Oficinas vacías: ¿qué será del microcentro y cómo resucitarlo?

El sol de febrero pega de lleno sobre Diagonal Norte y parece imposible que hace un año nomás esta misma arteria era un hormiguero de gente, de miles de oficinistas aflorando de los edificios para ir a almorzar, o al banco, o a la farmacia, o a comprar un regalo, o a una boca de subte en caso de poder volver a casa temprano.

Pero ahora -qué novedad- el corazón de la city es una suerte de desierto de veredas semivacías, torres solitarias, bares agonizantes y locales cerrados. Porque en otros barrios porteños podrá haber regresado, barbijo mediante, cierta apariencia de normalidad pre pandemia. Mas no en el centro.

Lo que en el mercado inmobiliario se conoce como “CBD” (por Central Business District, que incluye tanto el microcentro propiamente dicho como Catalinas, Plaza Roma, Retiro, Puerto Madero, 9 de Julio y el Centro Sur) se proyecta en estos tiempos enrarecidos como una tremenda incógnita.

Y es que aun con el horizonte de una situación sanitaria normalizada es difícil encontrar a quien no machaque con aquello de que “el home office llegó para quedarse”, y que esta reingeniería laboral podría tener para las grandes ciudades un enorme y profundo impacto tanto en términos de movilidad como en los usos del suelo.

No todo el mundo puede hacer home office, eso es cierto. Así como también se prevé que el futuro próximo traerá unas modalidades de trabajo más flexibles (ya no trabajaremos en casa los cinco días de la semana, aunque tal vez sí tres). Pero son justamente el empleo “de oficina” y el trabajo basado en el conocimiento los que mejor admiten ser ejecutados desde cualquier ubicación, un proceso que se aceleró en tanto las empresas sacan sus cuentas para medir el ahorro derivable de achicar estas instalaciones. A la vez, a gran parte de los empleados trabajar desde casa parece gustarles, con lo cual va quedando claro que más allá de la llegada de las vacunas y de cierta promesa de reactivación económica en el mundo de las oficinas en general y en el centro de Buenos Aires en particular, ya nada -o casi nada- será como antes.

Un mercado que sufre

Las oficinas del Área Metropolitana de Buenos Aires -que se concentran en las zonas mencionadas además del corredor Libertador, el Dardo Rocha, el Panamericana y la llamada “zona Dot”- registraron en el último trimestre de 2020 una vacancia de 15,9%: casi el doble si se la compara con el 8,2% del mismo período en 2019.

Los datos se desprenden del informe de la consultora inmobiliaria corporativa Colliers International, que subraya que en 2020 “la vacancia escaló de una forma excepcional”, que “el mercado de oficinas se encuentra en un proceso de adaptación” y que, si el panorama se analiza por submercado, el incremento más significativo se ubicó en el macrocentro Sur, donde la dinámica de liberación de superficies data desde 2019 y alcanza una disponibilidad del 27,35%.

Todo esto sucede mientras YPF cuelga el cartel de venta en su histórico edificio diseñado por César Pelli, con lo cual sumará 75.000 metros cuadrados disponibles; y Telecom hace lo propio con su emblemática torre de Puerto Madero con un total de 38.000 metros cuadrados de los cuales 21.000 son rentables. Por otro lado, en Catalinas Norte se acaba de terminar la torre 200 Della Paollera (en la que Globant ya cuenta con los últimos diez pisos), en tanto en Córdoba y Alem (donde había un estacionamiento) avanza con un horizonte de cuatro años la construcción de un edificio con la firma de Norman Foster.

“La tendencia es que el mercado de oficinas va a seguir ampliando la oferta. ¿Cuánto? No lo sabemos”, advierte el director de Oficinas de Colliers, Juan Manuel Farola, y afirma que las más amenazadas son las grandes superficies. El ejecutivo recuerda que allá por 2002 la vacancia llegó a trepar hasta alrededor de un 20%, aunque ya en 2003 arrancó la recuperación. “Era otro contexto. Entonces no estábamos ante esta revisión del modelo de trabajo”, distingue.

“Incluso las empresas a las que les empiece a ir bien van a tener menos metros”, explica por su parte Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios. Y completa: “Si bien el mercado se está reactivando, son más los metros que se liberan que los que se ocupan. Todo este año va a seguir siendo de transición”.

¿Qué transformaciones puede implicar esta tendencia para el paisaje del centro porteño? ¿Qué destino podrían tener todas esas torres? ¿Y qué nuevas preguntas empieza a despertar una red de transporte guiado que ha sido criticada por radiocéntrica?

“Al impacto que en el centro tiene el teletrabajo hay que sumar el hecho de que toda esa gente tampoco está ahora almorzando, ni haciendo compras en la zona. Eso va a tener un efecto secundario encadenado a partir de la disminución de ese gasto, que también generaba actividad y empleo en comercios”, observa el geógrafo y decano del Instituto de Transporte de la Universidad de San Martín, José Barbero.

“En términos de transporte lo primero que se ve es una reducción general en la tasa de generación de viajes, lo que se siente especialmente en las rutas más concéntricas y tiene un efecto financiero muy fuerte sobre el transporte público. En ciudades europeas están calculando ya que un 25% de la demanda se les cae. Y nosotros vamos a tener también un achicamiento, que aún no se sabe si será de esa magnitud”, marca para concluir pronosticando que “al patrón de movilidad anterior ya no vamos a volver”.

¿Podría “reconvertirse”?

“Si el área central de una ciudad se reconvierte, si pasa a tener usos mixtos, comienza a tener vida las 24 horas. Es la diferencia que hay entre la avenida Santa Fe entre 9 de Julio y Callao y Cabildo entre Virrey del Pino y Monroe. En la primera hay viviendas, colegios, iglesias y también locales. En la segunda, solo locales. Y al no tener vivienda, a las ocho de la noche el lugar se muere. Un caso interesante en ese sentido es lo que pasó después de las Torres Gemelas en el Downtown de Nueva York: se mudó gente joven y se empezó a ver otra vida”. Quien habla es Domingo Speranza, CEO de Newmark Argentina. “Lo más probable es que el centro de Buenos Aires comience a mezclar otra vez los usos”, vaticina aunque aclara que por el momento transformar edificios de oficinas en residenciales “no es una unidad de negocio interesante”. “Además las oficinas siguen siendo un espacio necesario. ¿Cómo le construís el ADN de la empresa a un empleado que recién ingresa si nunca se ve con sus compañeros de trabajo?”, se pregunta aunque también reconoce que las nuevas fuerzas laborales “ya no quieren viajar 50 kilómetros para ir a trabajar todos los días”.

Farola precisa que las torres corporativas “no pueden cambiar de uso”. Y en cuanto a los edificios más viejos, tiene que haber un acuerdo en el consorcio, además de que el código urbanístico debería permitirlo. “Soy bastante pesimista respecto de esa transformación -dice-. A lo sumo alguien que tiene un terreno y planeaba construir oficinas ahora se lo replanteará”.

Según Barbero podría haber un reciclaje, aunque por el momento “todas son incógnitas”. “A partir de esta reorganización del trabajo se pueden pensar cambios en los usos del suelo, en las localizaciones y en los viajes. En cualquier caso es importante que la planificación urbana reaccione, entienda los procesos y pueda orientarlos hacia el bien común”. Desde Cushman Castro coincide con esta última apreciación: “En principio no veo a la reconversión como tendencia, aunque uno vez que en otras partes del mundo zonas administrativas y financieras sí se han reconvertido. Pero eso no es algo que podamos empujar solamente desde el mercado inmobiliario: semejante cambio requiere una mirada mucho más urbanística, que en todo caso los desarrolladores acompañan”.

Paños fríos

“Buenos Aires va a sufrir menos que otras ciudades porque nuestro inventario de oficinas por habitante es menor al de Santiago de Chile, Lima, Bogotá, San Pablo y Río de Janeiro”, explica Speranza y describe el mecanismo por el cual, al inicio de las crisis, las oficinas clase B se ven menos castigadas, pero solo porque son más baratas. “Cuando llega lo peor se da un fenómeno que se llama flight to quality: empresas que están en un edificio clase B se pueden mudar por la misma plata a otro más eficiente, con menos gasto de mantenimiento y donde los empleados se sienten mejor. Así, las oficinas clase A se recuperan más rápidamente”.

El mencionado informe de Colliers también va en esa línea al consignar que “la pandemia atravesó el mercado de oficinas, y modificó los sistemas de trabajo, por lo tanto, configuró nuevos escenarios de búsqueda y de relocalización. Podemos ver que habrá una tendencia hacia espacios de trabajo flexibles, más abiertos, con mayor circulación, que sean energéticamente eficientes y que contemplen espacios al aire libre”.

Castro suma que para analizar la situación actual hay que examinar lo que estaba pasando antes, cuando había ya una tendencia al “éxodo” de la zona. “Si la gente ya no va a ir de lunes a viernes al trabajo, esa descongestión puede ser favorable y esa desesperación de muchas empresas por irse del centro tal vez se revierta”.

El broker agrega que “nuestro mercado corporativo estaba bien parado. La pandemia no nos agarró con edificios a medio construir y desarrolladores endeudados, y la vacancia era bastante baja. El mercado se va a ir acomodando”.

Dhan Zunino Singh es sociólogo, doctor en Historia e investigador del CONICET, y respecto del futuro del centro arranca por sumar al panorama el lugar que ocupan las oficinas de la administración pública y los sindicatos. “Pero además -prosigue- uno piensa qué pasará con el centro frente a la desconcentración que implica el home office. Recordemos que ese fue el sueño de la globalización: los procesos se descentralizaron y uno podía pensar que lo mismo pasaría con las ciudades, pero al final fue al revés: ocurrieron nuevos fenómenos de concentración. Y es que el lobby es cara a cara, el comercio es cara a cara, el mercado es cara a cara. Durante la pandemia el capitalismo siguió trabajando con la cercanía. Hay un ejemplo claro en la misión del FMI que vino en octubre. La negociación no fue virtual y de hecho uno de los funcionarios se agarró el covid en Buenos Aires”.

“Por otro lado, hay un uso del microcentro que no bajó: es el espacio público por excelencia de la ciudad. Plaza de Mayo, el Obelisco y hasta Comodoro Py, que incluso durante la pandemia siguieron siendo espacios de concentración de marchas, del velatorio de Maradona, de la vigilia por el debate de la ley del aborto”, destaca y concluye que si bien puede cambiar la densidad, no tanto la “funcionalidad” de ese nodo de cemento, hierro y vidrio que ayer burbujeante y hoy desolado disputa cuál será su rol en la nueva trama urbana.

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