Nebenkosten. Welche der Vermieter auf die Mieter umlegen darf, regelt die Betriebskostenverordnung. Oft lohnt eine Prüfung der Nebenkostenabrechnung. Die aktuellen Nachzahlungen sind wegen der Energiekosten oft hoch. © Getty Images
Eine Betriebskostenabrechnung kann an vielen Stellen falsch sein. Wie Mieter die Abrechnung prüfen und wann sie sich gegen Nachzahlungen wehren können – mit Musterbrief.
Bei den Betriebskosten handelt es sich um alle neben der Miete entstehenden Kosten der Hausbewirtschaftung, die der Vermieter auf seine Mieter umlegen darf. Deshalb werden die Betriebskosten auch Nebenkosten genannt. Im Prinzip ist es unerheblich, welcher Begriff verwendet wird. Entscheidend ist aus Mietersicht: Der Vermieter kann nicht alle Kosten, die ihm bei der Bewirtschaftung seiner vermieteten Immobilie im Laufe eines Jahres entstehen, auf seine Mieter umlegen. Wir zeigen, welche Posten abgerechnet werden können, welche nicht.
Was nicht zu den Nebenkosten gehört
Umlegbar sind grundsätzlich nur Ausgaben, die zu einer der 17 Positionen des Betriebskostenkatalogs der Betriebskostenverordnung (Paragraf 2 Betriebskostenverordnung) gehören. In der Betriebskostenverordnung steht auch, was nicht zu den Nebenkosten gehört: die Verwaltungskosten sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, sprich: die Reparaturkosten (Paragraf 1 Absatz 2 Betriebskostenverordnung).
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@rfNg4VCS: Die Heizkosten sind nach dem Leistungsprinzip abzurechnen. Bei den anderen Nebenkosten haben Vermieter die Wahl.
Bei der Abrechnung der Heizkosten nach dem Leistungsprinzip werden nur Kosten abgerechnet, die auch im Abrechnungsjahr verbraucht wurden, unabhängig davon, wann im Jahr die Rechnung einging.
Beim Abflussprinzip kommt es allein darauf an, wann die Rechnung zum Beispiel für die Wohngebäudeversicherung einging. Kam die Rechnung im September 2023 und geht das Vertragsjahr von September 2023 bis zum August 2024 , muss der Vermieter die Rechnung nicht aufsplitten, sondern kann den gesamten Rechnungsbetrag in die Betriebskostenabrechnung für 2023 übernehmen.
Für die korrekte Überprüfung der Betriebskosten im Detail bedarf es der Sichtung der Unterlagen beim Vermieter. Das gilt auch für Kosten, die im Abflussprinzip abgerechnet wurden.
Der Artikel hat mir einige Fragen beantwortet, allerdings fehlt mir ein wichtiges Thema. Wie wurde abgerechnet, nach Abfluss- oder Leistungsprinzip? Was bedeuten diese Begriffe und wo liegen die Unterschiede. Wie kann kann man Betriebskosten überprüfen, die nach dem Abflussprinzip abgerechnet wurden? etc..
@T_M1: Der Vermieter muss innerhalb der Jahresfrist (nur) eine FORMELL korrekte Rechnung erstellt und zugestellt haben. Das heißt: Enthält eine fristgemäß zugestellte Nebenkostenabrechnung zwar keine formellen Fehler, aber inhaltliche (materielle) Fehler, gilt die Frist dennoch als eingehalten. Materielle Fehler darf der Vermieter nach Ablauf der Frist noch korrigieren. Wie eine Abrechnung aussehen muss, damit sie als formell korrekt angesehen werden kann, finden Sie im Artikel unter der Zwischenüberschrift „Nebenkostenabrechnung prüfen – Formale Fehler“. Die Anforderungen an die Form sind nicht allzu hoch, Vermieter machen an dieser Stelle nur selten Fehler.
In meinem Mietvertrag wird auf die Betriebskostenverordnung verwiesen, womit mein Mieter diverse Umlagen via Personenschlüssel rechtfertigt. Dies ist für uns (2 Erwachsene + 2 Säuglinge) sehr ungünstig.
Legt der Vermieter im Mietvertrag keinen Verteilerschlüssel fest, muss er nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch die Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche, also nach Quadratmetern, umlegen.
Kann ich hier widersprechen und die Umlage bestimmter Kosten, welche aktuell nach Personen umgelegt werden, beanstanden und auf die Umlage via Quadratmeter bestehen?
Mein Vermieter hat mir eine nachweislich fehlerhafte Betriebskostenabrechnung kurz vor Ende des 12. Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums zugestellt. Die korrigierte Version konnte mir dann allerdings erst nach Ende des 12. Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums übergeben werden.
Welches Datum ist somit für den offiziellen Erhalt der Abrechnung heranzuziehen?
Liegt hier eine verspätete Betriebskostenabrechnung vor (welche ich nicht bezahlen müsste), oder gilt das Empfangsdatum der ersten, fehlerhaften Abrechung (und ich muss definitiv zahlen)?