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El subarrendo, también conocido como subarrendamiento, es una práctica que ha ganado popularidad en el mercado inmobiliario. La fórmula podría entenderse, sencillamente, como una manera de compartir piso. Sin embargo, hay ligeras diferencias entre ambas. En todo caso, muchas personas consideran esta opción como una solución flexible, ya sea para optimizar los gastos o para adaptarse a los cambios en sus propias circunstancias. En esta guía te contamos todo lo que necesitas saber sobre su legalidad, condiciones aplicables y otros aspectos relevantes.
¿Qué es el subarrendamiento?
Cuando el inquilino alquila una habitación o la totalidad de la vivienda a una tercera persona, nos encontramos ante un subarrendamiento. En esta práctica, el inquilino original se convierte en subarrendador manteniendo su relación contractual con el propietario del inmueble, pero asumiendo un nuevo rol de arrendador para el subarrendatario.
La legalidad de la fórmula
El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no deja lugar a dudas: la práctica es legal, pero con matices. Para empezar, depende de las disposiciones establecidas en el contrato de arrendamiento principal, es decir, si se prohíbe expresamente, no podría recurrirse al subarrendo. Pero además la norma cita textualmente «la vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y con previo consentimiento del arrendador».
La autorización expresa del propietario por escrito es esencial para poder subarrendar una habitación en un piso de alquiler. No contar con el permiso del propietario supondría, por tanto, un incumplimiento del contrato de alquiler. El resultado podría ser la resolución del acuerdo entre las partes de pleno derecho y, además, el arrendador podría exigir una indemnización.
¿Cesión o subarrendo?
El marco legal no solo establece las condiciones en las que puede practicarse el subarriendo. También define una diferencia clara respecto a qué se está subarrendando. De este modo hablaríamos de:
- Cesión: Cuando de lo que se trata es de transferir el contrato de arrendamiento de un inquilino a otro, nos encontramos ante una cesión. De nuevo, la LAU establece que el contrato «no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador». Además, en caso de aceptar, el cesionario se subrogará en las mismas condiciones que consten en el contrato inicial.
- Subarrendo: Cuando la vivienda se alquila de forma parcial, esto es, por habitaciones, se trata de un subarriendo. El inquilino, previa autorización del propietario, firma un contrato de subarriendo con el subarrendatario, sin que ello afecte al acuerdo principal. En estos casos, el arrendador no recibe una renta extra, sino que mantiene la relación contractual inicial con el arrendatario sin más. Estudiantes o trabajadores temporales suelen ser quienes más apuestan por esta práctica.
Condiciones del subarrendo
Las normas básicas del subarriendo son las mismas que las del contrato de alquiler principal del inquilino. No obstante, el alquiler parcial de la vivienda tiene otras connotaciones a tener en cuenta:
- Duración del subarriendo: Si el contrato original de alquiler llega a su fin, también lo hace el del subarrendatario.
- Renta: Según recoge el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, «el precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento». Dicho de otro modo, el precio por habitación o habitaciones no podrá superar la renta principal de la vivienda.
- Autorización del propietario: Es el punto de partida, una condición indispensable para el subarriendo. El inquilino original sigue siendo responsable de la propiedad y, por lo tanto, debe asegurarse de que el subarrendatario cumpla con las obligaciones del contrato. Además, no es extraño que el contrato de subarrendamiento exija una fianza al subarrendatario para cubrir posibles daños o incumplimientos.
Casos en los que no se puede subarrendar
Si has llegado hasta aquí, lo tendrás claro. No obstante, no está de más recordar los dos casos fundamentales en los que es inviable subarrendar una vivienda:
- Prohibición en el contrato principal: Si el contrato de arrendamiento prohíbe expresamente el subarrendo, el inquilino no puede llevar a cabo esta práctica sin incurrir en incumplimiento.
- Falta de consentimiento del arrendador: Sin la autorización del arrendador por escrito, el subarrendamiento se considera ilegal.
Como ves, el subarrendo es una práctica legal en España, siempre y cuando se respeten las regulaciones establecidas por la LAU que, como pieza clave para garantizar la viabilidad de la fórmula, apunta al consentimiento expreso y por escrito del propietario. Además, es importante redactar un contrato detallado, claro y conciso de subarriendo para evitar posibles conflictos y, en caso de duda, nunca está de más solicitar el asesoramiento experto de un profesional.
