Neue Fenster, die Dämmung der Fassade oder der Austausch der Heizung – viele Immobilienbesitzer denken über eine Sanierung ihres Eigentums nach. Doch solche Projekte gehen schnell in die Zehntausende. Wohl dem, der eine entsprechende Rücklage gebildet hat. Dafür nutzen Verbraucher mitunter auch Bausparverträge.
Grundsätzlich kann jeder Bausparvertrag für die Sanierung oder Modernisierung eingesetzt werden. Bei bestimmten Finanzierungsvorhaben ist durch die Kombination des Bausparvertrags mit einem Förderdarlehen der KfW eine besonders günstige Finanzierung realisierbar. Es gibt aber auch spezielle Angebote der Bausparkassen. „Mit einem Sanierungsdarlehen erhalten Verbraucher in der Regel einen Kredit zur Finanzierung von Modernisierungs-, Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen an ihrem Haus oder ihrer Wohnung“, sagt Christian König, Hauptgeschäftsführer Verband der Privaten Bausparkassen.
Ein Sanierungsdarlehen beziehungsweise eine Sofortfinanzierung einer Bausparkasse funktioniert im Wesentlichen so wie andere Bauspar-Finanzierungen auch. „Dabei vergibt die Bausparkasse oder eine Partnerbank oder Partnersparkasse ein Darlehen in der benötigten Höhe“, erklärt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag der Verbraucherzentrale Hamburg. „Dieses wird jedoch in der Regel nicht direkt getilgt. Stattdessen wird ein Bausparvertrag abgeschlossen und bespart.“ Mit diesem werde dann bei Zuteilung das Vorausdarlehen abgelöst.
Auch wenn es keinen bestehenden Bausparvertrag gibt, kann die Bausparkasse also der richtige Ansprechpartner sein. „Bei den Angeboten der Bausparkassen muss der Kunde in der Regel niedrigere monatliche Belastungen stemmen, zahlt dafür aber über einen längeren Zeitraum ab“, sagt Beate Balke, Bauspar-Expertin der FMH-Finanzberatung. Exklusiv für die WirtschaftsWoche hat FMH die Sanierungsdarlehen der privaten Bausparkassen mit den besten Konditionen bewertet und Noten von „sehr gut“ bis „befriedigend“ vergeben. Ausgewertet wurden die Angebot von sieben bundesweiten Bausparkassen. Die Darlehenssumme liegt bei 50.000 Euro oder leicht darunter.
Die besten Sanierungsdarlehen für drei Laufzeiten
Analysiert wurden Angebote über drei Laufzeiten. Bei den Angeboten mit einer Laufzeit von zehn bis 14 Jahren wurden zwei Sofortdarlehen mit „sehr gut“ ausgezeichnet. Bei der erstplatzierten Debeka liegt der Sollzins für das Vorausdarlehen bei 4,99 Prozent und der für das Bauspardarlehen bei 2,25 Prozent. Der Effektivzins für die gesamte Laufzeit über 169 Monate liegt bei 5,57 Prozent. Bei der zweitplatzierten BKM Bausparkasse Mainz liegt der Sollzins für das Vorausdarlehen bei 5,09 Prozent und der für das Bauspardarlehen bei 2,29 Prozent. Der Effektivzins für die gesamte Laufzeit über 162 Monate liegt bei 5,82 Prozent.
Bei den Angeboten über 15 bis 19 Jahren landet wiederum die Debeka auf dem ersten Platz, gefolgt von der Alte Leipziger. Der Effektivzins für die gesamte Zeit liegt mit 5,71 und 5,91 Prozent erwartungsgemäß etwas über dem für die kürzeren Laufzeiten. Die Alte Leipziger bietet auch die besten Konditionen bei Laufzeiten über 20 Jahren, gefolgt von der BHW Bausparkasse.
Auf den ersten Blick erscheinen die Sofortdarlehen recht teuer. Und das stimmt auch. „Die Angebote der Bausparkassen sind meistens teurer als ein Ratenkredit, können aber mit sehr viel längeren Laufzeiten abgeschlossen werden“, sagt FMH-Expertin Balke. „Die klassischen Ratenkredite sind aber fast nur bis zu maximal zehn Jahren zu bekommen.“
Trotzdem haben die Sofortdarlehen der Bausparkassen einige Vorteile. „Es können auch verhältnismäßig kleine Summen, also Beträge auch deutlich unter 50.000 Euro finanziert werden“, sagt Verbraucherschützer Krolzik. „Dafür würde eine Bank normaler Weise kein günstiges Immobiliendarlehen ausgeben.“
Anders als bei einer Bank besteht die Bausparkasse bei einer Kreditsumme von bis zu 50.000 Euro übrigens auch nicht immer darauf, zur Absicherung ins Grundbuch eingetragen zu werden. Verbraucher sparen Kosten von etwa 0,8 bis 1,2 Prozent gerechnet auf die Grundschuldhöhe, die bei einem gleich großen Bankdarlehen angefallen wären.
Ein weiterer Vorteil sei laut Krolzik, dass auch Projekte, die eine Bank nicht über ein Immobiliendarlehen finanzieren würde, realisiert werden könnten. Der Experte nennt die Renovierung, die neue Küche oder auch Arbeiten in einer Mietwohnung als Beispiele.
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