Unangenehm. Soll die vermietete Wohnung verkauft werden, müssen Mieter Besichtigungstermine dulden. © picture alliance / dpa-tmn / Christin Klose
Wird eine vermietete Wohnung verkauft, löst das Ängste aus. Selten haben Mieter ein Vorkaufsrecht. Wohnungsbesichtigungen müssen in einem vertretbaren Rahmen bleiben.
Kauf bricht nicht Miete, heißt es in Paragraf 566 des Bürgerlichen Gesetzbuches. Der Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung berechtigt den neuen Vermieter also nicht dazu, das bisherige Mietverhältnis zu kündigen. Mit dem Verkauf beginnen bei vielen Bewohnern und Bewohnerinnen aber die Sorgen. Der neue Eigentümer könnte die Wohnung nicht nur als Geldanlage sehen, sondern selbst einziehen wollen. Dieser drohende Eigenbedarf verängstigt Mieter.
Daneben bringt ein Verkauf auch ganz praktische Ärgernisse für Mieterinnen und Mieter mit sich: zum Beispiel die Wohnungsbesichtigung von Kaufinteressenten. Stiftung Warentest klärt wichtige Fragen rund um den Vermieterwechsel.
Angebot auswählen und weiterlesen
-
So prüfen Mieter die Betriebskostenabrechnung
- Eine Betriebskostenabrechnung kann an vielen Stellen falsch sein. Wie Mieter die Abrechnung prüfen und wann sie sich gegen Nachzahlungen wehren können – mit Musterbrief.
-
Wann die Miete steigen darf, wann nicht
- Bis zu 20 Prozent Mieterhöhung innerhalb von drei Jahren sind zulässig. Obergrenze ist die Vergleichsmiete. Häufig machen Vermieter Fehler und Mieter können sich wehren.
-
So regeln WGs Mietvertrag und Zusammenleben
- Günstige Miete, neue Leute, schon möbliert – das Leben in einer Wohngemeinschaft hat Vorteile. Doch bei Mietvertrag, Schäden und Auszug gibt es viel zu beachten.
Diskutieren Sie mit
Nur registrierte Nutzer können Kommentare verfassen. Bitte melden Sie sich an. Individuelle Fragen richten Sie bitte an den Leserservice.
Kommentarliste
Nutzerkommentare können sich auf einen früheren Stand oder einen älteren Test beziehen.
@AlterTester: Im Gesetz findet sich auf ihre Frage keine konkrete Antwort. Die Gerichte legen das dem Mieter Zumutbare jeweils im Einzelfall aus. Das Amtsgericht Stuttgart hat zum Beispiel in einem Fall aus dem Jahr 2009 entschieden: Ein Besichtigungstermin pro Woche, maximal 45 Minuten sind zumutbar (Aktenzeichen: 33 C 3806/09). Das Amtsgericht Hamburg ist der Ansicht, dass nach einer Verkaufsphase von mehr als einem Jahr (Sammel-)Besichtigungen nur noch einmal pro Monat stattfinden dürfen (Aktenzeichen: 43b 1717/91). Sie sehen: Die Gerichte sehen das ganz unterschiedlich. Entsprechend riskant ist es, wegen der Besichtigungen zu klagen. Gerät man an den „falschen“ Richter, verliert man den Prozess. Zur Frage, wie viel Personen auf einmal in die Wohnung dürfen, ist uns keine Entscheidung bekannt. Das hängst sicher unter anderem auch davon ab, wie groß die Wohnung ist. Aber maximal 4 Personen auf einmal klingt vernünftig. 15 Personen auf einmal wären sehr wahrscheinlich nicht zumutbar. Als Mieter sollte man sich vielleicht auch klar machen: Je weniger Besichtigungen pro Termin, desto länger dauert es womöglich bis die Wohnung einen Käufer findet und die Besichtigungen enden.
Auch ich war vor Jahren in der Situation, dass die von mir damals bewohnte Mietwohnung verkauft werden sollte. Dementsprechend fanden über Monate mehrere Besichtigungen statt. Bei einem dieser Termine standen (bei einem Kaufinteressenten) allen Ernstes 14 Personen vor der Tür; da wollte wohl gleich die ganze Familie des Interessenten ihre Neugier befriedigen. Ich habe mich mit den Worten, dass meine Wohnung "nicht Schloß Neuschwanstein sei", geweigert, diese Gruppe hereinzulassen. Sie haben sich dann vor der Tür auf 4 Personen geeinigt. Frage: Gibt es da Höchstgrenzen, wie groß so eine Besichtigungsgruppe sein darf ? Frage 2: Wie ist die Regelung hinsichtlich so genannter Gruppenbesichtigungen (= mehrere verschiedene Kaufinteressenten auf einmal) ?
Ein weiterer wichtiger Aspekt für Mieter sind die Betriebskosten.
Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden Betriebskosten oft"kreativ" abgerechnet. Hausverwalter rechnen für die WEG zum Stichtag ab und viele Vermieter übertragen diesen Ansatz auf das Mietverhältnis. Der Verkäufer rechnet dann u.U. zum Verkaufstag ab. Das ist aber unzulässig. Der Käufer ist in der Pflicht regulär abzurechnen und muss sich auch die an den früheren Eigentümer gezahlten Abschläge anrechen lassen.
@stiwa1970: Der Hinweis auf die beim Eigenbedarf "recht vermieterfreundliche" Rechtsprechung sollte keine Wertung zum Ausdruck bringen, sondern den Mietparteien eine grobe Orientierung für mögliche Streitigkeiten vor Gericht geben. Das Grundgesetz schützt das Eigentumsrecht des Vermieters und damit auch seinen Anspruch auf eine eigene Nutzung der Immobilie. Weder die Eigentumsgarantie des Grundgesetzes noch die Norm zur Eigenebedarfskündigung im BGB regelt aber Detailfragen. Diese (etwa die Frage, ob Eigenbedarf erklärt werden kann, damit die künftige Pflegeperson des Vermieters die Wohnung nutzen kann oder die Frage, ob der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung mit dem Ziel aussprechen kann, die Wohnung künftig als Zweiwohnung nur gelegentlich zu nutzen) werden von den Gerichten im Einzelfall geregelt. Ganz objektiv gesehen ist die Rechtsprechung hier momentan großzügig (aus Vermietersicht). Das zu wissen, ist hilfreich, wenn Mieter über eine Klage gegen die Kündigung bzw. Vermieter über die Erklärung der Kündigung nachdenken.
Dank für die übersichtliche Zusammenstellung. Noch besser wäre es, wenn Sie auf die Wertung "Die Rechtsprechung ist aktuell recht vermieterfreundlich" verzichtet hätten. Es stimmt, Eigentum verpflichtet. Das ist aber erst der zweite Absatz des Art. 14 GG. Absatz 1 lautet: Das Eigentum und das Erbrecht werden gewährleistet!