Prédios mais altos, em áreas de preservação e tombamentos em risco: nova Lei de Zoneamento é aprovada pela Câmara de São Paulo

A nova lei também libera prédios mais altos nos miolos dos bairros, mesmo distante das grandes avenidas e do transporte público, afrouxa regras para megaempreendimentos de mais de 20 mil metros quadrados, e muda proteção para vilas, entre outras mudanças que devem impactar como a cidade se adensará nos próximos anos.

O projeto atende a muitos pleitos do setor imobiliário, que pediam o aumento do gabarito em diversas regiões da cidade, acentuando ainda mais o processo de verticalização que já se acelerou nos últimos anos. Por outro lado, o texto também atende a alguns pedidos de movimentos por moradia e de comunidades indígenas da capital. A proposta será enviada para sanção do prefeito Ricardo Nunes (MDB).

A nova lei foi aprovada por 46 votos a 9. A revisão de Lei de Zoneamento chegou à Câmara em outubro, quando o prefeito Ricardo Nunes enviou o projeto. Entretanto, de lá para cá houve diversas reformulações, inclusive uma na manhã desta quinta, horas antes da votação em plenário. Houve críticas da oposição de falta de transparência na tramitação. Uma decisão judicial chegou a suspender temporariamente o andamento do PL, mas o Tribunal de Justiça (TJSP) permitiu a continuidade.

A Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo — conhecida como a Lei de Zoneamento — é complementar ao Plano Diretor e fixa o que pode ou não ser construído na cidade, em cada rua e lote, bem como define a altura dos edifícios, os tipos de construções comerciais, residenciais e industriais que podem existir em cada área, os locais de preservação ambiental e os níveis de emissão de barulho. A lei vigente atualmente foi aprovada em 2016.

É essa lei que faz com que bairros vizinhos possam ter perfis construtivos completamente diferentes. Já o Plano Diretor prevê as diretrizes gerais de urbanização da cidade, de forma mais ampla, definindo quais são as prioridades do poder público — como adensar mais áreas próximas a estações de metrô, por exemplo, permitindo mais construções nessas regiões.

Veja abaixo algumas das principais alterações:

O projeto aprovado prevê que prédios construídos nas Zonas Mistas (ZM) poderão ter até 42 metros de altura, desde que sejam empreendimentos inteiramente ou parcialmente destinados a habitação de interesse social (para população de baixa renda). Hoje, os prédios nessas áreas têm altura máxima de 28 metros.

A maior parte da cidade é classificada como zona mista, onde são permitidos usos residenciais e não residenciais, mas com preferência do primeiro. Elas são consideradas os miolos de bairros, já que são mais afastadas das áreas de estações de trem e metrô e corredores de ônibus (eixos de transporte público). Essa ampliação foi um pedido do mercado imobiliário, que defende um adensamento maior mesmo dentro dos bairros, mesmo nas ruas longe do transporte público.

A proposta também aumenta o gabarito nas Zonas de Centralidade (ZC), áreas que contam com pequenos comércios e serviços em ruas dentro dos bairros. Pelo texto, essas áreas poderão ter prédios de até 60 metros de altura, desde que sejam empreendimentos inteiramente ou parcialmente destinados à habitação de interesse social. Atualmente, a altura máxima é de 48 metros. Alguns exemplos de ZC é a Rua Joaquim Floriano, entre as ruas Renato Paes de Barros e Clodomiro Amazonas, no Itaim Bibi, ou boa parte da Avenida Corifeu de Azevedo Marques, no Butantã.

Um dos pontos mais controversos da nova lei foi apresentado pelo relator Rodrigo Goulart (PSD) na manhã desta quinta, sem discussão previa, e foi duramente criticado pela oposição: os vereadores autorizaram a implementação de empreendimentos de habitação de interesse social em quase todas as zonas da cidade, incluindo as Zonas Especiais de Preservação Ambiental (Zepam). Serra da Cantareira e adjacências da represa Billings e Guarapiranga, são exemplos dessas áreas.

Com isso, em Zepams fica autorizado aumentar o coeficiente de aproveitamento em 50%, fazendo com que possam ser construídos empreendimentos maiores. Hoje, é permitido construir até 10% do valor do terreno, ou seja, um terreno de mil metros poder construir uma residência de até 100 metros de área. Com a mudança, sobe para 150 mil metros quadrados, mas é mantida a altura máxima de 10 metros, o que na prática permite um prédio de até três andares, em média. Será necessário, porém, que as empreiteiras façam um relatório de impacto de vizinhança antes da obra.

Um empreendimento de habitação de interesse social uma edificação ou conjunto de edificações destinadas à população de baixa renda, que podem ser conjuntos de casas ou prédios. Essas construções são destinadas majoritariamente para famílias cuja renda mensal bruta é de 0 a 6 salários mínimos, mas algumas unidades (máximo de 20% do empreendimento) podem custar mais caro.

A lei ainda dá incentivos a megaempreendimentos de mais de 20 mil metros quadrados de área. Isso porque, atualmente, construções que ultrapassem esse tamanho precisam doar uma parte do terreno para o município. Agora, as construtoras não precisarão fazer isso caso elas mesmas construam áreas públicas como parques, praças e ruas de acesso. Ou, alternativamente, poderão pagar uma contrapartida financeira proporcional para a prefeitura, que será destinada ao Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb). O valor será utilizado pelo município para fazer melhorias dentro da mesma área do empreendimento.

Outra mudança importante é que shoppings e templos religiosos não precisarão mais respeitar o tamanho máximo de 20 mil metros quadrados de área 150 metros de frente. Atualmente, essa exceção contempla apenas serviços públicos sociais e de infraestrutura, instituições militares, cemitérios, estádios, clubes, centros de convenções, indústrias e guarda-móveis.

O texto ainda afrouxa as limitações de áreas em análise de tombamento, que agora poderão ficar à mercê da vontade política dos vereadores. Atualmente, quando o Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico, Cultural e Ambiental da Cidade de São Paulo (Conpresp) abre um processo de tombamento, imediatamente começa a valer uma proteção para as áreas que estão sendo analisadas: fica impedida qualquer demolição e projetos de novas construções. Por outro lado, há o entendimento de que construções em andamento podem continuar. Não há prazo para que a análise ocorra e, portanto, a proteção provisória pode valer por anos.

A lei aprovada pelos vereadores fixa que agora o tombamento que alterar regras urbanísticas de uma área — por exemplo, quando impedir a construção de prédios altos e descaracterização de arquitetura em uma determinada rua — precisará passar pela Câmara Municipal. Na prática, vai funcionar assim: o Conpresp recebe um pedido de tombamento e deve encaminhá-lo para o Executivo, que deverá enviar um projeto de lei à Câmara, que irá avalizar ou não o tombamento. Em outubro, o GLOBO mostrou que moradores de bairros como Pinheiros e Paraíso acionaram o Conpresp justamente para blindar algumas áreas de um adensamento acelerado que atinge os bairros.

Outra alteração importante é que, quando houver análise de tombamento de área envoltória de bem tombado — ou seja, quando se pede para proteger as adjacências de um imóvel que já é tombado — a proteção provisória só valerá por no máximo 180 dias a partir da abertura do processo. Se depois desse prazo, não houver avaliação dos vereadores, a área não ficará mais protegida. Além disso, os processos de tombamento em curso atualmente que não forem aprovados definitivamente em até dois anos após a publicação da lei, passarão a não ter mais a proteção.

— Como a política urbana virou um trator, uma das poucas coisas que impedem as demolições é o tombamento. Então tem uma corrida por tombamento, de coisas que às vezes nem precisariam ser tombadas, mas tendo em vista o tanto de coisas que estão sendo destruída, o tombamento age como proteção — explica Bianca Tavolari, professora do Insper e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap).

Uma inovação no texto aprovado nesta quinta é a possibilidade das construtoras de anteciparem a ativação de um eixo. Há áreas que têm “eixos previstos”, onde há a previsão de serem construídas uma estação de metrô ou um novo corredor de ônibus. Hoje, enquanto a prefeitura não entrega o corredor de ônibus, a área não é considerada um eixo.

Com o projeto aprovado hoje, as construtoras poderão pagar 20% do valor da outorga onerosa (taxa que as empreiteiras pagam à prefeitura para erguer seus prédios) no ato da apresentação do projeto, para que o eixo possa ser ativado prontamente. Isso significa que a construção em uma via que deve receber um corredor de ônibus no futuro, a construtora poderá pagar se quiser construir quatro vezes o tamanho do terreno, possibilitando prédios mais altos e largos, mesmo sem que a infraestrutura de transporte exista ainda. Em outras zonas fora dos eixos, a área máxima de construção é menor. O valor a ser pago pelas empreiteiras ficará em uma conta específica do Fundo de Desenvolvimento Urbano (Fundurb), e será destinado a ajudar no custeio das obras de mobilidade.

— A gente vai adensar áreas que não têm infraestrutura, e gera uma disputa desigual, já que alguém que não pode pagar vai construir menos, e quem puder pagar os 20%, constrói mais. Além disso, é muito confuso o mecanismo: o pagamento será por proprietário ou por lote? Como vão ser pagos os outros 80%? Uma vez que a infraestrutura chegue, a área já vai estar sobrecarregada, o problema de trânsito já vai ser gigantesco. Vai na contramão do próprio plano diretor — aponta Tavolari.

Hoje, as avenidas Rebouças e Eusébio Matoso são consideradas Zonas Corredor 2 (ZCOR-2). Pela proposta aprovada, fica estabelecido que alguns trechos dessas vias serão transformadas em Zonas Corredor 3 (ZCOR-3) e nelas tanto a altura dos prédios quanto a área de construção serão ampliados. Esse tipo de classificação serve como uma barreira para proteger áreas exclusivamente residenciais, como são os Jardim Europa e Paulistano. Nas avenidas, é permitido construir mais, mas desde que seja compatível com a área residencial.

Na prática, pelo texto, um terreno de 200 metros quadrados poderá ter até 400 metros quadrados de área construída, e uma altura de até 15 metros. Hoje, um terreno como este só poderia ter 200 metros de área construída e 10 metros de altura. Além disso, com a mudança, alguns trechos das avenidas ficam liberadas para terem atividades como bufês, salões de festas e eventos, auditórios, cinemas, teatros, anfiteatros e arenas nessas áreas, além de bares, restaurantes e padarias que atendem até 500 pessoas. Atualmente, os restaurantes nessas vias só podem receber até 100 pessoas. Inicialmente, a mudança atingia quase toda a extensão das duas avenidas, mas pelo texto aprovado, apenas algumas quadras serão afetadas.

Outra importante via nos Jardins, a Avenida Europa, seguirá com restrições a restaurantes e outros estabelecimentos comerciais, mas há uma alteração: os restaurantes que já estão na região (mesmo sem autorização pelo zoneamento) serão anistiados e poderão seguir operando, mas não será possível construir novos restaurantes.

Os moradores terão que pedir à Secretaria de Urbanismo e Licenciamento o reconhecimento das vilas, e o órgão irá analisar, caso a caso, se o local pode ou não ser enquadrado desta maneira. O projeto encaminhado pela gestão Nunes previa a análise caso a caso, mas não fixava que os moradores precisariam pedir à prefeitura esse enquadramento. Quando um conjunto de casas é reconhecido como vila, fica mais difícil que aqueles imóveis sejam comprados por incorporadoras imobiliárias para virarem prédios. Isso porque a revisão da Lei de Zoneamento prevê que vilas são áreas predominantemente residenciais onde não são permitidos prédios altos.