Irse del país: qué propiedad te comprás afuera con lo que vendés acá

Cada vez son más los argentinos que analizan hacer las valijas para mudarse al exterior. De hecho, según un relevamiento realizado por la inmobiliaria RE/MAX Premium, 10 de cada 100 operaciones inmobiliarias realizadas mensualmente durante el último cuatrimestre de 2020 fueron concretadas por personas que venden sus propiedades en el país para comprar en otro país y arrancar allí una nueva vida. “Los destinos que despiertan más interés a la hora de buscar una nueva oportunidad para comenzar de cero son Estados Unidos, España y Uruguay”, precisó Ariel Champanier, CEO de la inmobiliaria. En ese sentido, aclaró, que las ciudades más elegidas son Miami, Madrid, Punta del Este y Montevideo y que el producto inmobiliario más solicitado son los departamentos.

¿Puedo comprar en el exterior al mismo valor que vendo en la Argentina?

Todo depende de la ciudad elegida. En Montevideo se accede a un monoambiente por US$90.000, a una unidad de dos por US$110.000 y a un tres por US$120.000. También hay oferta por US$85.000 que es lo que cuesta un monoambiente de un proyecto “social” en Montevideo. Para quienes buscan proyectos en pozo, se cotiza US$3500/m² para ingresar a un proyecto de lujo. Otro dato, hasta 36 meses son los plazos de financiación de los emprendimientos.

Mientras que en Punta del Este hay opciones de un ambiente por US$80.000, de un dormitorio por US$110.000 y de un tres ambientes por US$140.000. También hay departamentos de dos ambientes en un edificio de primera categoría, amueblado, equipado y ubicado frente al mar en alrededor de US$ 170.000. Aldana Blizniuk Salaya, de la inmobiliaria Salaya Romera agrega que quienes buscan propiedades en barrios cerrados ubicados en Punta del Este, -una de las figuritas más difíciles en la oferta- tienen que desembolsar US$ 500.000. “Hay pocas opciones”, aclara .

Por otra parte, en la costa esteña se ofrecen largos plazos de financiación con la posibilidad de comenzar a tramitar la residencia fiscal con un anticipo de la compra de un departamento en construcción. Hay que tener en cuenta que si el objetivo es obtener la residencia fiscal, hay que hacer una inversión superior a US$395.000 en uno o en varios inmuebles, entre otros requisitos.

En Madrid, los precios son más altos: un monoambiente de 25 metros cuadrados en Serrano, una de las avenidas más top de la ciudad ubicada en el barrio de Salamanca cotiza entre los €170.000 y €190.000 (€7000/8000 por metro cuadrado) pero también hay opciones más accesibles: departamentos de €100.000, en el extra-radio de Madrid y unidades en Málaga o Torremolinos desde €70 a 140.000. Esto significa, según Champanier que, es posible comprar un departamento en el exterior sin poner dinero encima. “Con la venta de un tres ambientes de US$200.000 podés acceder a un inmueble en el exterior”, explica. Si bien en Madrid los precios han aumentado siguen siendo bajos en relación a los valores promedio de las propiedades en otras ciudades de Europa. La explicación de por qué no solo se obtiene una buena renta, sino que también las propiedades se capitalizan en moneda dura (euros). Además, “es un mercado ágil en la compraventa es fácil comprar vender y alquilar”, asegura Claudio Bolotinsky, director comercial de Siimadrid/Empresse.

Respecto al valor del metro cuadrado, este varía mucho de acuerdo a la ubicación. Por ejemplo, los departamentos en áreas turísticas de Madrid promedian entre los €3500 y los €5000 por metro cuadrado, mientras que los localizados en los suburbios, defienden valores de venta de entre €1000 y €1500 por metro cuadrado. “En Madrid la propiedad subió alrededor de un 40% durante los últimos cinco años y cualquier análisis contempla una suba interanual de precios entre el 3 y el 5% anual, acumulativo. Y, a pesar de todo eso, sigue estando un 80% menos del valor de Roma, a un 30 % de París, a un 20 % de Londres”, explica el broker. Los amantes de Barcelona en cambio deben tener reparos: es un mercado con complicaciones a nivel jurídico, político y también a nivel impositivo que hace que las inversiones sean más complicadas, menos rentables y con un poco menos de seguridad a largo plazo”, advierte Bolotinsky. El apetito inversor por España y, sobre todo por Madrid (donde se ha concentrado el 70% de la inversión extranjera en el 2019), no es de los argentinos. Una encuesta de la empresa de servicios inmobiliarios Knight Frank a extranjeros de 44 países posiciona a España como el segundo país más atractivo para reubicarse luego de la crisis del coronavirus. Primero está el Reino Unido, y a España la siguen Francia, Australia, Canadá, Suiza y Estados Unidos. Las razones son la calidad de vida sanitaria y educativa, una moneda estable, accesibilidad, posibilidad de adquirir una segunda residencia y otras razones comerciales.

¿Qué hay que resignar?

Además de estar lejos de los seres queridos, Champanier explica que “quizás en Miami no puedas comprar en un barrio similar que Belgrano, sino que tengas que bajar un poco la categoría pero que seguramente tendrá amenities. En esa ciudad estadounidense aún las propiedades más antiguas tienen servicios”, aclara. En números, en Miami con US$200.000 se puede comprar un departamento de dos dormitorios en zonas no tan lejanas a la playa, y con amenities como pileta, cancha de tenis o basquet, por ejemplo. Hay que tener en cuenta que la diferencia de precio en las unidades en Miami radica primero en el área, y en segundo lugar, en el tipo de condominio. Zonas como Tamarac, Sunrise, Plantation, Kendall, ciertas partes de Miramar, Pembroke Pines, o Miami Gardens pueden ofrecer un cambio de vida por el mismo dinero que un departamento en Buenos Aires, e igual cantidad de metros. En cambio, un edificio moderno en la zona de la playa, aún cuando no esté directamente sobre la arena, tiene precios que pueden duplicar, triplicar y más, el valor por metro cuadrado de Buenos Aires.

Las transferencias de dinero, ¿son un problema?

Sin dudas, cómo enviar el dinero es uno de los principales problemas por las restricciones cambiarias. Si la decisión es comprar en Madrid, la cuenta en España tiene que ser abierta en las dos monedas, dólares y euros y hay muchas restricciones para aquellos que no son residentes españoles. Para empezar, hay que abrir una cuenta para no residentes y no todos los bancos dan esa posibilidad. Una vez que la entidad te admite tenés que ejecutar la apertura de las dos cuentas porque las transferencias desde la Argentina son en dólares y la cuenta en esta moneda es la receptora del dinero en la ciudad; y luego hay que transferir a la cuenta en euros realizándose la conversión de las monedas a ese momento. Otros puntos a tener en cuenta: no es necesario tener pasaporte español, hay que disponer del dinero en blanco, se pueden invertir desde €100.000, pero lo ideal es €500.000 para que los costos sean más eficientes. Hay que tramitar el NIE (Número de Identificación Tributario) y no tener antecedentes penales en los últimos cinco años. Además, no es necesario viajar, se puede realizar la apertura de cuenta desde la Argentina con poderes e instrucciones escritas. Tener la ciudadanía europea no tiene injerencia, tanto para la compra como para obtener un crédito, las condiciones se dividen entre residentes y no residentes.

Mientras que las transferencias bancarias a Estados Unidos -como a cualquier otro país del mundo- solo se permiten de una cuenta en dólares desde Argentina, y con muchos requisitos. Pero la dificultad de comprar dicho billete hace casi imposible el giro de divisas por la vía legal. En la práctica, los brokers reconocen que en general los argentinos compran con dólares no declarados o tienen pesos y no pueden comprar dólares. Un dato a favor es que cualquiera puede comprar una propiedad en Estados Unidos, aunque no tenga visa. Sólo se requiere tener una cuenta bancaria local.

Sin embargo, si la idea es mudarse, se debe tener en cuenta que el país ya no otorga visas que permitan residir por inversiones en real estate. Años atrás, si un extranjero compraba varias propiedades -no importa su valor- podía acceder a la visa E2, que permite la residencia generalmente por cinco años. Hoy, dicho visado se sigue otorgando solo para planes de negocios más activos, donde se genera una cierta cantidad de empleos y movimiento de la economía. Es el caso de la construcción de viviendas a gran escala.

En Estados Unidos la aprobación de las visas no tiene que ver con una ciudad u otra. Depende del departamento de migraciones del gobierno federal, por lo que los trámites correspondientes se deben realizar en la embajada de Estados Unidos en Argentina.

¿Puedo sacar un crédito?

En Estados Unidos los préstamos para extranjeros suelen financiar entre el 65% y 70% del valor de la propiedad a 30 años, con una tasa anual que ronda el 4,5%. Se otorgan generalmente para propiedades mayores a los US$250.000. La entidad bancaria requiere una carta del contador para acreditar ingresos, declaración de impuestos, referencias bancarias, y todo aquello que pueda mostrar solvencia financiera, como prueba de propiedades que el solicitante tenga en Argentina o cualquier otro país. Para una compra por una propiedad de US$ 200.000, la cuota mensual de una hipoteca ronda los US$1200, contemplando ya el impuesto anual que paga la propiedad.

En España también hay líneas para los no residentes. Los bancos financian hasta el 70% del valor de la propiedad, a 20 años -y el tomador debe terminar de pagarlo al cumplir 75 años, es decir si lo saca con 65 sólo se le habilitará un plazo de 10 años- y con una tasa que ronda el 3% anual.

Quienes eligen Uruguay para comprar una propiedad lo hacen con la ilusión de obtener la residencia fiscal. El decreto del Gobierno de ese país estima una inversión que al dólar actual equivaldría a unos US$395.000. “El decreto habla del valor de compra. Es decir que no importa si el valor fiscal de la propiedad es inferior”, explica Federico Fischer, managing partner de Andersen Tax & Legal, ante las dudas sobre si la inversión se guiaba por el valor de catastro o el de real. Asegura que en los últimos días recibió una “ola de consultas. Muchas desde Argentina pero también de Brasil y otros países”.

Más allá de las facilidades que anunció Lacalle Pou, obtener la residencia fiscal no es tan sencillo. Para empezar hay que tener en cuenta para quienes deseen hacerlo que lograr la baja en la Argentina lleva su tiempo. Además, la persona asume el compromiso de residir 60 días en Uruguay, que es lo que exige el gobierno de ese país. A ese punto se suman otras exigencias de la AFIP argentina.

Respecto a la inversión, el valor requerido para la residencia fiscal se puede alcanzar comprando varias unidades chicas, o una grande. Las opciones de oferta varían por zona. Se puede acceder a casas de tres dormitorios en Pinares (la Mansa), en Colonia, La Barra, o un departamento de dos o tres dormitorios en Punta del Este con amenities. O comprar varios monoambientes en proyectos promovidos por el Gobierno uruguayo -es decir exentos de impuestos-.

Ignacio Camps, director de la inmobiliaria argentina Evoluer reconoce que si bien en Uruguay es más caro construir que en la Argentina, es una buena apuesta. “En pozo, un proyecto top te cuesta lo mismo que en Palermo. Podés entrar en pozo a US$3500/m² para terminar saliendo, una vez terminado, en US$4500/m²”, explica. El broker afirma que hay opciones de US$170.000 por un dos ambientes en un proyecto, por ejemplo, al lado de World Trade Center en Montevideo, otras por US$200.000 en Carrasco.

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