Immobilienbe­teiligung Nur zwei von sechs „Alternativen Investmentfonds“ befriedigend

Das bietet der Test von Alternativen Investmentfonds

Test­ergeb­nisse. Im AIF-Test der Stiftung Warentest werden zahlreiche Eigenschaften der sechs geprüften Immobilienbe­teiligungen bewertet – unter anderem die Lage, das Alter und die Nutzungs­art der Immobilien, den Vermietungs­stand, das Finanzierungs­risiko, die Kosten für Anleger, die Rendite­prognose und vieles mehr. Geprüft haben die Tester auch, ob die wesentlichen Anleger­informationen in Ordnung waren. Sie sollen Anlegern auf drei Seiten alle wichtigen Informationen zu der Immobilienbe­teiligung geben. 

Heft­artikel. Wenn Sie das Thema frei­schalten, erhalten Sie Zugriff auf das PDF zum Testbericht aus 9/2019. Dazu erhalten Sie die PDF der Tests von Geschlossenen Immobilienfonds aus Finanztest 6/2014 sowie 12/2012.

So funk­tionieren Alternative Investmentfonds

Begriff. Seit Jahr­zehnten beteiligen sich Anleger an Unternehmen, die in Sach­werte aller Art investieren, wie Immobilien oder Wind­räder. Die Modelle waren früher als geschlossene Fonds bekannt. Für sie galt das Vermögens­anlagengesetz. Solche geschlossenen Fonds sind mitt­lerweile selten. Seit 2013 fallen viele unternehmerische Beteiligungs­modelle unter das deutlich strengere Kapital­anlagegesetz­buch, das sie als Alternative Investmentfonds (AIF) bezeichnet.

Investition. Anleger müssen sich gewöhnlich mit einer fünf­stel­ligen Summe beteiligen. Sobald genug Geld zusammenge­kommen ist, werden keine neuen Anleger mehr aufgenommen. Geht es um Immobilien, erwirbt oder baut die Gesell­schaft mit dem Anlegergeld und Bank­krediten Wohnungen, Büros, Einkaufs­zentren, Hotels, Senioren­heime, Lagerhallen und Ähnliches.

Rück­flüsse. Erzielt die Gesell­schaft mit den Immobilien die erhofften Miet­einnahmen, schüttet sie regel­mäßig Geld an Anleger aus, verkauft die Immobilien später und zahlt den Erlös abzüglich Kosten zum Schluss aus. Plant und baut sie Gebäude, müssen Anleger bis zur Vermietung oder bis zum Verkauf auf Rück­flüsse warten.

Risiko. Im Ideal­fall erzielen Anleger die erwarteten Renditen oder mehr. Läuft das Geschäft schlecht, können sie ihr Kapital zum Teil oder ganz verlieren. Früher kam es vor, dass sie Geld nach­schießen mussten. Bei Alternativen Investmentfonds ist das nicht erlaubt.

Lauf­zeit. Alternative Investmentfonds laufen meist zehn Jahre oder länger. Es gibt zwar einen Endtermin. Er kann aber verschoben werden. Wer das investierte Geld zu einem festen Termin braucht, sollte die Finger von Alternativen Investmentfonds lassen.

Rechte. Anleger dürfen zwar als Gesell­schafter über wichtige geschäftliche Entscheidungen mitbestimmen. Selten gelingt es ihnen aber, genügend Mitgesell­schafter hinter sich zu bringen, wenn Vorschläge der Fonds­geschäfts­führer zur Abstimmung stehen.

Ausstieg. Anleger können während der Lauf­zeit nicht kündigen. Wollen sie vorher aussteigen, müssen sie einen Käufer finden, zum Beispiel über Handels­platt­formen. Es kommt vor, dass sich Anteile nur mit Abschlägen oder gar nicht verkaufen lassen.

Verkaufs­prospekt. Anbieter Alternativer Investmentfonds müssen einen ausführ­lichen Verkaufs­prospekt veröffent­lichen. Darin muss alles stehen, was für die Anlage wichtig ist – auch alle Risiken. Sein Aufbau muss gesetzlichen Vorschriften entsprechen, für den Inhalt haften Prospekt­ver­antwort­liche. Die Verkaufs­prospekte müssen keine Prognoserechnung enthalten, viele Anbieter lassen sie daher weg. Ohne sie ist es aber schwer zu erkennen, ob Anbieter opti­mistisch oder eher realistisch kalkulieren.

Wesentliche Anleger­informationen. Auf maximal drei Seiten müssen Anbieter in den Wesentlichen Anleger­informationen (WAI) alles Wesentliche über den Alternativen Investmentfonds zusammenfassen. Dazu zählen die Risiken und die Kosten. Darin beziffern die Anbieter gewöhnlich auch, welche Rück­flüsse Anleger zu erwarten haben, und was passiert, wenn es besser oder schlechter läuft. Wie die Anbieter auf diese Werte kommen, lässt sich ohne Prognoserechnung aber oft nicht nach­voll­ziehen.

Jahres­berichte. Die Gesell­schaften müssen Anleger spätestens sechs Monate nach Ende eines Geschäfts­jahrs über die wirt­schaftliche Entwick­lung informieren und beziffern, wie viel ein Anteil wert ist (Nettoinventar­wert).