"Lage, Lage, Lage" hat ausgedient – welcher Faktor jetzt beim Hauskauf entscheidet

Der energetische Zustand einer Immobilie wird immer wichtiger. Doch Eigentümer und Käufer sind bei Sanierungen schnell überfordert. Wie sich das ändern lässt.

Eigentlich ist die Lage so attraktiv wie lange nicht: Wer sich für bestehende Häuser oder Wohnungen interessiert, kann inzwischen wieder zu deutlich günstigeren Preisen kaufen. Ob zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage – im vergangenen Jahr sind die Preise für Bestandsimmobilien um jeweils rund 12 Prozent gefallen. Ein Rückgang, wie ihn der deutsche Wohnungsmarkt seit Jahrzehnten nicht gesehen hat.

Trotzdem bleiben Käufer zurückhaltend, denn zum einen ist Wohneigentum nach der Zinswende noch immer vergleichsweise teuer, zum anderen kommt der Preisverfall im Bestand nicht von ungefähr: "Lage, Lage, Lage" – das war einmal. Der Wert einer Immobilie hängt immer stärker von ihrem energetischen Zustand ab. Und der ist bei vielen Bestandsgebäuden schlecht.

47 Prozent der Wohnimmobilien, die 2023 in Deutschland zum Kauf angeboten wurden, hatten eine Energieeffizienz von E oder schlechter, heißt es in einem Gutachten des arbeitgebernahen Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln. Das mindert nicht nur ihren Preis, sondern macht den neuen Eigentümern auch Arbeit.

Gebäudesektor verursacht mit am meisten CO2

"Entspricht ein Gebäude beim Eigentümerwechsel nicht den energetischen Standards laut Gebäudeenergiegesetz, muss spätestens zwei Jahre nach Erwerb nachgerüstet werden", sagt Florian Schüler, Sprecher der Geschäftsführung von Deutsche Bank Immobilien. Aber auch ohne gesetzliche Vorgaben tun Eigentümer gut daran, die Heizung zu modernisieren, Dach und Fassade zu dämmen oder eine Photovoltaikanlage zu installieren. Schließlich benötigen nicht sanierte Immobilien im Schnitt etwa dreimal so viel Energie wie Neubauten – auf Dauer ein beträchtlicher Kostenfaktor.

Und auch der Klimabilanz des Landes würden mehr Sanierungen helfen. 28 Prozent aller CO2-Emissionen sind laut IW direkt oder indirekt auf Gebäude zurückzuführen. Und davon werden wiederum knapp zwei Drittel von Privathaushalten verursacht. Ein gewaltiger Hebel, der aktuell aber noch nicht ausreichend gedrückt wird.

Käufer und Eigentümer sind überfordert

Das liegt zum einen an undurchsichtigen Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten, zum anderen aber auch an den vielen Fragen, die sich vor einer Sanierung stellen – und vor denen viele Eigentümer und Kaufinteressierte kapitulieren. Welche Maßnahmen sind überhaupt nötig? Wie lässt sich das technisch umsetzen? Was kostet das alles und gibt es finanzielle Unterstützung?

"Der Käufer der Immobilie, wie auch der Besitzer, ist mit einer fundierten fachlichen Einschätzung in der Regel schlicht überfordert", sagt Maxim Schöbel, Handwerksmeister für Sanitär, Heizung und Klima sowie Gründer von Bauhow, einem Spezialisten für Gebäudedatenanalyse und Energieberatung. "Handwerker können zwar in gewissem Umfang Auskunft geben, sehen in solchen Beratungen aber häufig einen zeitraubenden Störfaktor oder können nicht gewerkübergreifend beraten." Zudem müsse zwingend ein Energieberater hinzugezogen werden.

Detaillierte Einschätzung auf Knopfdruck

Bauhow will diesen Prozess beschleunigen. Mit wenigen Klicks können Kunden auf der Onlineplattform die Eckdaten von Bestandsgebäuden bundesweit einsehen, etwa Energiebedarf, Gebäudeheizlast und CO2-Emissionen. Außerdem lassen sich dort verschiedene Sanierungsszenarien erstellen sowie Kosten und Einsparpotenzial prognostizieren. So erfahre der Kunde beispielsweise, ob eine Wärmepumpe sinnvoll ist und wie der Staat den Einbau fördert. Diesen Service gibt es seit Kurzem für Kunden der Baufinanzierungsvermittler Baufi24, Hüttig & Rompf sowie des Ratenkreditvermittlers Kredit24, mit denen Bauhow kooperiert. Einen ersten Eindruck vom Tool bekommen Sie hier.

Einen ähnlichen Rundum-Service finden Sanierungswillige beim Berliner Unternehmen Enter, dem nach eigenen Angaben größten Energieeffizienzberater Deutschlands. "Mit wenigen Fragen können Sie bei uns online und kostenlos eine erste Einschätzung zum Einsparpotenzial bekommen", sagt Enter-Gründer Justus Menten. Zum Energie-Check geht es hier.

Innerhalb von zwei Wochen nehme dann ein Mitarbeiter vor Ort die genauen Maße am Haus und erstelle einen digitalen Gebäudezwilling. "Anschließend schauen unsere Energieexperten und Kooperationspartner, welche Maßnahmen sich wirklich lohnen, kümmern sich um die beste Förderung in Ihrer Region und erstellen bis zu drei Vergleichsangebote. So fahren Sie deutlich günstiger und schneller, als wenn Sie alles selbst mit zehn verschiedenen Handwerkern durchführen müssten."

"Die Verunsicherung ist groß"

Enter plant dieses Jahr mit rund 20.000 Vor-Ort-Terminen, der Bedarf an Sanierungen ist um ein Vielfaches größer: Menten spricht von zehn bis 15 Millionen Gebäuden, die in Deutschland bis 2030 saniert werden müssten. "Wir sehen, dass viele Hausbesitzer gerne sanieren würden, es sich aber nicht leisten können. Außerdem ist die Verunsicherung groß", so der Architekt und Energieeffizienzberater. "Die Politik muss es schaffen, für mehr Klarheit zu sorgen, statt Förderungen von einem Tag auf den anderen verschwinden zu lassen."

Eine Förderung, die bald hinzukommt, ist das Programm "Jung kauft alt" der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Es soll ab diesem Sommer einkommensschwächeren Familien mit zinsvergünstigten Krediten helfen, sanierungsbedürftige Bestandsimmobilien zu kaufen. Ein Umrüstungsboom sei dadurch aber nicht zu erwarten, urteilt Michael Neumann, Vorstandsvorsitzender des Finanzierungsvermittlers Dr. Klein. So begrüße er zwar die Einführung des neuen Programms, "beim Blick auf die zur Verfügung stehenden Mittel wird aber auch klar, dass nur wenige Tausend Familien in den Genuss der Förderung kommen werden. Das ist ein Tropfen auf den heißen Stein."

Insgesamt 350 Millionen Euro hat die Ampelkoalition für das Programm "Jung kauft alt" im Haushalt festgesetzt. Zum Vergleich: Beim inzwischen eingestellten Baukindergeld waren es 9,9 Milliarden Euro.

Diesen Jackpot kennen viele nicht

Doch auch mit wenig Mitteln ist mitunter viel zu erreichen. "Viele Sanierungsmaßnahmen sind gar nicht teuer und zahlen sich rasch aus, sind aber nicht so bekannt. Die sogenannte Einblasdämmung kann hier zum Jackpot für Hausbesitzer werden", sagt Enter-Chef Menten. "Viele dämmen ihre Fassade vollflächig, das ist aber oft gar nicht nötig." Stattdessen könne man Dämmstoff über Kernbohrungen von außen in Hohlräume einblasen, wenn solche vorhanden sind. "Das kostet Sie weniger als 5.000 Euro und kann Ihr Haus um bis zu drei Energieeffizienzklassen besser machen."

Das Geld dafür muss nicht zwingend per Immobilienkredit kommen. "Bei Sanierungen und Renovierungen sind klassische Baufinanzierung nicht immer möglich oder sinnvoll", sagt Kredit24-Geschäftsführer Marc Breyer. Hier kämen Ratenkredite ins Spiel, die bei weniger umfangreichen Vorhaben leichter zu bekommen sind. "Eine Besicherung über die Immobilie findet nicht statt, auch spielt der Beleihungswert der Immobilie keine Rolle, man muss aber der Eigentümer sein. Notartermine sind nicht notwendig und Sondertilgungen in der Regel sogar kostenlos möglich."

Die IW-Ökonomen bringen noch eine andere Idee ins Spiel, um Käufer zu entlasten: eine niedrigere Grunderwerbsteuer. "Die Kombination aus verbesserten Finanzierungskonditionen und der Senkung der Grunderwerbsteuer könnte nicht nur den Erwerb von Wohneigentum erleichtern, sondern auch Anreize schaffen, Bestandsimmobilien energetisch zu sanieren", heißt es im Fazit ihrer Studie "Sanierungspotenziale von Wohnimmobilien in Deutschland".

Langfristig wäre das für alle ein Gewinn: Für die Eigentümer, weil die Betriebskosten sinken, und für die Bundesrepublik auf ihrem Weg in Richtung Klimaneutralität.