Un mur mitoyen peut être source de conflit entre voisins : qui est propriétaire d'un mur mitoyen ? Peut-on y installer une porte ? Le surélever ? Qui paye entretien et travaux d'un mur mitoyen ? Peut-on fixer quelque chose sur un mur mitoyen ? Le mur mitoyen est une forme de copropriété qui implique droits et obligations. Pour que la fête des voisins se passe bien cette année, faisons le point sur la mitoyenneté…
Mur mitoyen : définition
Avant toute chose, il convient de savoir si votre mur est mitoyen. Un mur mitoyen est un mur commun à deux voisins et situé entre les deux terrains. Le mur peut séparer deux bâtiments, deux champs voire une cour et un jardin, chacun appartenant à un propriétaire différent.
Notez qu'un mur peut n'être mitoyen qu'en partie : par exemple, si les deux bâtiments ont des hauteurs différentes, le mur n'est mitoyen que dans sa partie basse, la partie haute est privative et appartient à la maison la plus haute.
Le mur qui sépare deux propriétés privées est présumé mitoyen. À moins que l'un des propriétaires n'amène des preuves contraires à cette mitoyenneté :
- Un titre de propriété : qui permet de prouver que le mur appartient à l'un ou à l'autre.
- La prescription : si un seul des voisins a entretenu et réparé le mur pendant 30 ans, sans protestation de la part de l'autre voisin voisin, il peut revendiquer la totale propriété du mur.
- Les spécificités du mur : le mur n'est pas mitoyen s'il présente une seule pente en son sommet ou s'il ne possède des tuiles ou des bordures que d'un seul côté du mur : à qui appartient le mur dans ces cas-là ? Au propriétaire du côté de la pente, des tuiles ou des bordures.
Les obligations des copropriétaires d'un mur mitoyen
Mur mitoyen : qui paye quoi ? Les deux voisins devront partager les coûts d'entretien et de réparation du mur mitoyen. Dans le cas d'un mur partiellement mitoyen, la participation aux frais d'entretien sera proportionnelle à la part que chacun possède.
Mur mitoyen et travaux, comment faire ? La réparation du mur se fait d'un commun accord entre les deux voisins, sauf urgence. Notez que chaque propriétaire est responsable des dégradations qu'il cause au mur : dans ce cas-là, les frais pour remettre le mur en état ne sont pas partagés.
Les droits des copropriétaires d'un mur mitoyen
Chacun des voisins a des droits sur le mur mitoyen, chacun peut :
- Surélever ou augmenter le mur : il est possible de surélever le mur mitoyen ou d'en augmenter l'épaisseur à condition que le mur puisse supporter cet ajout et que les règles locales d'urbanisme soient respectées. La partie surélevée ou la partie épaissie est privative et ses frais d'entretien sont à la seule charge du voisin qui a fait les travaux.
- Appuyer des constructions sur le mur : vous pourrez appuyer une construction contre le mur mitoyen, du côté donnant sur votre terrain. Pour cela, vous devrez obtenir le consentement de votre voisin.
- Accrocher ce que vous voulez de votre côté du mur : plantes grimpantes, pots, treillages… Vous pourrez accrocher sur votre côté du mur ce que vous voulez. La hauteur des plantes devra, en principe, se limiter à celle du mur. Il faudra toutefois que vos aménagements n'endommagent pas le mur et ne créent pas de nuisance à votre voisin.
Ces travaux et aménagements sont alors à la charge exclusive du voisin qui les engage.
En revanche, il n'est pas permis de réaliser des ouvertures (porte et fenêtres) dans un mur citoyen sans l'accord du voisin.
Comment supprimer une mitoyenneté ?
Deux options s'offrent à vous :
- L'achat de la mitoyenneté : il vous en coutera 50% de la valeur du mur et 50% de la valeur du sol sur lequel le mur est construit. Si votre voisin est d'accord, l'acte de mitoyenneté sera signé chez le notaire. Votre voisin peut toutefois refuser votre proposition.
- L'abandon du droit de mitoyenneté : il est également possible de renoncer à une mitoyenneté. Pour cela, le copropriétaire cède ses droits à son voisin et se libère de toute obligation. L'abandon n'est pas possible si vous possédez une construction s'appuyant sur le mur mitoyen ou si le mur mitoyen est un mur de soutènement.