Es ist für die meisten Menschen die größte Investition ihres Lebens: die eigene Immobilie. Egal, ob eigengenutzt oder vermietet, eine Wohnung oder ein Haus kostet Hunderttausende. Und weil die wenigsten das Geld auf dem Konto haben, geht es nicht ohne Finanzierung. Diese ist mit der Zinswende in den vergangenen beiden Jahren sehr viel teurer geworden. Wer sich mit einem Forward-Darlehen gegen die steigenden Zinsen abgesichert hatte, durfte sich freuen.
Tipps für die Hausbesichtigung
Wer eine Immobilie besichtigt, sollte dies unbedingt bei hellem Tageslicht tun. Dann lassen sich nicht nur Mängel besser entdecken, sondern auch die Lichtverhältnisse insgesamt beurteilen. Wer wissen will, ob Verkehrslärm oder Gewerbe in der Nähe nerven, sollte werktags besichtigen – vor oder nach der Mittagszeit.
Ein gründliche Immobilienbesichtigung benötigt Zeit – und die sollten sich Verkäufer und Kaufinteressierte auch nehmen. Lassen Sie jeden Raum in Ruhe auf sich wirken, achten sie auf Details wie Heizkörper, Fenster, Türen und Beschläge. Lassen Sie sich alles in Ruhe zeigen und machen Sie abschließend noch einen zweiten Rundgang. Dann fallen Ihnen sicher noch offene Fragen ein und sie bekommen einen nachhaltigeren Eindruck.
Auch bei einem ersten Besichtigungstermin empfiehlt es sich, sich einen Begleiter mitzunehmen. Das Vier-Augen-Prinzip macht jeden Besichtigungstermin doppelt so ergiebig, da jeder Mensch auf andere Dinge achtet. Die Gefahr, etwas Wesentliches zu übersehen, ist so deutlich geringer.
Wenn Sie zu zweit eine Immobilie besichtigen, sollte einer unbedingt Fotos von allen Räumen und von außen machen. Sie helfen dabei, später das Gesehene nochmals zu reflektieren und eventuell Details zu klären. Auch ein kurzer Videorundgang mit dem Smartphone kann wertvoll sein, um der Erinnerung auf die Sprünge zu helfen – vor allem, wenn mehrere Immobilien besichtigt werden.
Achten Sie darauf, dass Sie Ihre Vorstellungen und Wünsche am Objekt überprüfen. Dabei hilft eine Liste der wichtigsten Kriterien, die das Haus erfüllen soll, sowie eine Liste der wichtigsten Fragen, die mit dem Verkäufer geklärt werden müssen. Solche Listen vereinfachen den Besichtigungstermin erheblich und nehmen Stress.
Lassen Sie sich im Anschluss an die Besichtigung einen Bauplan oder eine Grundrisszeichnung nebst Wohnflächenberechnung aushändigen oder fotokopieren Sie diese. Ein digitales Foto tut es zur Not auch. Dann können Sie sich in Ruhe überlegen, ob die Raumaufteilung Ihren Anforderungen entspricht und ob die gewünschten Möbel auch ihren Platz finden würden.
Insbesondere bei gebrauchten Immobilien sollten Sie Wände, Fenster, Türen, Dachstuhl und Keller so genau wie möglich unter die Lupe nehmen. Haben sich irgendwo Fäulnis oder Feuchtigkeit ihren Weg gebahnt, kann es bei einer Sanierung schnell teuer werden. Achten Sie auf möglichen Schimmelbefall in Zimmerecken oder hinter gestellten Möbeln, probieren sie Fenster, Rollläden und Türen auch aus. Nehmen Sie auch die Haustechnik unter die Lupe: Wie alt ist der Heizkessel? In welchem Zustand sind die Strom- und Wasserleitungen?
Wer eine Immobilie verkauft, muss zwingend einen Energieausweis vorlegen. Käufer sollten darauf bestehen. Nur dann erhalten sie einen Vergleichswert für den Energiehunger einer Immobilie, vor allem was den kostspieligen Heizbedarf betrifft. Aber Achtung: Es gibt zwei Varianten, den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis. Letzterer informiert nur darüber, wie viel Energie die vorherigen Bewohner im Durchschnitt von drei Jahren verbraucht haben – und das ist abhängig vom individuellen Heizverhalten. Der Bedarfsausweis richtet sich nur nach Gebäudesubstanz und Durchschnittswitterung und ist objektiver.
Kommt die Immobilie nach der ersten Besichtigung ernsthaft in Frage, lohnt es sich, einen weiteren Termin mit einem Bausachverständigen zu vereinbaren. Dieser Baugutachter sollte in der Lage sein, wesentliche Mängel aufzuspüren, die für den Laien kaum erkennbar sind, und notwendige Sanierungskosten oder Mängelbeseitigungskosten zu schätzen. Geeignete Architekten oder Bauingenieure finden Sie etwa bei der Dekra (dekra.de), dem Verband privater Bauherren (vpb.de), oder dem Bundesverband freier Sachverständiger (bvfs.de).
Zu einer Immobilienbesichtigung sollte immer auch eine Spaziergang durch die Nachbarschaft gehören. So werden Sie sich klar darüber, wie gut die Infrastruktur in direkter Umgebung ist, ob von irgendwo eine Lärmquelle stört und die Entfernungen zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen oder Haltestellen für Bus und Bahn abzuschätzen. Nicht zuletzt spielt auch die Atmosphäre in einem Wohnquartier eine wichtige Rolle.
Jetzt allerdings erwarten viele Experten, dass die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen bald wieder senken sollte. Wer braucht also noch ein Forward-Darlehen? Es könnte eben auch alles anders kommen: Die EZB könnte noch abwarten oder nur Mini-Zinsschritte wagen. Und selbst wenn die Leitzinsen sinken, heißt das nicht zwangsläufig, dass die Zinsen für die Immobilienfinanzierung das auch tun. Im Zweifelsfall könnten sie sogar wieder steigen. Also doch ein Forward-Darlehen?
Mit einem Forward-Darlehen sichern sich Immobilienbesitzer das aktuelle Zinsniveau für die Anschlussfinanzierung – mit einem kleinen Aufschlag. Das tun sie bereits Monate, sogar Jahre vor Ablauf der eigentlichen Vertragslaufzeit. „Es geht also um Aufklärung und gleichzeitig die Planung der eigenen Anschlussfinanzierung, bevor die Sollzinsbindung endet“, erklärt Carsten Zimmermann, Vorstandsvorsitzender Bundesverband Baufinanzierung. Geht ein Darlehensnehmer von steigenden Zinsen aus, ergibt ein Forward-Darlehen durchaus Sinn. „Es handelt sich dabei also um ein Absicherungsprodukt“, betont Zimmermann. Ob ein Forward-Darlehen aktuell ratsam ist, sei nicht so einfach zu beantworten. Es kommt auf die künftige Zinsentwicklung an oder eben auf die persönliche Zinserwartung, wenn man es aus der Perspektive der Verbraucher sieht.
Die Baufinanzierungs-Zinsen könnten auch wieder steigen
Experten sind sich keinesfalls einig, wie es mit den Bauzinsen weitergeht – weder kurzfristig noch mittel- bis langfristig. Das zeigt das Interhyp-Zinspanel. Der Baufinanzierungs-Spezialist befragt regelmäßig Experten zu ihren Zinserwartungen. Diese Experten gehen davon aus, dass sich die Zinsen für zehnjährige Hypothekendarlehen in den kommenden vier Wochen auf gleichbleibendem Niveau bewegen werden.
Mittel- bis langfristig, also über einen Zeitraum von einem halben bis zu einem Jahr, sehen 50 Prozent der Befragten die Bauzinsen in einem Korridor zwischen 3,5 und 4,0 Prozent, rund 33 Prozent prognostizieren fallende Bauzinsen in Richtung drei Prozent, knapp 17 Prozent vertreten allerdings die Meinung, dass die Zinsen auch wieder steigen könnten.
Carsten Brzeski, Chefvolkswirt der ING für Deutschland und Österreich, erwartet die erste EZB-Leitzinssenkung voraussichtlich für den Juni. „Da die Inflation aber immer noch zu hoch ist und auch die Konjunktur wieder leicht anzieht, ist der Spielraum für die EZB ziemlich beschränkt“, gibt er zu bedenken. „Es wird nicht so viel Zinssenkungen geben wie aktuell von den Märkten eingepreist. Daher sollte es bei den Kapitalmarktzinsen eher leicht nach oben gehen als nach unten.“ Auch Max Herbst von der FMH-Finanzberatung stellt klar: „Niemand weiß, ob die Bauzinsen tatsächlich fallen, auch wenn die EZB den Leitzins minimal senken sollte.“ Möglich also, dass ein Forward-Darlehen auch jetzt sinnvoll sein könnte.
Forward-Darlehen mit den besten Konditionen
Exklusiv für die WirtschaftsWoche hat die FMH-Finanzberatung die besten Forward-Darlehen mit zehn und 20 Jahren Sollzinsbindung ermittelt. Für das Ranking gingen die Experten von einem Objektwert von 500.000 Euro und einem Darlehen von 300.000 Euro aus. Bei der zehnjährigen Sollzinsbindung liegt der Tilgungssatz bei zwei Prozent, über 20 Jahren ist eine Volltilgung vorausgesetzt. Neben dem Effektivzins inklusive Forward-Aufschlag flossen die freien Monate ohne Aufschlag und die maximale Vorlaufzeit in das Ranking mit ein.
Jeweils vier bundesweite und vier regionale Anbieter wurden bei zehnjähriger Sollzinsbindung mit der Note „sehr gut“ ausgezeichnet. Bundesweit waren es die Sparda-Bank West, die PSD Bank Nord, die Commerzbank und die 1822direkt. Bei den regionalen Banken punkteten die PSD Bank Rhein Neckar Saar, die Sparda-Bank Hessen, die Sparda-Bank Nürnberg und die Hamburger Sparkasse. „Die Forward-Aufschläge für die kommenden zwölf Monate liegen fast bei null“, so Herbst. Damit würden die aktuellen Zinsen auch in zwölf Monaten gelten. „Es gibt auch Anbieter, die selbst für 36 Monate Vorlaufzeit keinen Forward-Aufschlag verlangen.“ Für Zimmermann ist das ein Zeichen dafür, dass die Erwartung der Banken, dass der Zins zukünftig sinken wird, bereits eingepreist ist.
Man müsse sich in jedem Fall klar sein, dass ein Forward-Darlehen verbindlich abgeschlossen ist, egal wie hoch oder eben tief die Bauzinsen zum Ablösezeitpunkt liegen, betonen beide Experten. Herbst gibt zu bedenken, dass die derzeitigen Bauzinsen im langjährigen Vergleich gar nicht so hoch sind. „Der Mittelwert der vergangenen 30 Jahre liegt bei 3,88 Prozent und für die vergangenen 20 Jahre, also inklusive der langen absoluten Niedrigzinsphase, bei 2,86 Prozent und damit lediglich 0,7 Prozent unter dem derzeitigen Mittelwert“, sagt der Experte. „Dieser Betrachtungszeitraum könnte darauf hindeuten, dass sich das Warten auf niedrigere Zinsen lohnen könnte.“
Absolute Planungssicherheit mit dem Volltilger-Darlehen
Weil es aber dafür aber keine Garantie gibt, haben die FMH-Experten auch die Volltilger-Forward-Darlehen mitbewertet. „Wer jetzt noch einmal finanzieren will und dann seine Ruhe haben will, kann sich auch für ein 20-jähriges Volltilger-Darlehen entscheiden“, erklärt Herbst. „Auch hier gilt, dass man nach zehn Jahren ab Auszahlung das Darlehen kostenfrei kündigen und neu abschließen könnte.“ Ausgezeichnet wurden die Forward-Darlehen von der PSD Bank Nord, der Allianz, der PSD Bank Nürnberg und der DEVK, die bundesweit zu haben sind. Bei den regionalen Anbietern bekamen die PSD Bank Rhein-Ruhr, die Hamburger Sparkasse und die PSD Bank Berlin-Brandenburg ein „sehr gut“.
Die Entscheidung für oder gegen ein Forward-Darlehen sei schwierig, räumt Herbst ein. „Das Forward-Darlehen war schon immer ein Angstprodukt.“ Es ist ein Schutz gegen die Angst vor steigenden Zinsen. Ob sich ein Forward-Darlehen lohnt oder nicht, lässt sich erst in der Rückbetrachtung beantworten. Zimmermann vom Baufinanzierungs-Verband vergleich es mit einer Versicherung. Die Versicherungsprämie ist der Forward-Aufschlag. Tritt der Versicherungsfall ein, steigen also die Zinsen, lohnt sich das Forward-Darlehen. Falls nicht, zahlen Immobilienbesitzer bei ihrer Anschlussfinanzierung drauf. „Nur weiß eben niemand genau, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden“, so Zimmermann.
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