Qué pasó con la ley de alquileres que aprobaron en el Congreso

El mercado inmobiliario empieza a ver la luz al final del túnel. En una sesión especial que empezó pasadas las 12.30 del mediodía y terminó antes de las cuatro de la tarde, la Cámara de Diputados aprobó con 125 votos positivos, 112 negativos y tres abstenciones el dictamen de minoría de la oposición para modificar la ley de alquileres.

La propuesta de la oposición consiste en nueve puntos principales, entre las que se encuentran los puntos más controversiales de la normal actual:

1. Duración del contrato. El plazo de los contratos vuelve a ser de un mínimo de dos años -como establecía el Código Civil y Comecial- y no de tres como establece la ley vigente. Cabe aclarar que este plazo de dos años no aplica para determinados tipos de alquiler, como contratos de locación a diplomáticos o alquileres temporarios que tengan fines turísticos, de descanso o similares, hecho que amplía el universo de destinos de alquiler temporario.

2. Cada cuánto aumenta la cuota de alquiler. El precio del alquiler se actualiza cada cuatro meses mínimo a 12 meses como máximo, mientras que la ley actual obliga a aumentar el monto del contrato una vez por año.

3. Se vuelve a permitir el escalonamiento. “Es decir, se pueden fijar los aumentos desde el principio. Cómo era hasta 2020″, explica González Rouco.

4. Se mantiene la indexación y puede asociarse a otros indicadores. Al no derogarse al ley, se pueden indexar los contratos. La diferencia es que se pueden asociar al Índice de Contratos de Locación (ICL) elaborado por el Banco Central sino que también pueden indexarse con el incremento el índice de precios al consumidor (IPC), el índice de precios mayoristas (IPM) y/o el índice de salarios (IS), elaborados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INDEC) o una combinación de dichos índices.

5. Se permiten los pagos anticipados de hasta un mes. Si la vivienda es habitacional, no puede exigirse al inquilino el pago de alquileres anticipados ni depósitos de garantía superiores a un mes.

6. El registro de los contratos en la AFIP. Se mantiene la obligación de registrar en AFIP, que ya existía antes de la ley actual.

7. Las reparaciones quedan a cargo del propietario. En caso de ser urgentes, se deben resolver en menos de 24 horas desde la notificación del inquilino y en no más de 10 días corridos si no son urgentes.

8. Cambios impositivos. En primer lugar, quedan exentos de tributar al monotributo quienes tengan hasta tres viviendas en alquiler. En segundo lugar, quedan exentos del pago del impuesto a los Bienes Personales sobre las viviendas alquiladas “para casa-habitación, con contratos debidamente registrados” pero con un límite a determinar de acuerdo al valor de los contratos. En tercer y último lugar, proponen cambios en “los créditos y débitos en caja de ahorro o cuentas corrientes bancarias utilizadas en forma exclusiva para las operaciones inherentes a la actividad de locación de inmuebles con destino casa-habitación, cuyos contratos se encuentren debidamente registrados, conforme a la reglamentación”.

9. La recisión del contrato. El inquilino puede rescindir el contrato pasados los seis meses y tiene que anticiparle la decisión al dueño con al menos un mes de antelación. En caso de hacerlo durante el primer año de contrato, deberá pagarle al locador la suma de un mes y medio de alquiler, mientras que si lo hace después del año tiene que pagar la suma de un mes solo.Cómo fue la sesión

En primer lugar, la sesión había logrado el quórum necesario de 129 diputados para tratar el tema de alquileres. Allí se iban a tratar los dos dictámenes que estaban pendientes desde mayo de 2022 (uno de mayoría del oficialismo y uno de minoría de la oposición). Pero, además, se sumaron 12 expedientes que podrían tratarse en la sesión especial si se lograban dos tercios de votos afirmativos para incluirlos. Luego de que la presidenta de la Cámara, Cecilia Moreau, enlistó los 12 expedientes, entre los que se encontraban las propuestas de derogación total de la ley, se pasó a la votación en la cual los 110 votos negativos dejaron sin efecto a los 124 votos positivos y sin los dos tercios necesarios la opción de una derogación quedó descartada.

Acto seguido, se planteó un apartamiento por alquileres temporarios con precios en dólares y también precios en dólares para los tradicionales, pero el resultado de la votación también fue negativo.

A continuación, se procedió a exponer los puntos principales y visiones de los bloques acerca de los dictámenes de mayoría y minoría, que desde hace más de un año aguardaban para ser tratados. Después de tres horas y media de exposición, llegó el tan esperado momento de la votación. Primero fue el turno del dictamen de mayoría, alentado por el oficialismo, que reunió 109 votos positivos, 131 negativos y 0 abstenciones. El resultado de los 240 votos totales fue negativo y quedó descartado.

Por último, se dio paso a la votación del dictamen de minoría, presentado por la oposición. Este sumó 125 votos positivos, 112 negativos y 3 abstenciones, que tuvo un resultado afirmativo. Esto quiere decir que el proyecto de modificación de la ley de alquileres 27.551 ahora pasa con el visto bueno al Senado, donde en caso de aprobarse se publicaría en el Boletín Oficial. De ser así, los especialistas del mercado coinciden en que los cambios no se aplicarían hasta el año que viene.

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