Nebenkosten beim Hauskauf: Damit müssen Sie rechnen
Ein Haus zu kaufen, ist schon teuer. Doch hinzu kommen noch Nebenkosten.
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Der Traum vom Eigenheim muss in der Regel teuer bezahlt werden. Allein der Kaufpreis stellt eine hohe finanzielle Belastung dar. Nicht selten seien Käuferinnen und Käufer davon überrascht, welche Nebenkosten sie darüber hinaus zu tragen haben, sagt Helmut Weigt vom Verband Wohneigentum. Er geht davon aus, dass diese den Gesamtpreis auf bis zu 117 Prozent erhöhen.
Cornelia Dörries, Sprecherin des Verbands Privater Bauherren (VPB), hält die Transferkosten für so hoch, dass sich Wiederverkäufe erst nach bis zu 25 Jahren rechnen. Auch der Ersterwerb von Wohneigentum werde dadurch deutlich erschwert, sagt sie.
Welche Ausgaben Sie berücksichtigen sollten
Grunderwerbsteuer
Die Grunderwerbsteuer sei fast immer zu entrichten, ganz gleich, ob ein Grundstück, ein Neubau oder ein Bestandsgebäude erworben werde, erklärt Alexander Wiech, Sprecher des Eigentümerverbands Haus und Grund. „Die Höhe variiert von Bundesland zu Bundesland. Im Bayern ist sie mit aktuell 3,5 Prozent des Kaufpreises am günstigsten, in Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein zahlt man 6,5 Prozent.“ Laut Weigt entfällt die Grunderwerbssteuer nur in seltenen Fällen, die in der Regel enge familiäre Bindungen voraussetzen, etwa wenn die Immobilie oder das Grundstück Teil einer Erbschaft oder Schenkung ist.
Wer beim Neubau Kosten sparen wolle, sollte darauf achten, dass „Grundstück und Haus getrennt voneinander erworben werden – sowohl in zeitlicher als auch in inhaltlicher Hinsicht“, erklärt Wiech. In dem Fall werde nur die Steuer für das Grundstück fällig. In einigen Bundesländern sei in der Vergangenheit insbesondere jungen Familien über Darlehen ihrer Investitionsbanken die Grunderwerbsteuer quasi zurückerstattet worden, so der Sprecher.
Um alle Käuferinnen und Käufer finanziell zu entlasten, fordern die Wohnungsverbände, dass die Grunderwerbsteuer entfällt oder zumindest für den Ersterwerb von Immobilien deutlich gesenkt wird. Dörries regt zudem die Übernahme einer staatlichen Bürgschaft zur Unterstützung privater Bauherren bei der Bildung von Eigenkapital an.
Notarkosten
Für die verpflichtende Umschreibung des Eigentums sowie eine Eintragung ins Grundbuch, die ein Notar beantragen muss, müssen etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises aufgewendet werden, erklärt Weigt. Die genaue Höhe des Betrages ist in einer Gebührentabelle festgelegt. Dabei gelte, dass die Kosten nicht proportional zu der Kaufsumme stiegen, so Weigt. „Je teurer, desto günstiger also.“
Makler
Die meisten Grundstücke und Häuser werden professionell vermittelt. Die Kosten dafür betragen üblicherweise 3,57 Prozent der Kaufsumme. Denselben Betrag wenden in der Regel die Verkäuferinnen auf. Weigt hält es für angemessen, dass diese die Kosten allein tragen, wenn sie den Makler beauftragt haben. Allerdings bestehe dann die Gefahr, dass die Ausgaben auf den Kaufpreis aufgeschlagen werden.
Dörries weist darauf hin, dass im KfW-Wohneigentumsprogramm 124 unter anderem die Makler- und Notarkosten sowohl beim Kauf als auch beim Neubau berücksichtigungsfähig seien und somit gefördert werden könnten.
Weitere typische Nebenkosten
In Neubaugebieten werden häufig Beiträge für Erschließungen etwa an die Kanalisation erhoben – manchmal erst Jahre nach dem Einzug, erklärt Dörries. Wer schlüsselfertig baue, sollte beachten, dass oft viele Leistungen wie die Hausanschlüsse ans Abwasser und Stromnetz sowie Vorrichtungen zur Versickerung von Regenwasser nicht im Vertrag enthalten seien. Die Aufwendungen beliefen sich insgesamt auf bis zu 25.000 Euro. „Das bedeutet neben Mehrkosten auch noch zusätzlichen Koordinierungsaufwand“, sagt die Sprecherin.
Oft ist es sinnvoll, eine Gutachterin oder einen Sachverständigen zu beauftragen. Beim Erwerb von Grundstücken können sie etwa beurteilen, ob sich im Boden Altlasten befinden, die entfernt werden müssen. Bei Bestandsimmobilien können Baumängel festgestellt und der Sanierungsbedarf eingeschätzt werden.
Für ein Gutachten müsse etwa ein Prozent der Kaufsumme veranschlagt werden, sagt Weigt. Auch eine Energieberatung sei meist zu empfehlen. Dafür gebe es in der Regel Zuschüsse von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).
Nebenkosten schnell begleichen
Die Höhe der Nebenkosten beim Erwerb eines Grundstücks oder Hauses wirkt sich auf die Finanzierung aus. In der Regel vergeben Banken nur ein Darlehen für den Kaufpreis. Das heißt: Die Nebenkosten müssen von den Käuferinnen und Käufern selbst finanziert werden – oft zusätzlich zur Eigenleistung in Höhe von etwa 20 Prozent, die die Bank für die Kreditvergabe verlangt. Damit die Belastung nicht dauerhaft besteht, sollten die Nebenkosten möglichst schnell beglichen werden. Von Vollfinanzierungen, die auch Nebenkosten umfassen, raten Fachleute ab, weil sie teurer und risikoreicher seien. Als Teil der Anschaffungskosten können Nebenkosten mitunter bei der Einkommensteuer geltend gemacht werden – zum Beispiel als Ermittlung des Veräußerungsgewinns oder als Werbungskosten, wenn das Eigentum vermietet wird.
Während des Neu- oder Umbaus müsse oft eine doppelte finanzielle Belastung in Kauf genommen werden, so der Sprecher weiter: „Dann fallen Bereitstellungszinsen für das Darlehen an und die Miete für die bisherige Wohnung muss weiterbezahlt werden.“ Hinzu kommen Ausgaben für Versicherungen während der Bauzeit, etwa die Bauherren-Haftpflicht, sowie für den Umzug und die Anschaffung von Möbeln.
Darüber hinaus müssten unter Umständen diverse Kosten etwa für einen Prüfstatiker oder die Feuerstättenabnahme durch den Schornsteinfeger eingerechnet werden, erklärt Dörries. „Die jeweils fälligen Kosten liegen zwar meist nur im dreistelligen, auch mal im niedrigen vierstelligen Bereich, doch in der Summe haben es diese Aufwendungen durchaus in sich.“
Laufende Nebenkosten
Nach dem Erwerb des Hauses fallen weitere Ausgaben an, die in der Regel dauerhaft gezahlt werden müssen oder sollten. Die Kommunen verlangten eine Grundsteuer, die von Ort zu Ort unterschiedlich hoch ausfalle, sagt Wiech.
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Dringend angeraten sind eine Wohngebäudeversicherung und in einigen Regionen eine Elementarschadenversicherung, die etwa Risiken durch Unwetter wie Starkregen abdeckt. „Damit auch Schäden an Gegenständen im Haus versichert sind, ist eine Hausratversicherung zu empfehlen,“ so der Sprecher.
Nicht bedacht werden häufig Folgekosten, die durch den Wechsel des Wohnortes entstehen, ergänzt Weigt: So müssen mitunter weitere Wege zur Arbeit und zur Schule zurückgelegt werden, sodass erhöhte Ausgaben für die Mobilität entstehen.
