Immobilien­projekte One Group setzt Zins­zahlungen aus

Über­raschender Schritt

Die One Group aus Hamburg hat im Dezember 2023 über­raschend mitgeteilt, dass sie die Zins­zahlung bei vier Namens­schuld­verschreibungen der Serie ProReal für das vierte Quartal 2023 aussetzt:

• ProReal Deutsch­land 7
• ProReal Deutsch­land 8 – Exklusives Folge­angebot
• ProReal Europa 9 und
• ProReal Europa 10.

In die vier Vermögens­anlagen haben 11 000 Anleger 409 Millionen Euro investiert. Das Geld diente dazu, Immobilien­projekte zu finanzieren. Die One Group gehört zum Immobilien­konzern Soravia aus Österreich.

Für weitere Angebote aus der ProReal-Serie (Deutsch­land 7 – Exklusives Folge­angebot, Private 10, Private 11, Secur 3 und Secur 4) nimmt die One Group keine weiteren Zeichnungen von Anle­gerinnen und Anlegern an.

Umfassende Risiko­analyse

Als Grund für die Zins­ausset­zung nannte die One Group in einer Information an Vermittler eine „umfassende Risiko­analyse des Portfolios“ gemein­sam mit den Projekt­part­nern. Der Markt befinde sich „in einer massiven Korrektur­phase“, die viele Markt­teilnehmer vor große Heraus­forderungen stelle. Vergangene Krisen hätten gezeigt, dass sich insbesondere die Immobilienmärkte schnell wieder erholen könnten. Die Analyse soll im ersten Quartal 2024 abge­schlossen sein und „mögliche Portfoliosch­wach­stellen in einzelnen Projektgesell­schaften recht­zeitig“ identifizieren. Bezüglich möglicher Maßnahmen will die One Group unter anderem prüfen, Vermögens­werte vorzeitig zu verwerten.

Nach­zahlungs­pflicht für Zinsen

Bei ProReal Deutsch­land 7 sind variable Zins­zahlungen bis zu 6 Prozent im Jahr vereinbart, formal sind sie jeweils erst zum 30. Juni des Folge­jahres fällig. Bei den bisher geleisteten Zahlungen im April, Juli und Oktober handelt es sich um Abschlags­zahlungen. Bei den drei weiteren betroffenen Namens­schuld­verschreibungen sind die Zinsen quartals­weise binnen zehn Bank­arbeits­tagen des Folgequartals fällig. Für die Vermögens­anlagen gilt eine Nach­zahlungs­pflicht, wie die One Group gegen­über test.de erläuterte: „Kann somit keine oder keine voll­ständige Zins­zahlung geleistet werden, so erhöhen die nicht zu zahlenden Beträge den Zahlungs­anspruch des Folgequartals entsprechend“.

Was würde bei einer Zahlung passieren?

Heißt das, dass die Gesell­schaften hinter den vier Namens­schuld­verschreibungen nicht leisten können? Kann One Group die Zinsen einfach aussetzen? Der Verkaufs­prospekt für ProReal Europa 9 führt die Verzinsung ausdrück­lich als ein Recht der Anleger auf. Doch bei den vier Vermögens­anlagen ist ein qualifizierter Rangrück­tritt vereinbart. Das bedeutet, dass Anlegende schon dann Ansprüche auf Zahlungen nicht durch­setzen können, wenn durch die Zahlung bei den jeweiligen Emitten­tinnen ihrer Namens­schuld­verschreibungen eine Insolvenz drohen oder eintreten würde, und zwar zeitlich unbe­grenzt, wie es im Verkaufs­prospekt für ProReal Europa 9 heißt. Auf Anfrage von test.de, ob durch die ausgesetzten Zahlungen eine Insolvenz drohen oder eintreten würde, erklärte die One Group, in erster Linie die Stabilisierung des Projektportfolios sicher­stellen zu wollen: „Wir wollen erreichen, dass in Bau befindliche Projekte fertig gestellt werden können und bereits fertiggestellte Objekte nicht unmittel­bar einem Verkauf zugeführt werden müssen, solange befriedigende Verkaufs­erlöse nicht erziel­bar sind.“

Insbesondere Projekt­entwick­lungen ohne signifikante laufenden Miet­einnahmen seien darauf angewiesen, Zinsen für die laufenden Namens­schuld­verschreibungs­verzinsungen auch aus Verkaufs­erlösen oder Refinanzierungen zu bedienen, „was derzeit markt­bedingt nur sehr einge­schränkt möglich ist.“

Rück­zahlung ProReal Deutsch­land 7

Für Anle­gerinnen und Anleger der Namens­schuld­verschreibung ProReal Deutsch­land 7 stellt sich die Frage der Rück­zahlung. Denn die Lauf­zeit endet mit Ablauf des 31. Dezember 2023. Die One Group versicherte dazu gegen­über test.de: „Die Rück­zahlung soll vertrags­gerecht gemäß der Schuld­verschreibungs­bedingungen des ProReal Deutsch­land 7 erfolgen.“ Das bedeutet gemäß Para­graph 4, Punkt 3 der Bedingungen für die Namens­schuld­verschreibungen im Verkaufs­prospekt spätestens sechs Monate nach Ende der in diesem Fall verlängerten Lauf­zeit.

Lage im September 2022 rosig beschrieben

Die Lauf­zeit für ProReal Deutsch­land 7 war Ende September 2022 um zwölf Monate verlängert worden. Damals wurde den Anle­gerinnen und Anleger angekündigt, dass nicht nur weiterhin quartals­weise die versprochenen 6 Prozent pro Jahr ausgezahlt würden: „Zusätzlich ergibt sich aus dem wirt­schaftlichen Ergebnis per heute bereits ein Anspruch auf einen endfäl­ligen gewinn­abhängigen Sonderzins.“ Von rund 1 Prozent war die Rede, die genaue Berechnung sollte zu Laufzeit­ende erfolgen. Die wirt­schaftliche Lage der GmbH bezeichnete die One Group damals als „äußerst gut“.

Das gesamte Portfolio der ProReal-Serie bestehe aus 30 fort­geschrittenen Projekten in 13 Metro­polen. Der österrei­chische Immobilien­konzern Soravia, zu dem die One Group gehört, erwarte aus diesen Projekten einen kumulierten Gesamt­gewinn von über 800 Millionen Euro. Die Soravia bezeichnet sich selbst als einen der führenden Immobilien­konzerne in Deutsch­land und Österreich mit 7,6 Milliarden Euro realisiertem Projektvolumen, 40 000 Investoren und 5,7 Milliarden Euro Investitions­volumen.

Ungewöhnliches Vorgehen

Fazit: Das Vorgehen ist ungewöhnlich. Zins­zahlungen für ein Quartal werden ausgesetzt, obwohl die dafür erforderlichen Mittel im Verhältnis zur Größe der Projekte eher über­schaubar sein dürften. Die Rück­zahlung einer Vermögens­anlage soll dagegen vertrags­mäßig erfolgen. Laut Information an die Vermittler will die One Group zudem unter anderem prüfen, Vermögens­werte vorzeitig zu verwerten. Dagegen antwortete sie test.de, sie wolle vermeiden, bereits fertiggestellte Objekte unmittel­bar verkaufen zu müssen, solange befriedigende Verkaufs­erlöse nicht erziel­bar seien.