Comprar ou alugar: o que vale mais a pena?

No início de maio, a Caixa Econômica Federal – uma das principais financiadoras de imóveis do país – aumentou a taxa mínima de juros para 8,5% ao ano. A instituição também reduziu o montante financiado de 80% para 50% do valor do imóvel usado no Sistema Financeiro de Habitação, SFH, onde se emprega o dinheiro da poupança no financiamento de residências que custam até R$ 750 mil. Mesmo com a existência de uma taxa mínima, os encargos cobrados por bancos públicos e privados podem chegar, segundo o economista Gustavo Cerbasi, a 13,5% ao ano, o que dificulta – e muito! – a vida de quem deseja a casa própria, mas não tem capital suficiente para a aquisição.

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O fato é que tanto o aumento da taxa de juros quanto a diminuição do crédito imobiliário foram motivados pela instabilidade econômica do país. Com a taxa Selic – encargo básico que motiva todos os outros juros – na casa dos 13,65%*, somada à alta da inflação e ao aumento do desemprego, os empréstimos a longo prazo têm ficado mais caros e, consequentemente, difíceis de serem aprovados e quitados.

A situação se reflete no mercado imobiliário. De acordo com o Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo, Secovi-SP, as vendas de imóveis na capital em 2014 fecharam com uma queda de 35,2% em comparação a 2013: de 33,3 mil unidades vendidas para 21,6 mil no ano passado. Desse volume, 28% representam imóveis de apenas um dormitório, o que foi considerado pelo Sindicato um recorde de participação dessa tipologia.

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O número de locações na cidade também sofreu queda, conforme os dados divulgados em abril pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo, Creci-SP. Em abril, as 332 imobiliárias consultadas pelo órgão alugaram 7,64% menos imóveis do que em março. O tipo com mais contratos no mês, com 55,88% do total, foi o de aluguel mensal de até R$ 1.200.

Levando em conta as quedas em ambos os setores, qual é a melhor decisão para o  momento: comprar ou alugar um imóvel na capital? De acordo com o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, isso depende da situação financeira de cada um. Mas, antes de assinar o contrato de venda ou locação, as questões pessoais devem ser consideradas, ou seja, primeiro é preciso identificar a fase da vida em que a pessoa está. “Se existem incertezas quanto ao futuro, como uma possível mudança de cidade, emprego ou término de relacionamento, o mais indicado é alugar. Dessa forma, você terá mobilidade em caso de imprevistos”, diz.

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Outra recomendação de José Augusto é fazer as contas: se o valor do aluguel somado a um montante para a entrada do imóvel tiver o mesmo valor das parcelas do financiamento – levando em conta os juros anuais e correções –, vale a pena pesquisar o banco com a melhor taxa de financiamento e, então, fechar a compra. “O valor que você paga ao proprietário não se transforma em poupança. Já na compra, mesmo que financiada, você está capitalizando seu dinheiro”, afirma. Antes de tomar essa decisão, tenha paciência para garimpar e saiba que, de acordo com Cerbasi, o ideal é quitar 50% do valor do imóvel já na entrada. “O momento não é ruim para a compra, mas requer cuidados. É desvantajoso escolher um financiamento com prazo muito longo, principalmente em razão dos juros altíssimos”, explica. “No entanto, a crise favorece o comprador com dinheiro e é um bom momento para barganhar”, complementa.

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A diretora comercial da Lello Imóveis, Roseli Hernandes, destaca a venda de imóveis usados. “As construtoras não estão lançando tantos imóveis quanto antes. Com menos oferta no mercado, o preço dos novos encarece, compensando o investimento em um usado”, afirma.

PEQUENOS E VANTAJOSOS

Mesmo para quem se preparou para a crise e poupou dinheiro, a dica do economista é apostar em residências menores. “O cenário atual requer uma estratégia, e a do momento é investir em casas e apartamentos compactos, que são mais fáceis de decorar e mobiliar”, recomenda. Cerbasi exemplifica: “Se você tiver R$ 1 milhão para comprar um apartamento, escolha um de R$ 700. A reserva servirá tanto para socorrer você em caso de imprevisto, como a perda do emprego, quanto para o investimento em itens como cursos de qualificação ou uma viagem de férias em família”, afirma. Para Roseli, tudo o que você puder compor para aumentar o valor da entrada é válido. “Carros, terrenos e o FGTS são, na maioria das vezes, bem-aceitos no negócio”, comenta.

A dica do imóvel compacto também serve para aqueles que desejam alugar e, assim, poupar desde o aluguel até o transporte. “Geralmente, o apartamento menor está mais bem localizado na cidade, possibilitando o uso de transporte público e, consequentemente, uma economia no combustível”, diz. Na hora de alugar, a dica de Cerbasi é negociar um contrato de, no máximo, um ano de permanência. “Lembre-se também de comprar móveis “flexíveis”, ou seja, que possam ser utilizados em outro tipo de imóvel”, complementa.

Além de poupar o dinheiro, manter um valor fixo para o lazer – mesmo que baixo – é importantíssimo em momentos de crise econômica, a fim de diminuir a depressão da fase. “É prudente baixar o custo de vida com a mudança para uma casa menor, mas sem baixar o padrão. A manicure e o cinema semanais, por exemplo, podem virar mensais”, diz Cerbasi. “Se esses gastos realmente forem muito importantes para você, não os corte por completo. Eles o manterão otimista com relação ao futuro e menos infeliz”, explica.

Com um estilo de vida mais simples, é possível ter experiências mais ricas – mesmo na crise. Segundo Cerbasi, trocar o aluguel de uma casa grande pelo de um apê pequeno pode até ser estranho no começo, mas valioso no futuro. “Isso garantirá o lazer, possibilitará uma poupança e manterá ativo o sonho da casa própria”, afirma.

O especialista acrescenta que o país está passando por um processo de reajuste. A economia está esfriando e, com isso, os preços tendem a estagnar. A estimativa de Cerbasi é de que daqui a um ano, no mínimo, os preços inflacionários dos imóveis estacionem novamente.