Crowdfunding Gemein­sam kämpfen, wenn das Projekt scheitert

Viele Immobilien­projekte scheitern

Klappte das nicht, lag das zum Teil am Markt. Zum Teil kam heraus, dass Anlegende von vorneherein eine ungüns­tige Position hatten, wie beim Exporo-Projekt „Am Hamburger Stadt­park“. Es sollte maximal etwa 13 Monate laufen, ein Käufer war schon gefunden. Was konnte da schief­gehen? Viel, wie Anleger fest­stellten.

Problem-Bauprojekt „Am Hamburger Stadt­park“

In diesem Crowdfunding-Fall bekamen Anle­gerinnen und Anleger des Exporo-Projekts sogar ihren Schaden ersetzt. Daraus lassen sich drei wichtige Erkennt­nisse für Anleger ziehen:

Erkennt­nis 1: Vorgeschriebene Informationen einfordern

Alle, die in einer Crowd anlegen, sollten bei ihren Projekten auf dem Laufenden bleiben. In der Regel haben sie eine riskante, nach­rangige Position. Rück­zahlungen können leicht verweigert werden. Im Insolvenzfall sind vorrangige Gläubiger vor ihnen an der Reihe.

Unternehmen, die Vermögens­anlagen per Crowdfunding-Platt­form ausgegeben haben, müssen ihren Jahres­abschluss in der Regel spätestens sechs Monate nach Geschäfts­jahres­ende beim Bundes­anzeiger einreichen. Wenn er auf unternehmensregister.de stark verspätet oder nicht abruf­bar ist, ist das ein Warnzeichen. Anleger haben dann das Recht, sich den Abschluss zusenden zu lassen (Paragraf 23, Absatz 1 Vermögens­anlagengesetz).

Viele Platt­formen verpflichten Unternehmen zwar, Anlegende zu informieren. Verlassen können sie sich darauf nicht, etwa wenn die Platt­form ihre Tätig­keit aufgibt, wie es 2022 Innovestment getan hat.

Tipp: Fragen Sie bei der Platt­form nach. Auch beim Bundes­anzeiger oder beim Bundes­amt für Justiz sind Beschwerden möglich.

Erkennt­nis 2: Selbst nach den Gründen für Probleme suchen

Zins- oder Rück­zahlungen sind ausgefallen? Wenn sich Unternehmen dazu äußern, schieben sie das in der Regel auf Corona oder andere äußere Umstände. Oft stimmt das. Manchmal aber nicht.

Es ist daher sinn­voll, selbst nach Gründen für Probleme zu suchen. Anlegende des Exporo-Bauprojekts „Am Hamburger Stadt­park“ haben das gemein­sam über das Internetforum Investmentcheck.community gemacht.

Sie fanden heraus: Die Gesell­schaft, die Mittel der Anleger frei­geben durfte, hatte das Projekt vermögenden Kunden als Investment präsentiert. Ihr Vorstand hat Prokura bei einer Gesell­schaft, deren Anteile laut Handels­register der Fußballer Jerome Boateng hält. Er besitzt demnach auch eine weitere Gesell­schaft, der die Käuferin des Bauprojekts gehört. Gemäß Makler- und Bauträger­ver­ordnung wurde sie in Höhe ihrer Kauf­preis­anzah­lungen von Grund­pfandrechten frei­gestellt. Die beworbene, erst­rangige Grund­schuld als Sicherheit für Anleger wurde dadurch wert­los. Die Löschung wurde schon 2018 vorgemerkt.

In einem anderen Fall entdeckte jemand aus der Crowd einen Insolvenz­antrag für die Royal Residenz 4 GmbH vom 4. August 2022. Für deren „Atelier-Wohnungen an der Burg II“ hatte die Platt­form Engel & Völkers Digital Invest Ende Juli 2022 noch 2,18 Millionen Euro vermittelt. Kurz vorher war das Vorgängerfunding zurück­bezahlt worden. Eine Gruppe denkt nun über recht­liche Schritte nach. Das Unternehmen war nicht für eine Stellung­nahme erreich­bar. Die Platt­form betonte, das Projekt sorgfältig analysiert zu haben. Es werde unter anderem zu prüfen sein, ob der Darlehens­nehmer falsch oder unvoll­ständig informiert habe.

Möglich ist auch, selbst eine Interes­sengemeinschaft mit eigener Internetseite zu gründen. Ein Anleger der Platt­form Berg­fürst verantwortet zum Beispiel die Internetseite ig-bergfuerst-anleger.de. Er will auf diesem Weg vor allem Vorgänge rund um zwei gescheiterte Projekte auf Mallorca und ein nicht zurück­gezahltes Projekt Essen am Buschgarten der Ultima Ratio Buschgarten GmbH & Co. KG aufklären. Ultima Ratio äußerte sich dazu nicht. Berg­fürst betonte gegen­über Finanztest, der Sicherheitentreuhänder der Anle­gerinnen und Anleger sei „zuver­sicht­lich, zeit­nah eine Lösung herbeiführen zu können“.

Erkennt­nis 3: Mitstreiter für recht­liche Schritte suchen

Die Kosten für recht­liche Schritte sind bei Crowdfundings im Verhältnis zum Schaden oft unver­hält­nismäßig hoch, sie können ihn auch weit über­steigen. Bei 1 000 Euro sieht das Gesetz knapp 700 Euro für Gerichts­kosten und Anwalts­gebühren vor, durch zwei Instanzen wären es gut 1 500 Euro im Fall einer erfolg­losen Klage.

Der Sach­verhalt ist oft komplex. Rechts­anwälte schließen daher oft eine Honorar­ver­einbarung mit einem Stunden­satz oder Fest­preis ab, statt die gesetzlichen Gebühren abzu­rechnen. Wegen des hohen Aufwands ist es schwer, jemanden zu finden, der solche Fälle über­nimmt. Als Gruppe klappt das eher.

So beauftragten etwa zwei Dutzend Anleger des Projekts „Am Hamburger Stadt­park“ den Rechts­anwalt Tobias Piel­sticker von der Kanzlei Witt Rechts­anwälte in München. Mit Erfolg: Die Exporo AG hat den Schaden zum Groß­teil ersetzt.

Piel­sticker berichtet von bislang etwa 20 Vergleichen. In Fällen vor Gericht sei es dabei um den gesamten Schaden gegangen, außerge­richt­lich um etwa drei Viertel des Schadens. Das Land­gericht Hamburg hatte Exporo und die Exporo Forderungs­händler II GmbH am 18. Juli 2022 per Versäumnis­urteil rechts­kräftig zu vollem Schaden­ersatz verurteilt (Az. 335 0 54/22). Exporo äußerte sich auf unsere Anfrage nicht zu dem Fall.

Problemfälle gibt es seit Jahren

Bei Immobilien gingen Schwarm­finanzierer 2018 das erste Mal leer aus: Im Jahr 2017 stellten zwei Projektentwicklungsgesellschaften Insolvenzantrag, die in Berlin-Tempelhof zwei Mikroa­part­menthäuser mit dem Namen Luvebelle bauen. Weitere Problemfälle folgten.

Wie wichtig es ist, sich genau zu informieren, zeigte das Immobilien­projekt „Kardinal-Wendel-Gärten“ in Homburg, Saar­land. Die Platt­formen ReaCapital und GLS-Crowd arbeiteten 2017 in diesem Fall bei den Fundings zusammen. Nach der Insolvenz des Entwick­lers bekamen nur ReaCapital-Anleger ihr Geld zurück. Sie waren über eine Grund­schuld abge­sichert. GLS-Crowd-Anleger waren das nicht.

Bei der Platt­form Berg­fürst bekamen die Anlegenden der „Rhein­straße Duisburg“ Ende April 2020 fällige Zahlungen verspätet. Der Grund: Die Platt­form und der Projekt­entwickler Bonafide stritten über die Art der Rück­zahlung.