Comprar en obra: cuándo y dónde invertir, claves para hacer el mejor negocio

Los números son muy elocuentes y están al alcance de cualquiera: el costo de la construcción en dólares bajó abruptamente a partir del segundo trimestre de 2018 y tocó su piso hace aproximadamente un año. Sin embargo, la estabilidad del dólar de los últimos meses y el aumento en los precios de los materiales de obra lo llevó a recuperar parte de ese terreno perdido. La pregunta que se hacen los inversores, entonces, es si sigue siendo una oportunidad comprar departamentos de pozo y hasta cuándo será provechosa esa ventana.

Tomando el valor del dólar blue, los datos de Reporte Inmobiliario marcan que, tras el pico de U$S1188 que alcanzó el metro cuadrado en la primera mitad de 2017, comenzó una baja que llegó hasta los U$S409 en abril y diciembre de 2020, para luego remontar hasta los U$S673 actuales. Naturalmente, en los grandes números hay coincidencia en que hoy es mucho más conveniente comprar que hace tres o cuatro años. La cuestión pasa entonces por tratar de ver qué márgenes de rentabilidad puede haber en el futuro si se entra hoy en un pozo.

Según un informe de Predial, en un contexto económico recesivo y con valores de las propiedades a la baja, quienes mueven capital o tienen capacidad de ahorrar pueden llegar a obtener una ganancia futura de entre el 30% y 40% si compran desde pozo. “Actualmente, en el mercado hay obras ya iniciadas a precios muy competitivos. Difícilmente volvamos a verlas en esos valores. Estamos en el momento ideal para concretar este tipo de operaciones”, señaló Gabriel Brodsky, CEO de la firma. “Se espera que, para la fecha de finalización de la obra, estimada en dos años y medio, los valores se hayan recuperado generando un importante retorno del capital invertido si lo que se busca es revender”, agregó.

Teniendo en cuenta cómo fue variando el dólar blue, el dólar MEP y el índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) en los últimos dos años, desde Predial advierten que entre en 2019 y 2020 el dólar se movió a más velocidad que el CAC, pero en 2021 se está viendo un efecto inverso. “El CAC viene subiendo más fuerte que el dólar. Esto hace presuponer, y ya se empieza a ver en la realidad, que de seguir este escenario el valor del m² en emprendimientos va a empezar a subir lentamente porque tenemos inflación en dólares”, pronosticó Brodsky.

En lo que respecta al año pasado, el CEO de Predial señaló -en base a un relevamiento propio- que el dólar blue trepó un 112,82%, el dólar MEP un 68,72% y el índice de la CAC apenas un 47,22%; mientras que en los cuatro primeros meses del 2021 la tendencia alcista del dólar se revirtió (el blue ascendió 0,65 % y el MEP 2,11 %) pero no así la variable de la CAC, que escaló un 8,70%.

Daniel Bryn, titular de Bryn Real Estate, coincide en que comprar en pozo sigue siendo hoy una buena oportunidad, sobre todo por la necesidad de los desarrolladores de vender. “El desarrollador lo que está haciendo es ajustar el aumento del costo contra su ganancia sin subir el precio, tratando de vender, que es lo que viene tan lento. Como tienen que tratar de comenzar la obra o de continuarla, creo que esa baja va a durar unos meses más, hasta que el aumento del costo sea mucho más agresivo aún”. Aunque la evolución de los precios también está sujeta a las zonas, Bryn estima que esta oportunidad se va a mantener por los próximos dos o tres meses.

Para Carlos Spina, socio y director comercial de la desarrolladora Argencons, “es un buen momento porque hay opciones en pozo, opciones para colocar pesos y opciones para pensar que si uno compromete un flujo de pesos para los próximos 24 meses por ejemplo, a la muy buena foto que tenemos hoy se le puede dar un muy buen final si la evolución de la CAC y el dólar va como la mayoría cree que ocurrirá”.

Dónde y cuándo invertir

La otra cuestión que es importante saber para un inversor es en qué proyectos conviene invertir. Las propiedades de pozo van variando sus precios de acuerdo al grado de avance de la obra. Para Bryn, siempre se obtiene más rentabilidad cuando antes se entre. “Cuando entres en una obra en donde quizás hasta la casa donde se va a hacer no está ni demolida, vas a tener una mayor rentabilidad. Cuando estás cerca de la finalización, es probable que estés comprando casi al mismo valor que un departamento a estrenar. Pero yo recomendaría entrar cuando los planos y la demolición estén aprobadas, el fideicomiso constituido y la constructora definida para tener más seguridad”, dijo.

Gustavo Llambías, director ejecutivo de RED Real Estate, sostiene que las oportunidades son mayores para quienes puedan cancelar el mayor porcentaje del boleto, ya que luego las cuotas se terminan ajustando por el índice CAC. “La clave para saber si tenés una oportunidad o no es encontrar algún tipo de oferta para pagar el total por adelantado. Por ejemplo, contra boleto nosotros tenemos algunas ofertas en nuestros proyectos con descuentos para quien paga 100% adelantado. Lo estamos haciendo para el esquema del blanqueo, donde tenemos operaciones de gente que viene con el 100% del precio y hasta estamos absorbiendo incluso el costo del blanqueo para el comprador”, contó a LA NACION.

En cuanto a las zonas, según el informe de Predial, las obras ya iniciadas en barrios como Almagro, Villa Crespo, Flores, Núñez, Paternal y Palermo ameritan gran consideración. “El valor del m² bajó aproximadamente un 16% durante marzo de 2021, en comparación a igual mes de 2020”, enfatizó Brodsky, quién consideró que con el repunte del 10,6% en el costo de la construcción durante el primer trimestre del año, según el INDEC, “es inminente su traslado a los precios”.

De acuerdo al relevamiento, el m² de los emprendimientos por pago de contado en Paternal pasó de U$S2.300 a U$S1.590 (-30,87%); en Palermo, descendió de U$S2.500 a U$S2.090; y en Flores, decreció de U$S2.130 a U$S1.808. Mientras que Núñez (-11,32%), Almagro (-13,89%) y Villa Crespo (-9.09%) también ofrecen atractivos descuentos para los ahorristas.

En cuanto al valor de los departamentos a estrenar, el informe de Predial también arrojó un descenso en el precio del m² que se ubicó aproximadamente en un 8%. Los descensos más significativos se dieron en Palermo (-14,45%), donde pasó de U$S3.578 a U$S3.061/m²; en Villa Crespo (-13,77%), que descendió de U$S2.760 a U$S2.380/m²; y en Núñez (-10,55%), que decreció de U$S3.790 a U$S3.390/m². El listado se completa con Almagro, donde la baja fue de U$S2.844 a U$S2.644/m²; Flores, de U$S2.261 a U$S2.076/m²; y Paternal, de U$S2.371 a 2.241/m².