El dia D para la ley de alquileres: estos son los puntos más controvertidos de la ley

En el marco de una devaluación de la moneda nacional, el mercado inmobiliario sucumbe y los inquilinos piden un cambio en la ley de alquileres. El diagnóstico es terminal cuando se tiene en cuenta que hay menos de 900 departamentos en oferta en la ciudad de Buenos Aires y esas pocas unidades ofrecidas aumentaron su precio más de 25% en una semana, después de las PASO y la suba del dólar.

“La ley sancionada en 2020, la falta de oferta y la inflación generaron una bomba nuclear en este mercado en el que la demanda convalida cualquier precio”, afirmó Germán Gómez Picasso, director de Reporte Inmobiliario. Sus relevamientos de los últimos 10 días indican que la suba interanual en los monoambientes fue de 289 por ciento y en los de dos ambientes, 250 por ciento. “Son aumentos que se dieron por la escasez de oferta”, afirma.

“De julio del año pasado a julio de este año, la oferta de unidades en alquiler en la ciudad de Buenos Aires cayó más de 50%. Quiere decir que los propietarios no creen en la ley y los inquilinos se perjudican porque los precios subieron y no hay viviendas para alquilar. Esto debe derogarse de forma inmediata”, dijo en diálogo con Radio Mitre el diputado Hernán Lombardi (PRO).

Qué pretende cada partido

Para revertir esta situación, hoy a las 12hs la Cámara de Diputados tratará la ley de alquileres en la primera sesión posterior a las PASO, solicitada por el diputado Mario Negri (JxC) y otros.

Las aguas están divididas acerca de qué tanto hay que cambiar la ley. Juntos por el Cambio y el bloque de La Libertad Avanza de Javier Milei proponen la derogación total -que todavía no tienen dictámenes en comisión y requieren de una mayoría de dos tercios que la oposición no puede alcanzar si el oficialismo da el presente-. No obstante, el dictamen de minoría presentado por Juntos por el Cambio que hace un año aguarda sentado propone volver a contratos de dos años el plazo y que las actualizaciones y ajustes sean acordados entre las partes -a partir del IPC, IPIM o el Índice de Salarios que elabora Indec, o una combinación-.

En consonancia, el interbloque Federal, los misioneros y rionegrinos plantean una modificación parcial. Desde su visión, el plazo de los contratos debería volver a ser de dos años y la actualización de los valores debería ser semestral.

El oficialismo, por su parte, defiende la ley actual (mantener los contratos de tres años, una actualización en base a IPC y RIPTE y flexibilizar la presentación de garantías), se rehúsa a derogarla y no daría quorum en la sesión especial convocada por sus opositores, lo que deja un escenario con un quórum de 129 diputados muy ajustado. Un comunicado del partido difundido anoche sostuvo que “el pedido de Sesión Especial tiene como único fin el de montar un show electoralista poniendo de rehenes a los más de 10 millones de argentinos/as que alquilan en nuestro país”. En lugar de la derogación, empujan la idea de otorgar incentivos tributarios para propietarios y de regular los alquileres temporarios en dólares plasmados en el dictamen de mayoría del Orden del Día 67/2022:

• Monotributo. No considerar actividades simultáneas hasta tres alquileres en el caso de inmuebles que sean afectados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia.
• Impuesto a las Ganancias. Exención de la ganancia neta originada en la locación de las unidades. En la liquidación del impuesto a las ganancias podrán deducirse las sumas invertidas en la construcción de nuevas unidades de vivienda.
• Bienes Personales. No están alcanzados los inmuebles destinados a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia, siempre que dichos contratos de locación se encuentren registrados.
• Régimen de Incentivo a la Construcción Federal Argentina y Acceso a la Vivienda. Quedan comprendidos dentro del régimen los inmuebles usados que sean afectados, por un plazo no inferior a doce años, a la locación con destino exclusivo a casa habitación del locatario y su familia.

Al fin y al cabo, la esencia del desacuerdo descansa en que ningún sector puede reunir los votos suficientes para que se imponga su criterio, por lo que el futuro del mercado es más incierto que nunca. En el caso de que logren un cambio, aún faltaría la media sanción de Senadores y su publicación en el Boletín Oficial, por lo que “a nuestro entender, los cambios fuertes se realizarían en la próxima administración”, afirma Alejandro Bennazar, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

“El oficialismo buscará imponer su mayoría relativa en la sesión de mañana. Es decir que, si bien tiene mayoría, el Congreso está prácticamente empatado y depende de los votos del medio, de los que se mueven hacia un lado o hacia el otro”, analizó Lombardi, cuyo proyecto propone la derogación total para que “empiece a aparecer oferta con las condiciones de inflación y que lentamente tenga sentido la baja relativa de precios”.

El punto en común entre los opositores es que hay que modificar los ítems más controversiales de la ley. “No hay que derogar toda la ley porque tiene cuestiones muy buenas, entonces solamente hay que derogar dos artículos”, señaló Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina. Ese norte es el que sigue la iniciativa particular que presentaron ante la Cámara de Diputados la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV), la Federación Inmobiliaria de la República Argentina (FIRA), la Fundación de Estudios para el Desarrollo Inmobiliario (FEDI) y la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA).

La actualización del valor de los contratos

En primer lugar, uno de los puntos más conflictivos es la periodicidad y la forma en la que se actualiza el valor del alquiler. “Con la ley vigente el monto se actualiza una vez por año. Esto parecería que protege a los inquilinos pero el propietario primero puede decidir retraerse de la oferta. Si no es así, calcula la inflación de un año para adelante y le pone el precio hoy. En este contexto casi hiperinflacionario, actualizar una vez por año no tiene ningún sentido”, observó Lombardi.

“Hay que derogar el artículo 14, que se refiere a la fijación del precio una vez por año, o sea la indexación anual por el índice del Banco Central. Hay que dejar que las partes libremente pacten los períodos en los cuales quieren indexar como en los contratos comerciales, que hoy día se están indexando cada cuatro meses, incluso a veces a cada tres meses, y por el índice que libremente elijan las partes, no tiene por qué ser el índice del Banco Central. Entonces lo que es la locación de vivienda tiene que equipararse a la locación comercial”, sopesó Abatti.

Por su lado, la iniciativa de las cámaras propone que el precio del alquiler deje de actualizarse una vez por año y se ajuste mínimamente cada cuatro meses. De esta forma, se volvería a la metodología escalonada que se empleaba previo a la sanción de la última Ley de Alquileres. “La intención es ponerle un plazo para que no actualicen cada dos o tres meses ni que el mínimo sea 12 meses como ahora”, señaló Alejandro Bennazar.

El conjunto de entidades argumentan que la actualización anual del valor del alquiler “es un período muy extenso en un contexto inflacionario desequilibrado que ha generado una gran presión en el valor locativo inicial, una aceleración en los precios, retracción de la oferta y una suba de precio muy abrupta al momento de aplicar el índice de actualización contemplado por la ley”.

Un dato no menor es que la propuesta de las cámaras considera mantener el índice impuesto con la nueva ley, llamado Índice de Contratos de Locación (ICL) y elaborado por el Banco Central, que está compuesto en partes iguales por el RIPTE y el IPC. “El problema actual no se debe tanto al ICL sino al período de un año porque le hace daño a ambas partes. Como la oferta no lo convalida, los dueños sacan las viviendas del alquiler y las ponen a la venta o se garantizan un colchón al pedir un valor muy alto de entrada”, sostuvo Carlos Spina, presidente de AEV.

En ese sentido, Bennazar detalla que “el propietario por las dudas le recarga al precio inicial entre un 30% y 40% porque sabe que no va a poder actualizar hasta dentro de un año, lo que perjudica al inquilino y a la vez dificulta el ingreso”.

La actualización anual es insólita en términos de negocios, ya que es el único servicio que en un país con tres cifras de inflación interanuales aumenta una sola vez por año. “Con la modalidad de ajuste actual, el alquiler está subsidiado a costa del propietario durante un año. Cuando pasan esos 12 meses, el aumento supera el 100% y el sueldo del inquilino no puede afrontarlo porque sus ingresos no aumentaron a ese nivel”, analizó Spina.

El plazo de los contratos

En segundo lugar, las entidades proponen que el plazo mínimo de la locación del inmueble sea de dos años y no de tres. Es decir que se volvería a implementar el plazo de 24 meses que se utilizaba antes de la sanción de la ley de alquileres. Abatti coincide con esta visión y opina que hay que derogar el artículo 1198 que se refiere al plazo mínimo legal: “Hay que volver al plazo mínimo legal de dos años que establecía ese artículo en el Código Civil y Comercial”.

“No es un detalle menor volver a dos años”, enunció Bennazar. Explica que agregar el tercer año encarece los contratos. “A dos años, un contrato que empieza en $100.000 son $2,4 millones totales sobre los que se calculan el sello del contrato del 1%, que da $24.000. Si el contrato se estira a tres años, esos $24.000 se transforman en $36.000. A eso se le suma el seguro de garantía, que está en el orden del 5% al 6%, que se traduciría en $144.000 en 24 meses y en 36 meses a $216.00. En conclusión, por acortar un año el contrato se ahorran del costo inicial los $12.000 de sellado y $72.000 de seguro. Al sumar el depósito de garantía, el alquiler del primer mes y estos factores iniciales, una familia que firma un contrato de alquiler se ahorra mucho dinero”, cerró el Presidente de la CIA.

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