O que está acontecendo no setor imobiliário da China

Apesar de dados do comércio e indústria terem vindo acima do esperado por analistas, números sobre investimentos e o mercado de imóveis do país continuam fracos: no ano é registrada uma queda de 8,8% nos investimentos para desenvolvimento imobiliário, enquanto o preço das moradias novas e existentes no país registra deflação. É o que aponta um relatório do BTG Pactual assinado pelos analistas Luiza Paparounis e Arthur Mota.

A cereja do bolo da crise imobiliária chinesa é a delicada situação da maior construtora do país, a Evergrande. A piora do cenário fez a empresa abandonar o seu plano de reestruturação na sexta-feira (22/09). Como resultado, suas ações afundaram, e registram perdas de mais de 8% nos últimos cinco dias. No pregão desta segunda-feira (25/09), os papéis caíram mais de 20%. Na sessão desta terça-feira (26/09) o índice Xangai Composto teve queda de 0,43%, a 3.102,27 pontos.

Outra grande construtora do país, a Country Garden Holdings (Cogard), também deu o calote em um título de divida no valor de US$ 15 milhões na segunda-feira passada, após quitar outro de US$ 22,5 milhões em agosto. A confiança dos investidores foi afetada, e muitos títulos de alto rendimento estão agora sendo negociados abaixo de 10 centavos, depois de terem chegado perto de 80 centavos em junho.

O setor imobiliário vem enfrentando um cenário bastante complicado no país desde 2021. A crise é um reflexo de fatores estruturais, mas acontece principalmente por conta de choques regulatórios e restrições adotadas pelo país ao longo da última década, dizem os analistas.

Na China, uma prática comum entre as incorporadoras é a de utilizar o dinheiro arrecadado para imóveis ainda na planta para concluir a construção de outras unidades. Como resultado, o tempo de construção de residências e a quantidade de obras não concluídas aumentou significativamente nos último meses. A média móvel de 12 meses de residências em construção ultrapassou a quantidade de novas construções nos últimos 48 meses em 2016.

Incomodada com esse alto nível de endividamento das incorporadoras e desenvolvedoras imobiliárias nos últimos anos, e buscando evitar uma instabilidade na economia, as autoridades chinesas estabeleceram em 2020 um conjunto de critérios para acesso à liquidez. Contudo essas regras travaram o mercado, que já encarava queda na demanda.

Ao limitar ainda a contratação de novos financiamentos pelas empresas, o governo reduziu a confiança dos empresários, que diminuíram significativamente a quantidade de novas construções e paralisaram obras dadas às dificuldades de fluxo de caixa.

A aceleração das vendas em 2014, impulsionada por políticas de apoio do governo durante a crise imobiliária anterior, não foi acompanhada por uma melhoria na liquidez e na capacidade de execução das empresas do setor. Como resultado, houve um aumento no atraso de entrega de imóveis já vendidos.

Em um prazo entre um e dois anos para construção, a taxa de entrega saiu de 80% em 2014, para 40% até o final do ano passado. Após a reabertura e aceleração da entrega de obras paralisadas, a taxa subiu para 50%. A situação atual só não é pior, apontam os analistas, por conta da contração das vendas registrada no país nos últimos dois anos.

Para reanimar o setor, diversas medidas de estímulo foram anunciadas pelo governo chinês. O destaque é a redução das regulamentações relacionadas à aquisição de residências, especialmente por conta da diminuição das taxas mensais de hipotecas existentes.

No entanto, as medidas anunciadas até o momento podem ter um impacto limitado no aquecimento de todas as áreas do mercado imobiliário, concentrando a melhora na finalização de projetos em andamento e vendas de moradias já finalizadas, ressaltam os analistas do BTG.

Apesar de os analistas verem espaço para estabilização do setor ao longo dos próximos trimestres, entendem que há uma mudança estrutural da economia chinesa, reflexo das transformações de sua demografia. Nesse sentido, o volume de novos imóveis vendidos permanecerá em uma trajetória menos benigna do que a verificada na última década.

Magdalene Teo, diretora da área de renda fixa na Ásia da Julius Baer, acredita que provavelmente assistiremos a novas tentativas de flexibilização nesse mês e um corte da taxa de juros já em novembro".