Mennica Legacy Tower (MLT) to wynajęty i dochodowy wieżowiec w ścisłym centrum Warszawy wart co najmniej 1,8 mld zł,. Jego właścicielami są po połowie: balansująca na granicy bankructwa grupa Golub Gethouse (GG) i giełdowa Mennica Polska, kontrolowana przez Zbigniewa Jakubasa, jednego z najbogatszych Polaków. Drugi ze współwłaścicieli od wielu miesięcy chciał odkupić połowę MLT za 135 mln EUR (585 mln zł) plus dług. Transakcja umożliwiłaby spłatę kilkuset detalicznych obligatariuszy, ale wciąż do niej nie doszło z powodu sporów korporacyjnych w grupie GG.
Światełkiem w tunelu może być… wniosek o upadłość spółki GGH PF Project 3 GGH Management 3 (GGH PF3), firmy będącej po stronie grupy GG właścicielem połowy MLT. Rozpatrujący go warszawski sąd właśnie zabezpieczył majątek GGH PF3, wyznaczając tymczasowego nadzorcę sądowego. Została nim spółka Janda Możdżeń Restrukturyzacje (JMR), która ma 45 dni na przygotowanie sprawozdania określającego m.in., czy GGH PF3 kwalifikuje się do upadłości.
- Będziemy się skupiać na ustaleniu, czy spełnione są przesłanki upadłościowe, takie jak niewypłacalność spółki, i czy jej majątek jest wystarczający na pokrycie kosztów postępowania. Zrobimy wszystko, by zmieścić się w terminie wyznaczonym przez sąd - mówi Paweł Janda, prokurent JMR.
AKTUALIZACJA: komentarz rodziny Radziwiłłów, jednego z największych inwestorów grupy Golub Gethouse:
Spór korporacyjny wokół projektu MLT wynika z trudności w wyegzekwowaniu prawomocnego wyroku amerykańskiego sądu, zgodnie z którym Cezary Jarząbek powinien zostać odsunięty od zarządzania polskimi spółkami grupy Golub Gethouse. Do tego nie dochodzi, pomimo przedstawienia mu już 2 lata temu zarzutów karnych przez Prokuraturę Okręgową w Warszawie. A ostatnie oszukańcze ponowne powołanie pana Jarząbka do zarządów MLT dodatkowo zagroziło prawnie chronionym interesom amerykańskich, europejskich i polskich inwestorów, co zaowocowało zawiadomieniami karnymi, złożonymi przez nas, Goluba, obligatariuszy detalicznych i CVI DM.
Wobec braku zdecydowanych i natychmiastowych działań prokuratury, rozumiemy logikę powołania tymczasowego nadzorcy sądowego. Jednak najpilniejszym i najważniejszym krokiem, mającym na celu ochronę inwestorów MLT i umożliwienie sfinalizowania transakcji, byłoby niezwłoczne postawienie przez prokuraturę zarzutów Cezaremu Jarząbkowi i wydanie wobec niego zakazu sprawowania jakichkolwiek funkcji we władzach podmiotów gospodarczych.
Według nas potencjalna upadłość jednego z najcenniejszych i najbardziej wypłacalnych aktywów nieruchomościowych w Polsce, podważyłaby zaufanie zagranicznych, w tym amerykańskich, inwestorów do praworządności i warunków rynkowych w tym kraju. A trzeba pamiętać, że wydarzenia wokół MLT są jedną z najgłośniejszych spraw, związanych z inwestycjami zagranicznymi w Polsce, bacznie obserwowaną przez międzynarodowych inwestorów.
Zadowoleni obligatariusze
Dlaczego perspektywa bankructwa właściciela połowy MLT może być korzystna? By to zrozumieć, trzeba przyjrzeć się sposobowi sfinansowania budowy MLT. Mennica Polska wniosła do interesu działkę w centrum Warszawy, część pieniędzy wyłożyło konsorcjum banków z mBankiem na czele, a kolejną część – wielu inwestorów grupy GG: mająca arystokratyczne korzenie rodzina Radziwiłłów, fundusze zarządzane przez CVI Dom Maklerski (CVI DM), amerykańska firma Golub, a także kilkuset inwestorów indywidualnych.
Ci ostatni nabywali obligacje trzech spółek stworzonych przez Cezarego Jarząbka, szefa i wspólnika grupy GG: Golub Gethouse MLT (GG MLT), GGH MLT i MLT GGH. Wszystkie one, w związku z kłopotami finansowymi grupy GG, są w trakcie postępowań restrukturyzacyjnych, które jednak ślimaczą się już od ponad trzech lat. W ich ramach sąd odebrał zarząd nad GG MLT, GGH MLT i MLT GGH Cezaremu Jarząbkowi i przekazał go w ręce sądowego zarządcy, którym jest… spółka JMR.
- Decyzja sądu o wyznaczeniu na tymczasowego nadzorcę sądowego podmiotu, który już jest zarządcą trzech emitentów obligacji z grupy GG i dobrze zna sytuację projektu MLT, bardzo nas cieszy. Liczymy, że JMR szybko przygotuje sprawozdanie, a sąd ogłosi upadłość GGH PF3, co w dalszej perspektywie umożliwi sprzedaż połowy MLT i spłatę naszych klientów – komentuje Marek Kochański z kancelarii KKF, reprezentującej obligatariuszy, którym GG MLT, GGH MLT i MLT GGH są winne na dziś, bagatela, ponad 125 mln zł.
Zdaniem Marka Kochańskiego powołanie tymczasowego nadzorcy sądowego może mieć też taki skutek, że strony sporu korporacyjnego w grupie GG w celu uniknięcia upadłości wrócą do stołu negocjacyjnego i wreszcie dojdą do porozumienia w zakresie sprzedaży połowy biurowca Mennicy Polskiej. O to może być jednak trudno.
Zadowolony CVI DM
Ujawniony przez PB ostry spór, który pierwotnie toczył się między Cezarym Jarząbkiem a rodziną Radziwiłłów i dotyczy głównie tzw. waterfallu, czyli podziału wpływów ze sprzedaży połowy MLT, trwa już bowiem ponad trzy lata. Od tego czasu szef GG zdążył skłócić się też z obligatariuszami detalicznymi, amerykańską firmą Golub i CVI DM. Wszyscy oni zgodnie uznają Cezarego Jarząbka za jedynego winnego tego, że wciąż nie udało się sprzedać połowy warszawskiego biurowca. Szef GG odbija jednak piłeczkę - twierdzi, że to Radziwiłłowie i Golub próbowali nielegalnie przejąć kontrolę nad MLT i wspólnie z CVI torpedowali transakcję z Mennicą.
Jak ujawniliśmy już w 2022 r., wojna o MLT rozlała się poza granice naszego kraju, a kolejne wyroki i postanowienia, często ze sobą sprzeczne, zapadają nie tylko w Polsce, ale też na Cyprze i w USA. Sposobem na wyjście z impasu był właśnie pomysł wystąpienia o upadłość GGH PF3. Jego autorem, jak wynika z informacji PB, był Marcin Leja, prezes CVI DM, co zdaje się potwierdzać fakt, że - jak ustaliliśmy - to spółka powiązana z kancelarią prawną obsługującą CVI DM złożyła wniosek w sądzie. W tej sytuacji nie może dziwić, że decyzję o ustanowieniu nadzorcy szef CVI DM ocenia pozytywnie.
- Cieszę się, że wymiar sprawiedliwości stanął na wysokości zadania i podjął, mam nadzieję skuteczną, próbę rozwiązania swoistego węzła gordyjskiego, związanego z projektem MLT. Liczę, że działający pod okiem sądu niezależny nadzorca, a w przyszłości syndyk doprowadzi w transparentny sposób do sprzedania połowy biurowca, co w konsekwencji umożliwi zaspokojenie setek wierzycieli, wśród nich obligatariuszy detalicznych - mówi Marcin Leja.
Jak podkreśla, oczekuje, że żaden z interesariuszy nie będzie próbował blokować takiego sprawiedliwego rozwiązania, w ramach którego "każdy dostanie tyle, ile prawnie mu się należy".
Co zrobi Mennica?
Jakich interesariuszy ma na myśli przedstawiciel CVI DM? Może chodzić o Johna i Philipa Radziwiłłów z jednej strony, i Cezarego Jarząbka z drugiej. Pierwsi są wpisani w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS) jako zarządzający GGH PF3 - i to do nich JMR zwróci się o przesłanie dokumentacji spółki (notabene - z realizacją tej prośby może być kłopot, bo od dłuższego czasu nikt nie prowadzi księgowości GGH PF3). Ze strony Radziwiłłów, z którymi nie udało nam się skontaktować, trudno jednak spodziewać się prób blokowania bankructwa spółki, choćby dlatego, że wiedzieli o złożeniu wniosku o upadłość i takowych prób przez 1,5 miesiąca nie podjęli.
A co zrobi Cezary Jarząbek? Chcieliśmy go o to zapytać, ale nie zareagował na nasze prośby o kontakt. Jeśli nawet postanowiłby sprzeciwić się upadłości GGH PF3, co pozostali interesariusze projektu MLT uważają za prawdopodobne, najpierw musiałby udowodnić, że w ogóle jest stroną w sprawie. Czyli przekonać sąd do swoich argumentów, że choć zapisy KRS mówią co innego, to tak naprawdę on jest jedynym prawowitym zarządem GGH PF3. A z tym może mieć problem.
Ostatnim z interesariuszy projektu MLT jest Mennica Polska, która przez ostatnie kilka lat złożyła łącznie cztery oferty odkupu połowy stołecznego wieżowca. Jak komentuje wniosek o upadłość GGH PF3, czyli swojego wspólnika?
- Jesteśmy wierzycielem GGH PF3 i w związku z ustanowieniem tymczasowego nadzorcy sądowego liczymy na ustabilizowanie sytuacji projektu. Na tę chwilę nie rozważamy złożenia kolejnej oferty. Ewentualna decyzja w tym zakresie będzie wymagać weryfikacji realności i harmonogramu zawarcia transakcji w takiej strukturze, jak również odniesienia do obecnych uwarunkowań rynkowych – mówi Katarzyna Budnicka-Filipiuk, prezes Mennicy Polskiej.
To, że giełdowa spółka jest wierzycielem GGH PF3, umożliwia jej jednak złożenie własnego wniosku o upadłość w trybie tzw. pre-packu, pozwalającego na szybki odkup połowy MLT. Zdaniem naszych rozmówców zbliżonych do sprawy Mennica może być zainteresowana takim właśnie rozwiązaniem, bo nie musiałaby wówczas oglądać się na spór korporacyjny w grupie GG i ewentualnych konkurentów, a transakcji dokonanej pod okiem syndyka i sądu nikt nie mógłby zakwestionować. O to, czy perspektywa pre-packu jest przez Mennicę rozważana, zapytaliśmy wprost Katarzynę Budnicką-Filipiuk, ale odmówiła komentarza.