Immobilien-Preis-Ranking: Hier ist Wohnen günstiger geworden

Viele Bestandswohnungen sind derzeit noch erschwinglicher als vor einem Jahr. Doch Käufer sollten schnell sein. Denn die Preise ziehen wieder an.

Wer das nötige Kapital gespart hat, sollte nicht mehr zögern: Gerade im Bestand gibt es vielerorts Eigentumswohnungen aktuell noch günstiger als im Vorjahr. Das zeigt eine Auswertung des Immobilienportals "Immoscout24" für t-online.

In acht der 14 größten deutschen Städte lagen die Preise von Bestandswohnungen demnach im ersten Quartal 2024 unter den Werten des Vorjahreszeitraums. Bei Neubauten ist es umgekehrt: Dort sind die Preise in zehn Städten gestiegen. Einfamilienhäuser wiederum legten deutschlandweit sowohl im Neubau als auch im Bestand im Schnitt eher im Preis zu.

München führt Quadratmeterpreise an

Den größten Rückgang gab es in Frankfurt am Main: Dort sanken die Angebotspreise für Eigentumswohnungen im Bestand im Laufe eines Jahres um 5,4 Prozent. Der Quadratmeterpreis lag im ersten Quartal 2024 im Schnitt bei 5.224 Euro – was noch vergleichsweise hoch ist (mehr dazu hier). Teurer war es nur in München (8.438 Euro pro Quadratmeter). Ebenfalls merklich nach unten gingen die Angebotspreise in Berlin (-5,1 Prozent) sowie in Dresden und Nürnberg (beide -4,3 Prozent).

Der Blick in die jüngere Vergangenheit zeigt aber: Das Blatt wendet sich wieder. Fast in allen deutschen Großstädten zogen die Preise für Bestandswohnungen im ersten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum vierten Quartal 2023 an. Lediglich in Düsseldorf und Nürnberg wurden diese Art der Immobilien weiterhin leicht günstiger (-0,1 Prozent bzw. -0,5 Prozent). Haben Kaufinteressenten also die Gelegenheit zuzuschlagen verpasst?

Stabile Zinsen bringen Planungssicherheit

"Den Moment hat man nicht verpasst, schließlich liegen die Angebotspreise aktuell noch unter denen des Vorjahres", sagt Immoscout-Geschäftsführerin Gesa Crockford t-online. "Das heißt, im Vergleich zum Vorjahresquartal lässt sich beim Kauf einer Eigentumswohnung noch Geld sparen."

Allerdings zeige der Quartalsvergleich, dass die Preise wieder leicht anziehen. "Das liegt daran, dass sich die Zinsen auf einem stabilen Niveau eingependelt haben. Seitdem herrscht wieder Planungssicherheit für Käuferinnen und Käufer." Crockford rechne damit, dass die Zinsen für den Rest des Jahres stabil bleiben. "Jetzt ist also ein guter Zeitpunkt, um zu kaufen."

Bestandswohnungen tendenziell weniger gefragt

Im Gegensatz zu den Bestandswohnungen gingen die Preise im Neubau in den meisten Großstädten schon über die vergangenen zwölf Monate nach oben. Den stärksten Zuwachs erlebten Köln und Leipzig mit jeweils 5,3 Prozent mehr im Vergleich zum Vorjahresquartal, gefolgt von Berlin mit 4,8 Prozent. Mit Abstand am teuersten ist der Quadratmeter in neuen Wohnungen aber weiter in München. Dort müssen Käufer 10.481 Euro hinlegen. Schlusslicht ist Dresden mit 4.354 Euro pro Quadratmeter.

Die Diskrepanz zwischen Neubau und Bestand betrifft dabei nicht nur die Großstädte. Auch der Blick über alle Bundesländer hinweg zeigt im Mittel einen Preisanstieg bei neuen Eigentumswohnungen, während bestehende Wohnungen über das Jahr gesehen im Schnitt günstiger wurden. Eine Entwicklung, die sich bei Einfamilienhäusern in diesem Ausmaß nicht wiederfindet.

Häuser lassen sich leichter sanieren

Dass Bestandswohnungen in der Tendenz weniger gefragt sind, erklärt Immoscout-Geschäftsführerin Gesa Crockford mit den gestiegenen Ansprüchen an die Energieeffizienz – und der komplizierteren Sanierung im Vergleich zu Einfamilienhäusern. "Auf unserer Plattform sehen wir, dass im Moment insbesondere energieeffiziente Wohnungen preisstabil sind, während ältere Bestandswohnungen unter Preisdruck stehen", sagt sie t-online.

"Eigentumswohnungen mit schlechter Energieeffizienz müssen oft in Absprache mit der Eigentümergemeinschaft aufwendig energetisch saniert werden. Bestands-Einfamilienhäuser hingehen lassen sich leichter in Eigenregie sanieren. Daher sind derzeit bei Einfamilienhäusern auch die älteren, preisgünstigeren Häuser beliebt."

Allerdings bergen Bestandsimmobilien auch Tücken. "Kaufinteressierte sollten vorab den Zustand der Immobilie von einem Experten oder einer Expertin genau prüfen lassen und den Energieausweis der Immobilie einsehen, um so etwaige Sanierungskosten abschätzen und einkalkulieren zu können", rät Crockford.

Hamburg scheint Höhepunkt erreicht zu haben

Leistbarer wird derzeit wieder ein Immobilienkauf in Hamburg – zumindest, wenn man an einem Haus interessiert ist. Weder in einer anderen deutschen Großstadt noch in einem anderen Bundesland sanken die Preise für neue Einfamilienhäuser im Jahresverlauf so stark wie in Hamburg (-3,6 Prozent). Der Quadratmeter ist dort derzeit für 6.163 Euro zu haben. Im Bestand verloren nur Bremen (-5,2 Prozent) und Dresden (-4,2 Prozent) stärker als Hamburg (-4 Prozent).

"Wir sehen in Hamburg einen deutlicheren Preisrückgang bei Häusern als in anderen Großstädten. Bei den aktuell höheren Finanzierungskosten scheint das Preisniveau in Hamburg vorerst seinen Höhepunkt erreicht zu haben", sagt Crockford. "Generell ist zu beachten, dass es in den deutschen Großstädten deutlich mehr Angebot bei Eigentumswohnungen im Vergleich zu Einfamilienhäusern gibt – deshalb ist der Häuserpreis stärkeren Schwankungen ausgesetzt."

Haus im Grünen in Thüringen gefragt

In Thüringen wiederum sind die Vorlieben umgekehrt: Während die Hauspreise im Bestand wie im Neubau überdurchschnittlich steigen, gingen die Preise für neue Wohnungen im Jahresvergleich so stark zurück wie in keinem anderen Bundesland (-2,6 Prozent). Die Immoscout-Chefin führt die Entwicklung auf die ländliche Prägung Thüringens zurück.

"Hier ist das Haus im Grünen beliebter als die Eigentumswohnung. Außerdem ist Thüringen noch ein relativ günstiger Markt und deshalb attraktiv gegenüber Hochpreisregionen", sagt sie. Durch Homeoffice und Deutschlandticket würden zudem mehr Bürger längere Anfahrtszeiten zur Arbeit in Kauf nehmen. Und: "Regionale Zentren wie Erfurt und Jena haben über die letzten Jahre eine positive Entwicklung gezeigt, sodass auch angrenzende Kreise davon profitieren", so Crockford.

"Hier herrscht dringender Handlungsbedarf"

Insgesamt ist Deutschland, was den Besitz von Wohneigentum angeht, im europaweiten Vergleich abgeschlagen. Nur knapp 47 Prozent der Bevölkerung waren 2022 nach Angaben von Eurostat Eigentümer eines Hauses oder einer Wohnung. Nur in der Schweiz waren es mit 42 Prozent noch weniger.

"Hier herrscht dringend politischer Handlungsbedarf", sagt Crockford. Denn Wohneigentum könne nicht nur eine lohnende Geldanlage, sondern auch ein wichtiger Teil der Altersvorsorge sein. Insbesondere junge Familien und Menschen mit geringerem Einkommen sollten ihrer Ansicht nach beim Kauf einer Immobilie unterstützt werden.

"Freibeträge oder ein Stufenmodell bei der Grunderwerbsteuer wären eine Möglichkeit, ebenso geförderte Zinsen für Ersterwerber. Insgesamt müssen die Regulierungen beim Bauen aber auch einfacher und effizienter gestaltet werden, um Baukosten zu senken und Wohneigentum damit erschwinglicher zu machen."