imóvel tenha sido adquirido em anos anteriores, você lançará na “Situação em 31/12/2022” os valores pagos até 31/12/2022 e na “Situação em 31/12/2023” você lançará o saldo de 31/12/2022 mais os valores pagos durante o ano de 2023.

Exemplo 2: em sua declaração de 2023 você lançou como pagamento no campo “Situação em 31/12/2022” o montante de R$ 150 mil. Durante o ano de 2023, você realizou o pagamento de 12 parcelas de R$ 1 mil. Com isso, no campo “Situação em 31/12/2023” você deve colocar o montante de R$ 162 mil (R$ 150 mil de 2022 + R$ 12 mil de 2023).

Caso tenha usado o FGTS, como no exemplo acima, para pagar parte do imóvel, é preciso declarar esse valor em outra aba na declaração de IR. O valor abatido do imóvel deve ser informado na aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, deixando assim comprovado de onde veio o valor no momento da compra/financiamento do imóvel.

A aba “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis” encontra-se no menu do lado esquerdo do programa da declaração. Ao clicar em “Novo”, selecione o “Tipo de Rendimento” e, em seguida, o item 04 – “Indenizações por rescisão de contrato de trabalho, inclusive a título de PDV, e por acidente de trabalho; e FGTS".

"Aqui atentar para quem realizou o saque do FGTS, informando se refere ao titular ou dependente. Coloque também o nome e CNPJ da instituição bancária pagadora, neste caso, a Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04)", aponta Nathalia.

Para finalizar o preenchimento da ficha, coloque o valor total do saque feito no ano de exercício. No caso da declaração do IR 2024, o montante se refere a 2023.

Um erro bem comum é colocar o valor do financiamento do imóvel na aba “Dívidas e Ônus Reais”, explica a auditora. Conforme as instruções de preenchimento do IR, não se deve incluir neste campo dívidas e ônus:

• De valor igual ou inferior a R$ 5 mil em 31 de dezembro de 2023;
• Financiamentos do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) ou sujeitos às mesmas condições, ou seja, aqueles nos quais o bem é dado como garantia do pagamento. Exemplo: alienação fiduciária, hipoteca e penhor;
• Bens adquiridos por consórcio.

"Um imóvel financiado é um empréstimo com garantia, já que está atrelado a um contrato de alienação fiduciária. Ou seja, o próprio bem financiado é usado como garantia. Portanto, declare seu imóvel financiado na aba 'Bens e Direitos'", ensina Nathalia.

É importante destacar que nunca se deve atualizar o preço do imóvel segundo o valor de mercado, declarando o montante que foi efetivamente pago.

Segundo a Receita Federal, são considerados bens e direitos comuns os resultantes de casamento em regime de comunhão total, os adquiridos na constância de casamento em regime de comunhão parcial independentemente do nome sob o qual estejam registrados, e os adquiridos na constância da união estável, observado, se houver, contrato escrito entre companheiros.

Recomenda-se, conforme as instruções apresentadas, que todos os bens pertencentes ao casal, os chamados bens comuns, fiquem na declaração de apenas um dos cônjuges ou companheiros.

Na declaração do contribuinte que não constar os bens e direitos – por já estarem no IR do cônjuge ou companheiro – deve ser incluída na aba de “Bens e Direitos”, no campo “Discriminação”, utilizando o código 99 – Outros, relatando que os bens e direitos comuns estão descritos na declaração do cônjuge ou companheiro, informado também o nome e CPF do cônjuge e o valor no saldo de 31/12/2023. 

Caso a compra tenha sido feita entre pessoas que não são cônjuges ou companheiros, por exemplo, entre irmãos, esses devem realizar a apresentação da declaração de IR de forma separada e, seguindo os passos acima, informar também o percentual (%) de sua participação do imóvel adquirido.

"Ou seja, os bens imobiliários adquiridos por mais de uma pessoa precisam ser declarados por todos os proprietários do bem. A quantia indicada na declaração precisa representar a parte que cada um possui do imóvel", explica a auditora.

As pessoas físicas que adquiriram imóvel comprado na planta até 31 de dezembro de 2023 deve declarar o bem na aba “Bens e Direitos”. Ela está localizada no menu do lado esquerdo do programa da declaração de IR. Os passos seguintes são os mesmos já descritos na parte de compra de imóveis acima.

A única diferença é se atentar quanto ao valor a ser declarado. Para preencher o campo “Situação em 31/12/2023”, some o valor das parcelas pagas em 2023. Se houve gastos com corretagem, estes também devem ser incluídos no valor do imóvel, assim como informados no campo “Discriminação”.

Caso o imóvel tenha sido adquirido em 2022 e não houve os lançamentos dos valores na declaração anterior, ele deve ser descrito na aba “Bens adquiridos antes de 2022 e não declarados”, discriminando a soma das parcelas pagas em 2022 e também o pagamento de corretagem em 2022, se houver.

Caso já tenha sido realizado em 2022 a declaração da compra, deve-se selecionar o imóvel, clicar em "Editar" e acrescentar no campo “Situação em 31/12/2023” o valor total das parcelas pagas em 2023 somado ao montante já lançado em 2022.

Exemplo: em 2022 foi lançado no campo “Situação em 31/12/2022” o valor de R$ 50 mil. Em 2023 houve a soma de R$ 60 mil pagos de parcelas durante o ano. No campo “Situação em 31/12/2023” deve-se lançar o valor de R$ 110 mil (R$ 50 mil de 2022 + 60 mil de 2023).

O procedimento para declarar é parecido aos tópicos apresentados acima, com a única diferença que se deve incluir na “Situação em 31/12/2022” o dinheiro pago até então ou a quantia total do imóvel. "Isso apenas para pessoas físicas que eram incluídos como dependentes ou não eram obrigados a enviar a declaração do ano-calendário 2022 e, agora no ano de 2023, estão constando na lista de obrigatoriedade de entrega", fala Nathalia.

Se não for esse o seu caso, é necessário realizar a apresentação das declarações anteriores e pagar a multas relativas à não entrega dos documentos. "Quem não apresentou o IR do ano-calendário de 2022 deve procurar orientação quanto ao preenchimento da declaração de bens nas unidades da Secretaria Especial da Receita Federal, caso tenha dúvidas sobre valores e condições de preenchimento", orienta a especialista.

A venda um imóvel em 2023 precisa ser informada na declaração de IR para ficar em dia com a Receita Federal. "O contribuinte que tem um imóvel há mais tempo (desde antes de 2023) também precisa informar na declaração de IR a posse desse bem, caso não o tenha feito. Junto a isso, é preciso colocar alguns dados, como: endereço do imóvel, número do IPTU e data de aquisição,", destaca Nathalia.

Dentro do programa de declaração do Imposto de Renda, vá na aba “Bens e Direitos”, selecione o imóvel que foi vendido, dando um clique em cima dele e, em seguida, seleciona "Editar". No campo “Discriminação” é preciso detalhar as informações da venda do imóvel, como número do contrato de compra e venda, forma de pagamento, data da venda, nome e CPF/CNPJ do comprador (ou compradores). Na sequência, em “Situação em 31/12/2023” o valor deverá ser zerado.

Pela regra, quem vende um imóvel, assim como qualquer patrimônio de grande valor, paga de 15% a 22% de Imposto de Renda. O tributo incide não sobre o valor total do bem, mas sobre o ganho de capital (lucro da operação), calculado como a diferença entre o valor da compra da unidade, informado na declaração anual do Imposto de Renda, e o valor da venda. A própria Receita Federal disponibiliza um programa para que o contribuinte faça esse cálculo.

O Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCap) está disponível para download no site da Receita Federal. Nele, é necessário informar os valores da transação, forma de pagamento, datas de aquisição e de alienação. O software fará o cálculo do imposto automaticamente, fornecendo a guia para pagamento, ou informará que não há impostos a pagar.

Se o lucro imobiliário chegar até a R$ 5 milhões, o valor do será de 15% de imposto. A alíquota é de 17,5% sobre lucros de R$ 5 milhões a R$ 10 milhões, de 20% sobre lucros de R$ 10 milhões a R$ 30 milhões e de 22,5% sobre lucros acima de R$ 30 milhões.

Exemplo: se um imóvel declarado com o valor de R$ 200 mil for vendido por R$ 250 mil, o ganho de capital foi de R$50 mil. Sobre esse valor incidirá 15% de IR.

Conforme previsto na Lei 11.196 de 2005, conhecida como Lei do Bem, existe algumas isenções a serem aplicadas quando à venda do imóvel. A legislação isenta o contribuinte do pagamento do imposto sobre os imóveis residenciais:

1. Desde que a pessoa use o dinheiro da venda para a compra de outro imóvel residencial no país, em um prazo de 180 dias contados da assinatura do contrato;
2. Quando há prejuízo na negociação, uma vez que o imposto é cobrado apenas sobre a diferença que representa um lucro. Ou seja, quando o imóvel é vendido por um preço inferior ao que foi comprado, o vendedor não paga imposto em cima do dinheiro recebido;
3. Caso não tenha sido vendido qualquer outro imóvel de até R$ 400 mil nos últimos 5 anos;
4. Se o imóvel foi adquirido antes de 1969.

Após o preenchimento dos dados do imóvel no GCAP para o cálculo do imposto sobre a venda do imóvel, é preciso gravá-los no computador ou em um pendrive ou, ainda, usar a opção “Exportar para o IRPF 2024” no menu "Ferramentas" do programa. Esses dados deverão ser importados para o "Demonstrativo de Ganhos de Capital" no programa do IR 2024.

Para isso, selecione a aba “Ganhos de Capital” na declaração do IR no menu do lado esquerdo. Clique em "Importar" e escolha o arquivo salvo do programa GCAP. Vale destacar que não é aceito arquivo gerado pela opção “Copia de Segurança”. "Devem ser selecionados diretório e arquivo correspondentes ao número de inscrição no CPF do contribuinte cuja declaração estiver aberta", explica a auditora.