Wer eine Haus oder eine Wohnung kauft muss für die Finanzierung deutlich tiefer in die Tasche greifen als in den vergangenen Jahren. Die Zeiten der Null- und Niedrigzinsphase sind passé, die Bauzinsen sind seit Mitte 2022 stark gestiegen und liegen mittlerweile wieder um die vier Prozent. Künftige Immobilienbesitzer können und müssen das mit einkalkulieren. Für viele Besitzer aber, deren bisherige Finanzierung bald ausläuft, könnte das zum Problem werden. Die Anschlussfinanzierung ist schon jetzt deutlich teurer und die Konditionen werden immer schlechter. Denn weitere Zinserhöhungen der Europäischen Zentralbank werden erwartet.
Das kann für Kreditnehmer mitunter zum Problem werden. Ein Forward-Darlehen hilft. Denn damit können sich Eigentümer gegen weitere Zinserhöhungen schützen und sich zumindest das aktuelle Zinsniveau für die Zukunft sichern. „Wenn man wüsste, dass die Zinsen in einem Jahr niedriger sind als heute, bräuchte man sich über Forward-Darlehen keine Gedanken machen; aber dem ist leider nicht so“, sagt Max Herbst, Chef der FMH-Finanzberatung.
Wer das genauso sieht, sollte zumindest über eine solche Absicherung nachdenken. „Es lohnt sich immer, frühzeitig die Möglichkeiten zur Anschlussfinanzierung zu klären“, sagt auch Bernhard Syben, Vertriebsdirektor der Sparda-Bank West. Wenn die Zinsbindung des bestehenden Immobilienkredites in weniger als 36 Monaten ende, sollte man mit einem Forward-Darlehen für die Zeit danach vorsorgen.
„Ob sich ein Forward-Darlehen letztlich rechnet, hängt davon ab, in welchem Maß die Zinsen steigen werden“, gibt aber auch Syben zu bedenken. Zinssenkungen würden aktuell aber nicht wirklich zur Nachrichtenlage passen. „Inflation und Immobilienpreisentwicklung haben sich noch nicht stabilisiert“, sagt er. „Wahrscheinlich ist damit zu rechnen, dass die Bauzinsen im zweiten Halbjahr 2023 weiter steigen werden.“ Auch in der aktuellen Marktsituation sind Forward-Darlehen deshalb weiterhin sinnvoll, sind Experten überzeugt. „Zum einen erlangt der Kunde hierdurch frühzeitig Planungssicherheit“, sagt beispielsweise ein Sprecher der Commerzbank. „Zum anderen befinden sich die Forward-Aufschläge auf einem sehr niedrigen Niveau.“
Einen Überblick über die aktuellen Konditionen gibt das exklusive Ranking der FMH-Finanzberatung für die WirtschaftsWoche. Analysiert wurden die Konditionen für Forward-Darlehen mit einer Vorlaufzeit von zwölf Monaten und einer Zinsbindung von zehn beziehungsweise 20 Jahren mit zwei Prozent Tilgung und einer fünfprozentigen Sondertilgung. Der Objektwert liegt bei 400.000 Euro, die Darlehenssumme bei 200.000 Euro. „Wer sich für die Sicherheit eines Forward-Abschlusses entscheiden sollte, stellt schnell fest, dass die Forward-Angebote, gerade bei den Top-Angeboten zum Teil ohne oder ganz geringem Forward-Aufschlag angeboten werden“, bestätigt auch FMH-Chef Herbst.
Sechs bundesweite Anbieter wurden für ihre Angebote mit einer Zinsbindung von zehn Jahren ausgezeichnet, die maximale Vorlaufzeit für das Darlehen ist übrigens deutlich länger als die gewünschte Vorlaufzeit im Ranking. Ein „Sehr gut“ bekommen Santander, Commerzbank, Sparda-Bank West, PSD Bank Nürnberg, ING und DEVK. Lediglich die Commerzbank und die Sparda-Bank berechnen einen Forward-Aufschlag von 0,03 beziehungsweise 0,06 Prozent. Einen Aufschlag für die fünfprozentige Sondertilgung berechnen die Commerzbank und die DEVK. Der Effektivzins pro Jahr inklusive Forward-Aufschlag liegt zwischen 3,52 Prozent bei der Sparda-Bank und 3,72 Prozent bei der ING. Bei den regionalen Anbietern wurden vier ausgezeichnet: die PSD Bank Rhein-Neckar-Saar, die Sparda-Bank Hessen, die Sparda-Bank Hannover und die PSD Bank West.
Bei der Zinsbindung über 20 Jahr bekommt lediglich die PSD Bank Nürnberg als bundesweiter Anbieter ein „sehr gut“. Der Effektivzins pro Jahr inklusive Forward-Aufschlag, der allerdings bei Null liegt, beträgt 3,71 Prozent. Auf einen Aufschlag für die Sondertilgung verzichtet die Bank ebenfalls. Fünf regionale Anbieter bekommen ein „sehr gut“: die PSD Bank West, die PSD Bank Rhein-Ruhr, die Sparda-Bank Südwest und die PSD Bank Berlin-Brandenburg. Der Effektivzins pro Jahr inklusive Forward-Aufschlag liegt zwischen 3,96 Prozent und 4,09 Prozent.
Forward-Darlehen sind auch im Jahr zwei der Zinswende noch gefragt. Bei Santander ist die Nachfrage konstant vorhanden, wenn auch aufgrund der zuletzt stark gestiegenen Zinsen auf einem geringeren Niveau als in den Vorjahren. Die Commerzbank spricht von „starken Vorzieheffekten“ im vergangenen Jahr. „Dabei haben sich Kunden vermehrt frühzeitig günstige Konditionen gesichert“, sagt ein Sprecher der Bank. „Aktuell verzeichnen wir eine stabile Nachfrage.“
Das Forward-Darlehen ist ein relativ einfach zu verstehende Finanzprodukt. Trotzdem sollten Verbraucher auf einiges achten. „Weiterhin gilt, die Finanzierung muss zu den persönlichen Bedürfnissen passen, die sich individuell unterscheiden“, so der Commerzbank-Sprecher. „Flexibilität in der Rückzahlung, Zinssicherheit sowie die passende monatliche Rate spielen hierbei eine wesentliche Rolle in der Kundenberatung.“ Auch die Santander Bank empfiehlt ihren Kunden grundsätzlich eine sorgfältige Kalkulation der monatlichen Belastung. Dabei sollten sie steigende Lebenshaltungskosten einkalkulieren. Die neue Anschlussrate sollte nachhaltig ins Haushaltsbudget passen.
„Oftmals ist die Anschlussfinanzierung auch aufgrund des stark gestiegenen Zinsniveaus mit einer erhöhten Ratenbelastung als bisher verbunden“, sagt Sparda-Experte Syben. „Die ursprüngliche Tilgungshöhe und der erhöhte Zins führen oft zu einer deutlich höheren Rate.“ Die Santander empfiehlt, lange Zinsbindungen als Option in Betracht zu ziehen, da sie für einen längeren Zeitraum Sicherheit bieten und zunächst vor weiteren Zinserhöhungen schützen. Und: Beim Abschluss eines Forward-Darlehens ist es ratsam, bei verschiedenen Banken nach aktuellen Aktionen Ausschau zu halten.
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