Alquileres temporarios: después de Nueva York y Florencia, la estrategia de Francia para ir contra Airbnb y limitar su oferta
La estrategia de Francia y las normas que busca implementar para detener el avance y el descontrol de los alquileres temporarios con fines turísticos que atentan contra el acceso a la vivienda
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En medio del encanto de las calles adoquinadas de París y la serenidad de los campos franceses, surge un debate en las sombras de las pintorescas viviendas turísticas de Airbnb en el país europeo.
En un intento por abordar los desafíos generados por el auge de alquileres temporarios, a principios de diciembre, llegó a la Asamblea Nacional una proposición de ley para eliminar una parte de las ventajas fiscales de las plataformas de alquiler turístico y dar a los políticos municipales herramientas de regulación.
Se trata de una iniciativa conjunta del diputado socialista Iñaki Echaniz y Annaïg Le Meur, diputada de Renacimiento (el partido del presidente Emmanuel Macron).
Estas medidas significativas buscaban regular a plataformas como Airbnb como respuesta a las crecientes preocupaciones sobre la distorsión de la competencia con el sector hotelero y los impactos en el mercado de viviendas locales.
La propuesta tenía como objetivo principal cambiar las reglas fiscales para los propietarios de viviendas en alquiler. Actualmente, los propietarios pueden deducir hasta un 71% de los ingresos que obtienen de ciertos tipos de alquiler. La nueva propuesta busca simplificar esto y establecer una tasa de deducción del 40% para la mayoría de los tipos de alojamientos. Solo las casas rurales y estaciones de esquí mantendrían un beneficio fiscal más alto.
Este movimiento se produjo en paralelo a los esfuerzos de los ciudadanos y políticos locales que, durante la primavera pasada, se unieron para reclamar una mayor regulación en los alquileres turísticos de corta duración. Su preocupación radicaba en la subida descontrolada de precios y la gentrificación de los centros urbanos, fenómenos que se intensificaron con la pandemia.
En este contexto, el Gobierno enfrentó una posición ambigua, ya que, si bien la primera ministra Élisabeth Borne reconoció la necesidad de dar a las autoridades locales nuevas herramientas para regular estos alquileres, hasta ahora favoreció con sus decisiones los intereses de las plataformas.
Hace apenas unas semanas, el gobierno retiró una enmienda incluida por el Senado en los presupuestos generales, la cual buscaba obligar a los alquileres turísticos a pagar el IVA. La retirada de esta enmienda se realizó en el último momento, preservando así la exención actual.
Los grandes problemas que Airbnb trae a Francia
La pandemia de COVID-19 aceleró la expansión de plataformas de alquiler como Airbnb hacia regiones fuera de las grandes ciudades, aprovechando el aumento del turismo local y la mayor flexibilidad en el teletrabajo. Esto trajo una serie de complicaciones en el rubro de los alquileres:
1) Aumento de precios
La falta de regulación en los alquileres turísticos de corta duración llevó a un aumento descontrolado de este tipo de alojamientos y los residentes locales argumentan que esto contribuye a la subida de precios al reducir la oferta de viviendas disponibles para alquiler a largo plazo. En áreas como Saint-Malo, en Bretaña, el aumento de los departamentos temporales impulsó un fuerte incremento en los alquileres en un corto período de tiempo.
2) Gentrificación y pérdida de identidad local
La proliferación de alojamientos turísticos, especialmente en zonas turísticas populares, llevó a una mayor concentración de gente en los centros históricos de ciudades y localidades. Los residentes denuncian la sustitución de viviendas y comercios tradicionales por alquileres tipo Airbnb, lo que afecta la identidad y la vida local.
3) Vaciamiento de residentes locales
Barrios enteros en localidades turísticas experimentaron un vaciamiento de residentes locales debido a la conversión de viviendas en alquileres turísticos. Esto ha llevado a la preocupación sobre la pérdida de comunidad y la transformación de barrios residenciales en áreas destinadas principalmente a turistas.
Qué pasa en el resto del mundo
Francia no es un caso aparte. Una creciente preocupación sobre el impacto de plataformas como Airbnb en el acceso a la vivienda y la competencia justa en el sector hotelero se gesta en todo el mundo.
El Ayuntamiento de Florencia, uno de los principales destinos turísticos de Italia, fue uno de los primeros en aprobar un documento formal para prohibir los servicios de alquiler temporario en su centro histórico.
La propuesta, según el municipio, es el primer paso para la adopción de la medida y prevé la modificación de los artículos relativos a la clasificación del uso de los inmuebles en la zona catalogada por la Unesco como Patrimonio de la Humanidad.
Con el cambio, esta zona de la ciudad ya no podría tener ofertas en plataformas de alquiler temporal como Airbnb. El documento es preliminar y será verificado por otros órganos de la administración municipal antes de su ejecución definitiva.
De acuerdo con el Ayuntamiento, la nueva norma no tendrá efecto retroactivo, pero brinda incentivos fiscales para los propietarios que quieran cambiar el destino de sus propiedades por alquileres de mediano y largo plazo.
Una de las exenciones debería ser en el impuesto de segunda vivienda, una tasa que actualmente cuesta alrededor de €2000 al año por un piso medio en el centro histórico.
Otra ciudad que puso en jaque la posibilidad de alquilar a través de Airbnb fue Nueva York, donde ya se aplican regulaciones altamente restrictivas que limitan severamente la capacidad de los residentes para alquilar casas y departamentos a través de la plataforma.
Estas nuevas normativas requieren que los anfitriones se registren en la ciudad antes de que puedan ofrecer alojamientos a corto plazo. Además, las empresas de alquiler, incluyendo a gigantes como VRBO y Booking, deben verificar y aprobar el registro de los anfitriones antes de que se puedan cobrar tarifas por estancias de corta duración.
Además de los requisitos de registro, las regulaciones también exigen que los anfitriones compartan la vivienda con los huéspedes durante la estadía. Esto significa que los propietarios deben estar presentes en la propiedad mientras se alquila a corto plazo, una medida que busca abordar las preocupaciones sobre la seguridad y la calidad de vida en los vecindarios. Estas restricciones se aplican a todas las reservas de menos de un mes, y se permite un máximo de dos huéspedes a la vez.
Las sanciones por incumplir estas nuevas reglas son considerables: los anfitriones que reiteradamente infrinjan las regulaciones podrían enfrentar multas de hasta US$5000, mientras que las plataformas de alquiler podrían ser multadas con hasta US$1500 por facilitar alquileres ilegales.
En Argentina, el Gobierno anterior buscó avanzar con una nueva ley nacional para controlar el impacto que este tipo de alquileres tuvo en el mercado de viviendas.
En marzo de este año, la senadora nacional Ana María Ianni, vicepresidenta de la comisión de turismo, presentó un proyecto de ley para crear un registro nacional de alquiler temporario. El objetivo de esta ley es regular los contratos de locación a corto plazo con fines turísticos en todo el país.
Cabe destacar que en la ciudad de Buenos Aires ya existe un registro desde 2019, cuando se sancionó la Ley 6255 para regular la actividad de alquiler temporario turístico. Sin embargo, su implementación se vio retrasada debido a la pandemia del coronavirus. Recién en agosto del año pasado, con la Resolución 170/2022 del Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires, se comenzó a aplicar el registro, con algunos cambios. Este registro abarca los alquileres que van desde una noche hasta tres meses.
Con estas acciones, tanto a nivel nacional como en la ciudad de Buenos Aires, se busca poner freno al descontrol de los alquileres temporarios y regular esta actividad que tuvo un crecimiento significativo en los últimos años.
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